Что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом

быстрее. Это бесплатно!
Бесплатная консультация юриста Москва и МО: +7 499 938-93-12 СПб и область: +7 812 467-39-73 Фед. номер: 8 800 350-73-54
ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня — 21, за месяц — 687, за год — 11 345

В последние годы среди россиян стала популярной покупка квартир у застройщиков по ДДУ (договорам долевого участия). Жилье в строящихся домах привлекает низкой ценой, к тому же многие компании разрешают приобретать его в рассрочку. Но у этого вида сделок есть существенный минус – риск банкротства застройщика. Для покупателя информация о банкротстве строительной компании становится настоящим ударом. Поскольку такие ситуации, к сожалению, возникают нередко, стоит узнать, как нужно действовать дольщикам.

Деньги или метры?

Есть несколько вариантов требований к застройщику при его банкротстве. С 15 августа 2011 года в соответствии с поправками к федеральному закону «О несостоятельности (банкротстве)» к девелоперу можно предъявить не только денежные требования, то есть вернуть сумму, оплаченную по ДДУ, но и потребовать передачи жилья, если дом достроен, но еще не введен в эксплуатацию. Если же дом не достроен, то дольщик также имеет право получить незавершенный объект. Во всех трех случаях необходимо подать иск в арбитражный суд, а адвокат внесет вас в реестр кредиторов. Однако заявить оба требования невозможно. То есть вы должны четко понимать, какую цель преследуете: получить квартиру или деньги.

Возмещение убытков

Если застройщик обанкротился, необходимо требовать возмещения убытков. Они рассчитываются в виде разницы между среднерыночной стоимостью недвижимости на момент ее покупки и в момент процедуры банкротства. Профессиональный оценщик правильно подсчитает ее размер, стоимость услуг увеличивает размер компенсации. Ее сумма указывается в документе о включении в реестр.

Ответственность застройщиков подлежит обязательному страхованию. Гражданин может потребовать от страховщика возмещения убытков, поскольку банкротство относится к страховым случаям. Решение суда, признающего компанию банкротом, необходимо в случае обращения к страховщикам за возвратом денег. Начиная с 2020 г. строительные компании обязаны делать отчисления в специальный фонд. Средства, накопленные в нем, предназначены для выплаты компенсации клиентам несостоятельных подрядчиков.

Дольщики могут обращаться к поручителю, заключившему со строительной организацией договор поручительства, с требованием выплаты средств. При полном или частичном удовлетворении требований сумма, включенная в реестр, подлежит соразмерному уменьшению.

Граждане имеют право обращаться в структуры исполнительной власти, выдавшие документы на строительство. Федеральный закон, принятый 30/12/2004 г. за № 214, предоставляет им возможность защиты нарушенных прав, обращения в соответствующие органы субъекта РФ. В заявлении они просят удовлетворить требования, прописанные в ДДУ, поскольку именно местные органы выдают разрешительные документы застройщикам. Граждан должны включить в общефедеральный реестр.

После признания строительной организации банкротом последовательность действий:

1. подготовка заявления для включения в реестр кредиторов;
2. подача искового заявления в арбитраж, управляющему и застройщику;
3. рассмотрение дела и вынесение решения.

Для признания судом права кредитора выставлять требования должнику необходимы документы:

• договор купли-продажи недвижимости в строящемся доме;
• ДДУ;
• предоставление займа на условиях передачи квартиры;
• договор о вхождении в члены простого товарищества, созданного с целью строительства дома и передачи жилого помещения в нем.

Если строительная компания признана несостоятельной, то нужно использовать все способы защиты прав, предусмотренные законодательством. Проблему решить будет легче, если пострадавшие граждане смогут объединить свои усилия и привлечь к делу опытного адвоката. Существуют ассоциации и объединения пострадавших дольщиков, куда можно обратиться за помощью.

Все тонкости получения архивной выписки из домовой книгиГде взять выписку из домовой книги, порядок полученияКак зарегистрировать иностранного гражданина по месту пребыванияКак оформить завещание на квартируКак оформить дарственную на долю в квартире, юридические тонкостиНаиболее эффективные способы выяснения собственника земельного участка

Все в очередь

Если вы хотите вернуть деньги, то должны понимать, что это требование будет удовлетворено только в третью очередь. Сначала выплачиваются деньги гражданам, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью (если такие есть). Затем — зарплата и выходные пособия сотрудникам застройщика, работавшим по трудовому договору, и авторам результатов интеллектуальной деятельности. Так что вернуть всю сумму вложений, находясь в третьей очереди, почти невозможно. Поэтому если дом готов, я бы рекомендовала требовать не возврата денежных средств, а передачу жилого помещения. Это самый оптимальный вариант выхода их ситуации. Вы обязательно получите квартиру, беспокоиться попросту не о чем.

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет

Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет

Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Строительные компании тонут в кризисном первичном рынке жилья, как корабли в Бермудском треугольнике. Банкротство застройщика, в большинстве случаев, останавливает долевое строительство. А как быть дольщикам? Неужели нет шанса когда-нибудь получить назад внесенные средства или новую квартиру?

На самом деле, государство достаточно хорошо защищает дольщиков от подобных ситуаций. Им необходимо лишь четко выполнять регламентированную законом последовательность действий и знать свои права, это позволит получить компенсацию от строительной компании.

Сам себе строитель

В случае незавершенного строительства, к сожалению, достраивать дом придется на деньги из своего кошелька. Взвесьте все за и против»: посчитайте, что выгоднее – добавить средства на окончание строительства или же попытаться вернуть деньги. В данном случае все сугубо индивидуально и зависит от стадии готовности дома, количества дольщиков и прочего. Если вы приняли решение требовать передачи объекта незавершенного строительства, то совместно с остальными дольщиками необходимо создать жилищно-строительный кооператив, собрать деньги и найти подрядчика. Это самый сложный путь, поскольку вероятность того, что все покупатели согласятся достраивать здание за свой счет, крайне мала.

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Так что же делать дольщику, если он узнал о том, что застройщик оказался банкротом, и квартира его так и не будет построена?

Для начала необходимо предъявить свои требования о становлении членом реестра кредиторов. Искомый реестр начинает вестись с того момента, как дело о признании банкротства инициируется в отношении компании, ранее отстраивающей ваше потенциальное жилище. Если преминуть данным советом, в результате можно остаться ни с чем, так как никто бегать за вами не станет.

И не потому, что у нас «неустроенное» государство, а потому, что закон четко оговаривает данный момент. Согласно ему, все те, кто хочет вернуть часть положенных средств, должны незамедлительно заявить свое право на получение компенсации от банкрота, принуждать же его к возврату средств без вашего заявления никто не станет.

Подача заявления о включении в обозначенный список должна производиться в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дел о банкротстве. Когда суд изучит переданные вами документы, будет вынесено соответственное решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр.

Для получения компенсации дольщик должен сам активно заняться данным вопросом

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Согласно букве закона, в рамках признания застройщика банкротом, закон занимается установлением определенных сроков, которые даются на включение требований кредитора в реестр. Во время прохождения такого этапа, как наблюдение, дольщику дается всего один месяц на то, чтобы осуществить направление требований. В этом случае, вы получите возможность стать участником первого собрания кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроя.

Если же дольщик еще не успел этого сделать, то впоследствии, на этапе конкурсного производства у дольщика будет еще два месяца для того, чтобы подать его требования.

Отсчет обозначенных сроков начинается непосредственно с того момента, когда управляющий организацией гражданин направляет кредиторам уведомления о:

• начале процедуры присвоения статуса банкрота застройщику;
• открытии соответствующего реестра требований кредиторов.

Дольщики получат уведомление о том, что застройщик заявил о своем банкротстве, непосредственно от арбитражного управляющего

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Выплата денежной компенсации всем лицам, которым задолжала организация, будет зависеть от того, какая очередность оных установлена по закону. Если говорить относительно очередности, актуальной в случае со строительными компаниями, она будет следующей.

Таблица 1. Очередность на получение компенсации от банкрота-застройщика

Выдержка из ФЗ №127 Статьи 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Получается, что хоть дольщики идут и не в первой очереди, их шансы на возврат части затраченных средств высок, так как закон все же выделил их приоритетными получателями над оставшимися кредиторами учреждения.

Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи

Бывает так, что граждане, предварительно отдавшие застройщику средства на строительство их будущего жилья, оформили с компанией официальные отношения не на основании договора долевого участия, а на основании предварительного договора о покупке имущественного объекта.

Такие покупатели не могут претендовать на получение компенсации, но лишь до тех пор, пока не добьются через суд переквалификации их договоров в сделку о долевом участии. В подавляющем количестве случаев суды соглашаются с данным требованием.

Если квартира была куплена не по договору долевого участия, вам придется обращаться в суд для переквалификации имеющегося у вас документа

Передача объекта строительства

• признание их права собственности на квартиру;
• передача жилого помещения;
• незавершенный дом отдается кредиторам для самостоятельного завершения строительства;
• объект завершает новый подрядчик, принимающий на свою ответственность все имеющиеся обязательства компании.

Третий вариант самый затратный, граждане должны вкладывать средства для завершения строительства. Если оно находится на начальном этапе, вероятность закончить проект вызывает сомнения. Эта возможность появилась в 2020 г., судебной практики по ней еще недостаточно, чтобы оценить ее влияние на дела о банкротстве.

Законодательство предусматривает 2 условия, обязательные для признания прав собственников на объект долевого строительства и удовлетворения их требований. Организация должна иметь документы, разрешающие ввод в эксплуатацию дома. Акт приема-передачи подписан раньше получения заявления с требованием о признании строительной организации несостоятельной. В случае его подписания позже, положительный исход дела во многом определяется наличием опытных юристов.

Если комиссия приняла дом, но акт о его приемке не подписан, то дольщики могут получить квартиры при соблюдении следующих условий:

1. большая часть кредиторов, относящихся к четвертой очереди, согласна;
2. имущества, остающегося после передачи жилых помещений дольщикам, достаточно для уплаты обязательных расходов;
3. дом не заложен иным лицам;
4. квартир достаточно для удовлетворения требований всех граждан, участвующих в проекте.

1. Признать право собственности дольщика на жилье.

Обратите внимание, чтобы дольщики получили права собственности, необходимо выполнение двух обязательных условий:

• застройщик успел получить разрешение на сдачу дома в эксплуатацию;
• акт приемки подписан раньше, чем было получено заявление застройщика на получение статуса банкрота.

Если акт приема-передачи подписали позже, то шансы на удовлетворение требований дольщиков по большей части зависят от таланта, опыта и мастерства юристов.

1. Передать жилое помещение покупателю.

Когда выполнено одно из условий – разрешение на сдачу дома в эксплуатацию получено, но акт приема-передачи не был подписан, – жилые помещения могут все же быть переданы покупателям. Однако для этого необходимо выполнить некоторые условия:

• большая часть кредиторов из четвертой очереди согласны;
• стоимость оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества покрывает размер обязательных трат;
• объект строительства не заложен;
• в наличии достаточно квартир, чтобы удовлетворить требования всех участвующих в проекте дольщиков.

1. Отдать незавершенный дом кредиторам, чтобы они могли самостоятельно завершить строительство.

Этот вариант считается наиболее затратным. Дольщикам придется вложить больше собственных средств, чтобы строительство было завершено. Если речь идет об объекте на начальном этапе строительства, шансов на успешное завершение проекта практически нет.

Этот вариант разрешения проблемы в законе появился лишь несколько лет назад, так что пока недостаточно судебной практики, по которой можно было бы судить о его эффективности при разрешении дел о банкротстве.

1. Передать объект новому подрядчику.

Смена застройщика подразумевает, что новая строительная компания принимает на собственную ответственность выполнение всех обязательств старого застройщика в полной мере.

Процедура банкротства застройщика

Когда компания, пообещавшая построить, к примеру, большой многоквартирный дом и заключившая со всеми желающими иметь квартиру в данном доме договор, оказывается в ситуации, когда она не может выполнить свои обещания, все участники строительства оказываются в очень сложном положении. Компания-застройщик больше не может платить всем подрядчикам, своим кредиторам и, в конечном итоге, закончить строительство дома. А все участники строительства, которые вложили свои средства, не могут получить свою квартиру. В таком случае законодательно установлено требование проведения процедуры банкротства застройщика.

Данная процедура может быть проведена только в суде, поскольку является очень сложным с юридической точки зрения процессом. Когда участники строительства, вложившие свои средства, начинают подавать иски к застройщику на предмет не соблюдения им своих обязательств, или же сам застройщик заявляет о данной ситуации, в судебном порядке начинается процедура банкротства.

Как правило, какой процесс включает в себя две базовые функции:

• Наблюдение: суд выдвигает своего эксперта, который определенное количество времени следит за всей деятельностью компании и на основании собранных данных выносит свой вердикт.
• Конкурсное производство: после того, как эксперт провел наблюдение и собрал данные, достаточные для признания застройщик банкротом, суд официально признает компанию банкротом и назначает своего управляющего, который с этого момента будет вести все дела компании и завершать процедуру.

После этого застройщик официально признается банкротом. По каждой компании это можно проверить в специальной картотеке.

Как показывает судебная практика, признание застройщика банкротом является выгодной ситуацией для всех участников строительства. Поскольку все они на протяжении довольно продолжительного времени не наблюдают выполнения обязательств по постройке своей недвижимости, в судебном порядке у них есть возможности вернуть свои вложенные средства или в итоге получить в собственность свою недвижимость.

Нужно ли пытаться возвратить средства

Многие не знают, как поступить в этом случае, что делать дольщикам, если застройщик признан банкротом. Стоит выбор: жилье или компенсация в денежном виде. Решение зависит от стадии строительных работ. Если дом находится на начальном этапе возведения, его только начали строить, то доведение проекта до конца потребует привлечения больших инвестиций.

При иных условиях возврат денег – нежелательный способ, сопровождаемый большим риском. Есть вероятность, что объект достроят, вы получите квартиру. Если дольщик обращается в суд с требованием вернуть деньги, он отказывается от прав собственника. Каким будет решение суда заранее знать невозможно.

Эксперты считают, что требование денег – самая рискованная схема. Не факт, что их вернут, а контракт окажется расторгнутым. Права собственности на объект долевого строительства, хоть и имеющиеся только в бумажном виде, все же предпочтительней, чем остаться без всего.

Когда строительная компания получает статус банкрота, дольщики оказываются перед довольно непростым выбором: получить жилье или денежную компенсацию. При принятии решения стоит ориентироваться на то, на какой стадии находится строительство.

Если для завершения проекта потребуется много инвестиций, то шансы на успешное завершение строительства минимальны – имеет смысл расторгнуть договор и попытаться получить компенсацию морального и материального ущерба.

В любой другой ситуации попытки возврата средств можно считать самым нежелательным сценарием действий для дольщика, поскольку риск потратить много времени и сил, но при этом остаться ни с чем, довольно высок.

При обращении в суд с просьбой о возврате денег, вы отказываетесь от прав собственности на квартиру, при этом у вас нет 100 % гарантии, что суд вынесет решение в вашу пользу. Именно поэтому чаще всего эксперты советуют не расторгать договор ДДУ. Право собственности на недвижимость, хоть и недостроенную, лучше, чем остаться без всего.

Выплата ипотеки при банкротстве застройщика

Процесс строительства жилья связывает лишь дольщика и застройщика, а банк – третья сторона. Если покупатель оплатил полную стоимость квартиры из кредитных средств, а строительная компания растратила деньги не по назначению, то никакой вины банка в этом нет.

При этом есть действующее соглашение между кредитуемым дольщиком и кредитной организацией о возврате средств. При прекращении строительства ваш долг перед банком продолжит существовать, это значит, что вносить ипотечные платежи придется по графику.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Про то, является ли застройщик банкротом, можно узнать простым и легким способом, например на сайте https://www.vestnik-gosreg.ru/. Либо по картотеке арбитражного суда, электронный адрес которого следующий — https://kad.arbitr.ru/. Для того чтобы проверить данную информацию Вам нужно будет лишь ввести реквизиты организации застройщика, и сайт тут же выдаст целый перечень результатов по всем судебным делам этой организации. Вам нужен раздел банкротства.

К сведению

Если в данном разделе не существует производства застройщика или фирмы, или компании, то процедура банкротства введена не была. Однако, если застройщик внезапно пропадает и не отвечает на ваши заявки, сообщение и претензии, то скорее всего процедура банкротства уже запущена, самим застройщиком, которому иногда это может быть крайне выгодно, чтобы избежать долговых ям.