Для управления многоквартирными домами создаются различные типы объединений людей, которые проживают в таких домах или владеют в них жилыми или нежилыми помещениями. К числу достаточно распространенных форм управляющих организаций относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию или на сайте. Это бесплатно.
8 (800) 350-31-84
Товарищество собственников жилья – это наиболее распространенная в настоящее время форма управления многоквартирным домом, которая подразумевает оказание услуг по обслуживанию общедомового имущества в одном или нескольких домах. Данная форма регламентирована положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.
Жилищно-строительный кооператив – это также форма управления многоквартирным домом. Однако создается такая форма управления еще на этапе строительства конкретного дома, так как в соответствии с действующими нормами законодательства (за исключением Жилищного кодекса РФ) она принимается во внимание в качестве застройщика.
Сходства и различия ЖСК и ТСЖ
| Основания для сравнения | Жилищно-строительный кооператив | Товарищество собственников жилья |
| Цели создания объединения | Создается для строительства конкретного дома и последующего его обслуживания, в том числе в части общедомового имущества | Может быть создано только для обслуживания общедомового имущества многоквартирного дома или группы таких домов |
| Количество членов-участников | ЖСК признается соответствующим требованиям действующего законодательства в случае, если количество его членов составляет не менее пяти, при этом в нем должны быть все владельцы помещений в многоквартирном доме | Для признания существования ТСЖ легитимным требуется, чтобы в нем состояли не менее пятидесяти процентов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом объединять ТСЖ может несколько многоквартирных домов при условии согласия всех его участников |
| Нормативное регулирование | Нормативное регулирование деятельности как ТСЖ, так и ЖСК осуществляется только в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и принятыми в его исполнение нормативно-правовыми актами различных уровней подчиненности (от федеральных до муниципальных) | |
| Осуществление коммерческой деятельности и распределение ее результата | Так как ЖСК – это коммерческое юридическое лицо, то любой результат финансовой деятельности, который позволил получить определенный размер прибыли, должен быть разделен между всеми членами кооператива в соответствии с их долями их участия в уставном капитале юридического лица | ТСЖ хоть и признается юридическим лицом, имеющим право ведения коммерческой деятельности (например, сдачи в аренду имеющегося общедомового имущества), однако, получение прибыли ввиду юридических особенностей его функционирования не может быть разделена между членами ТСЖ. Вся полученная прибыль направляется на решение имеющихся расходов либо накапливается на специальных счетах организации с целью дальнейшего направления на разрешение возникающих нужд |
| Взносы в капитал юридического лица и получение имущественных прав | В случае полного или частичного внесения паевого взноса, предусмотренного уставными документами ЖСК, возможно получение имущественных прав, например, права собственности, на жилые или нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме. Взносы могут быть выплачены как в период строительства дома, так и после его завершения. Полное право владения и распоряжения, то есть классическое право собственности, возникает только после того, как паевые взносы были выплачены в полном объеме за конкретный объект имущества | Взносы являются регулярными и осуществляются в соответствии с определенным уставными документами графиком платежей. При этом осуществление таких взносов даже в полном объеме имущественных прав за собой не влечет, так как данные взносы направляются на формирование фонда, который обеспечивает функционирование самого ТСЖ и нанимаемых им подрядных организаций |
| Трансформация ЖСК в ТСЖ и обратно | ЖСК в ТСЖ может быть трансформирован на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, при этом процедура должна быть полностью реализована с уведомлением всех государственных органов | Невозможно, так как ТСЖ не может заниматься строительством многоквартирных домов. Это обусловлено целями создания такого юридического лица. ЖСК может быть создано только с участием членов ТСЖ, если принято решение о строительстве еще одного многоквартирного дома, соответствующего требованиям, предъявляемым к кооперативу |
| Порядок создания юридического лица | Процедуры похожи, так как проходят все этапы от объявления учредительного собрания, на котором принимается решение о создании юридического лица, до регистрации в государственных органах образованного юридического лица. Перечень используемых документов также не различается, так как для регистрации и того, и другого юридического лица потребуется предоставить уставные документы, а также документы на руководителей создаваемого объединения | |
| Члены правления и председатель | Члены правления и председатель выбираются из числа собственников помещений в многоквартирном доме. Сведения о председателе как руководителе организации вносятся в Единый государственный реестр юридических лиц. Должность председателя чаще всего носит характер фактически действующей, так как на него возлагается большое количество прав и обязанностей, зафиксированных в Уставе организации | Члены правления выбираются из числа собственников помещений в многоквартирном доме. Председатель также выбирается из числа правления, однако, должность носит номинальный характер, так как основные права и обязанности ложатся целиком на плечи специально нанимаемого управляющего. Однако в Единый государственный реестр юридических лиц вносятся данные именно о председателе как руководителе создаваемого юридического лица |
| Ответственность по финансовым обязательствам в случае их нарушения | Кредиторы имеют право обратиться за погашением имеющихся долгов к членам ЖСК, так как уставной капитал складывается именно из паевых взносов членов кооператива. Однако взыскание может быть обращено только на ту часть пая, который не был выплачен | Даже в случае наличия крупных задолженностей они могут быть взысканы кредиторами и ресурсоснабжающими организациями только с самого юридического лица. На членов товарищества взыскания обращать строго запрещено |
Минусы ТСЖ
- Финансовые отношения. Жильцы должны определить размер членских взносов, где будет храниться отчетность, кто и где будет принимать платежи.
- Работа со злостными неплательщиками. Закон не предусматривает жестких мер по отношению к должникам.
- Большое количество льготников.
- Большие затраты на ремонт помещений в случае непредвиденных поломок.
- Ошибка в выборе председателя. Председатель может не справляться с работой или быть пассивным и некомпетентным.
Владельцы квартир должны понимать, что при таком способе ведения хозяйства вся ответственность за состояние дома ложится на них.
Порядок преобразования жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья
В случае если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение о том, что в жилищно-строительном кооперативе отпала необходимость, они могут создать любую форму управления. Наиболее важным этапом в трансформации ЖСК в ТСЖ будет проведение учредительного собрания.
Учредительное собрание
Данное собрание должно быть подготовлено заранее. Оповещение о его проведении размещается в местах предоставления информации заблаговременно с целью информирования всех членов кооператива о назревшем вопросе изменений в деятельности обслуживающей организации. Оповещение может быть выполнено в виде объявления на специально оформляемых досках. Дополнительно такая информация может быть размещена на официальном сайте кооператива, если таковой имеется, а также в ГИС ЖКХ.
В качестве следующего этапа рассматривается собственно проведение собрания, на котором может быть принято решение о трансформации жилищно-строительного кооператива в товарищество собственников жилья. Данное решение необходимо оформить с помощью специального протокола, так как именно этот протокол ляжет в основу процедуры ликвидации кооператива и создания товарищества.
К такому протоколу предъявляются определенные требования, среди которых обязательное наличие листа голосования по выдвинутому вопросу. При этом за ликвидацию кооператива должны высказаться все его члены, а в качестве голосов за создание товарищества достаточно объема в виде пятидесяти процентов плюс один голос от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Подсчет голосов производится в обязательном порядке только с учетом площадей жилых и нежилых помещений, которые находятся в собственности у голосующих лиц (чем больше площадь – тем больше голосов).
Процедура ликвидации ЖСК и создание ТСЖ
Если принято положительное решение о необходимости проведения трансформационной процедуры, потребуется провести процедуру ликвидации юридического лица в виде жилищно-строительного кооператива и по созданию товарищества собственников жилья.
Данная процедура проводится в несколько этапов, ключевыми из которых становится уведомление государственных органов о принятом решении и механизмах его реализации, а также кредиторов о ликвидации ранее существовавшего юридического лица. Кроме того, потребуется провести процедуру полных взаиморасчетов со всеми имеющимися контрагентами с целью закрытия имеющихся финансовых обязательств.
После этого возможно получить свидетельство о ликвидации юридического лица и снятии его с учета в налоговых органах.
Оформление нового юрлица
Оформление нового юридического лица может происходить параллельно с ликвидацией прежнего юрлица. Главным условием является правильное документальное оформление создаваемого товарищества, с точки зрения действующего жилищного законодательства. В противном случае в регистрации нового юридического лица может быть отказано.
Товарищество собственников жилья должно приступить к выполнению своих непосредственных обязанностей в течение одного месяца после ликвидации кооператива. Данный срок ни в одном нормативном акте не прописан и формируется только на основании имеющейся правоприменительной практики. Такие временные рамки определены в связи с тем, что, в противном случае, жителям многоквартирного дома придется выбирать иную форму управления своим домом и находящимся в нем общедомовым имуществом.
Если создать свое ТСЖ по каким-то причинам не удается, можно путем специально проведенного голосования попытаться присоединиться к уже существующим объединениям.
Здесь ключевым условием будет согласие не только собственников помещений в “неопределившемся” доме, но и в том доме, к которому будет происходить юридическое присоединение. Такая особенность обусловлена тем фактом, что иначе принятое решение можно будет считать неправомерным, а сам факт присоединения многоквартирного дома к уже созданному товариществу собственников жилья может быть оспорен, в том числе на основании специально вынесенного судебного решения.
Федеральные законы, регулирующие порядок создания ТСЖ
Прежде всего, хотелось быть отметить, что Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 года № 72-ФЗ утратил силу с 1 марта 2005 года, т.е. с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Однако до сих пор еще встречаются случаи, когда на него ссылаются в протоколах общих собраний собственников о создании ТСЖ и в некоторых иных документах.
Товарищества собственников жилья в Жилищном кодексе РФ касаются следующие статьи: ст.ст. — (проведение общих собраний собственников, голосование на общем собрании, компетенция собрания), главы , (создание и деятельность ТСЖ, правовое положение членов ТСЖ).
Конечно, в ЖК РФ нет подробной инструкции, как создать ТСЖ, но, тем не менее, в нем все достаточно понятно изложено.
Перечень документов, необходимых для регистрации ТСЖ как юридического лица, сроки и порядок регистрации, также регламентируется ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 года №129-ФЗ.
Члены ТСЖ рассказали, почему стоит уйти из управляющей компании
Напомним, конфликт между жильцами новостройки и управляющей организацией, навязанной застройщиком (“Рубикон-Аэро Инвест”), возник не на пустом месте. Сначала люди были недовольны тем, как им оказывают услуги, а потом случайно, из интернета, узнали, что компания “Рубикон” не прошла лицензирование. Так возникла идея создать ТСЖ.
Приступить к работе оно должно было еще 1 августа 2020 года, но возникла загвоздка: УК отказалась передавать документы на дом. А департамент государственного жилищного и строительного надзора (бывшая Госжилинспекция. – Прим. ред.) проверил протокол общего собрания и вынес решение: ТСЖ нелегитимно, поскольку не было кворума.
Дело в том, что некоторые жильцы на момент ания еще не имели на руках свидетельств о праве собственности на квартиры, только договоры “долевки” и акты приемки помещений. Плюс несколько человек отозвало опросные листы, поддавшись уговорам представителей застройщика.
Пока руководство ТСЖ пыталось доказать свой статус-кво в Госжилинспекции, застройщик передал жилфонд в управление другой фирме – УК “Ремстройкомплекс”: его не смутил даже 60-миллионный долг за тепло.
– Мы недоумевали: как так, создали ТСЖ по всем правилам, зарегистрировали в налоговой, а нас не признают? Составив акт, Госжилинспекция, по логике, должна была выдать предписание о ликвидации товарищества, а его можно оспорить в суде.
Однако предписания не было, были лишь устные рекомендации поставщикам ресурсов не заключать договоры с нелигитимными ТСЖ. Многие, столкнувшись с такой ситуацией, теряются и отступают.
Мы обошли трех юристов, и только один сказал: бессмысленно бодаться с ГЖИ, надо искать другой путь, – вспоминает Игорь Иванов, председатель ТСЖ “Щербакова, 20”.
Борьба не на равных
Этим путем стал иск в Арбитражный суд об истребовании инженерно-технической документации из УК “Ремстройкомплекс”.
Параллельно жильцы подали заявления в прокуратуру: они считали, что коммунальщики нарушили Жилищный кодекс, не согласовав с собственниками свой приход.
К четвертому заседанию стало понятно, что истцы выиграют, как бы оппоненты ни затягивали процесс. Более того, прокуроры обязали “Ремстройкомплекс” провести общее ание дома, где большинство высказалось против УК.
У ТСЖ должна быть сплоченная команда и “подушка безопасности” в 60-100 тысяч рублей: на юристов, наем персонала, незапланированный ремонт и т. п.
– Повезло, что прокуратура досконально разобралась в ситуации и стала на сторону жильцов. Вообще, нам многие помогали, иначе до сих пор могли бы судиться. Например, администрация города после ухода “Ремстройкомплекса” пыталась выставить наш дом на конкурс, но мы поехали на прием к начальнику департамента ЖКХ, показали документы, и решение отменили.
Когда разослали единые квитанции от имени ТСЖ – получили приглашение в ОБЭП. Пришлось объяснять, что собранные с жильцов деньги лежат на целевом счете, как только подпишем договоры с поставщиками ресурсов, средства пойдут по назначению, – говорит Иванов. – Застройщик, конечно, еще не раз пытался ставить палки в колеса.
От имени жильцов аффилированные с ним лица подали в суд на ТСЖ – якобы оно незаконно. А перед Новым годом у нас украли ключи от всех подсобных помещений, и тут же всплыла новая УК, зарегистрированная аж в Североуральске. Пришла диспетчер на смену – в кабинете сидят чоповцы. Пришлось полицию вызывать и писать заявление о захвате.
Потом мы еще несколько ночей подряд дежурили по очереди, но никто больше не приезжал. Отступились.
В Свердловской области продлили льготную ипотеку
24 декабря 2020 года судья вынесла решение в пользу ТСЖ, правда, оно до сих пор не исполнено, хотя УК “Ремстройкомплекс” официально разорвала договоры с поставщиками ресурсов еще в канун Нового года. И это создает серьезные проблемы начинающим управленцам.
– У бухгалтера нет необходимых для работы сведений, тех же номеров счетчиков в помещениях. Хорошо, если люди хранят все показания приборов учета, а если нет? Приходится выставлять квитанции по городским нормативам, разница приличная. Допустим, за “двушку” в 65 квадратов с показаниями индивидуальных счетчиков выйдет 3,2 тысячи рублей в месяц, без них – около пяти.
Кроме того, проверка электросетевой компании показала, что двухтарифные приборы учета в доме настроены так, что в выходные фиксируют данные по дневному тарифу, более дорогому. В котельной расход газа в два раза выше, чем на аналогичных жилых объектах.
Чтобы восстановить техническую документацию, потребуется не меньше года, – рассказывает Денис Ворошилов, член правления ТСЖ.
Будни товарищей
Пока горожане отдыхали в зимние каникулы, инициативная группа “Щербакова, 20” меняла “сердечники” замков в электрощитовых, подвалах, на чердаке. Медлить было нельзя: если где-то прорвет, отвечать придется ТСЖ. Потом случился сильнейший снегопад – срочно начали искать дворника, заплатили ему из собственного кармана.
Вообще, персонал набирали с помощью “сарафанного радио”, признаются собеседники: кого-то наняли через частную фирму, кого-то переманили из УК, некоторые бреши закрыли сами. Так, среди членов правления обнаружился программист, который разработал шаблон квитанции, установил программу и наладил сбор показаний через сайт.
Уже половина жильцов пользуется этим инструментом.
Сегодня на 400 квартир работают четыре диспетчера, два электрика, три уборщицы, по одному сантехнику и дворнику, а также бухгалтер на аутсорсинге и управляющий.
Расходы на общедомовые нужды включат в платежки с 2020 года
– Скажем честно: не все гладко. Уже успели столкнуться с кризисом управления. Пока мы боролись за ТСЖ, готовы были жертвовать личным временем. Я даже от зарплаты председателя отказался. То, что мы сами не разругались, очень важно, но все устали. Поэтому искали управляющего.
В итоге нашли человека, который согласился трудиться по совместительству. Но буквально вчера он ушел: говорит, здесь без полной отдачи не справиться, – делится горьким опытом Игорь. – Теперь думаем, что делать: либо бросать свой бизнес, либо делить заботы управляющего на троих.
Найти в Екатеринбурге профессионала, который разбирается в технике, не боится огромного объема работы и согласен пахать за копейки, нереально, уверены общественные управдомы. А платить 60-70 тысяч рублей в месяц ТСЖ пока не готово.
По словам активистов, семьи к их “коммунальной” нагрузке относятся с пониманием, хотя, конечно, не рады, когда отец до полуночи сидит на заседании правления или на трубке висит, обзванивая соседей. Надеются, что постепенно все войдет в норму.
– Не жалеете, что когда-то ввязались во все это? – спрашиваю.
– Нет, – отвечают. – Опыт полезный и интересный. Мы хоть и инженеры по образованию, к сфере ЖКХ никогда отношения не имели. Но надо понимать, что быстрой отдачи от такой работы не получишь и “спасибо” люди вряд ли скажут. Устроены так: требуют многого, а сами что-то делать не спешат, даже за квартиру вовремя заплатить – проблема: собираемость в доме пока не превышает 60 процентов.
Тсж ближе к народу
И все-таки активисты советуют жильцам “неопределившихся” домов такую форму управления, как ТСЖ. Во-первых, к ней более благосклонно относятся поставщики ресурсов, уставшие от вороватых УК. Чем ближе управленцы к народу, тем проще взыскать долги.
Жилые дома начнут маркировать по классу энергопотребления
Во-вторых, ТСЖ реально позволяет жильцам зарабатывать. Допустим, на сдаче помещений в аренду, рекламе, допуске провайдеров в квартиры. Так, за размещение информационной доски в лифте арендатор заплатит порядка 5 тысяч рублей в месяц.
За год набежит 60 тысяч – неплохой резерв, который можно потратить на благоустройство. На Щербакова, 20, например, хотят закрыть двор и повесить видеокамеры, чтобы посторонние не оставляли на ночь машины.
А еще поставить дополнительные лавочки и расширить детскую площадку.
– Коммунальная война закончилась, однако хвастаться пока нечем, нам еще пахать и пахать, – резюмирует Игорь Иванов.
– Главное, что мы хотим сказать другим ТСЖ, которые борются с УК: добиться результата можно, не стоит опускать руки.
Но у вас должна быть сплоченная команда и “подушка безопасности” в 60-100 тысяч рублей: на юристов, наем обслуживающего персонала, незапланированный ремонт и т. п.
Источник: https://rg.ru/2016/03/24/reg-urfo/pochemu-stoit-ujti-iz-upravliaiushchej-kompanii.html
Жилой дом — Куйбышева 66а
Если при создании ТСЖ собственники самостоятельно не смогут добиться грамотного управления, то они вправе выбрать себе управляющую организацию, которая и будет осуществлять эксплуатацию дома и управление им. ТСЖ вправе выбирать и контролировать эксплуатирующую компанию, требовать отчет о потраченных средствах, следить за качеством оказываемых услуг и, в случае неудовлетворительной работы той или иной организации, поменять ее.
Рекомендуем прочесть: Восстановление документов на квартиру с чего начать
(-) Безынициативность, непонимание и лень наших граждан Представьте: для решения вопроса необходимо собрать собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое – жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний.
Как сохранить преимущества товарищества, чтобы организация успешно функционировала?
Самое главное для дальнейшей успешной работы — определиться с инициативной группой. Именно эти люди займутся убеждением соседей, созданием и регистрацией товарищества. Группа может состоять из трех и более порядочных, энергичных людей.
Собрав инициативную группу, нужно ответить на ряд вопросов:
- Зачем мы создаем ТСЖ? Что хотим сделать в доме?
- Как планируем реализовывать свои планы?
Благодаря ответам на эти вопросы, инициативной группе будет легче объяснять людям необходимость создания товарищества.
Для дальнейшей работы необходимо:
- установить форму управления;
- разработать организационную структуру управления;
- конкретизировать задачи для каждого уровня.
Можно выделить три формы управления ТСЖ:
- Техническое обслуживание и эксплуатация осуществляется специализированными организациями.
- Техническое обслуживание и эксплуатация проводится своими силами.
- Смешанная форма, когда часть передается специализированным организациям, а часть работ проводится собственными силами.
При всех формах управления финансовые ресурсы и ответственность за эксплуатацию многоквартирного дома находятся целиком в ведении ТСЖ.
Учитывая, что в правлении вряд ли найдутся специалисты, способные решить технические вопросы, связанные с эксплуатацией дома, целесообразно будет использовать форму правления, при которой экономические и организационные вопросы решает правление, а технические — специализированная организация по договору с правлением.
Структура управления может выглядеть так:
- Общее собрание членов ТСЖ.
- Правление.
- Председатель правления.
Именно в такой иерархии главным звеном является общее собрание жильцов. Ежегодно на общем собрании необходимо утверждать годовой финансовый план и отчет о выполнении этого плана (ст.145 ЖК РФ). Финансовый план упоминается и в статье 151 ЖК РФ, согласно которому правление расходует деньги. Однако в ст. 148 указывается, что правление представляет общему собранию смету доходов и расходов. Правильно будет составлять смету доходов и расходов, а на ее основе подробный финансовый план. Обо всей финансово-хозяйственной деятельности и отчетности ТСЖ предлагаем прочитать в отдельной публикации.
Далее в структуре идет правление, на которое возложены исполнительные функции. Обязанности правления определены в ст. 148 ЖК РФ и уставе ТСЖ. Правление отчитывается перед общим собранием.
Председатель правления обеспечивает выполнение всех принятых решений (ст.149 ЖК РФ). Все подробности о структуре ТСЖ вы можете узнать здесь.
