Что делать, если Вы купили квартиру с долгами по «коммуналке»

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Опубликовано: 05.12.2017

Время на чтение: 5 мин

123

Коммунальные услуги, поставляемые в жилые и нежилые помещения, должны оплачиваться владельцами таких помещений или их нанимателями. Однако бывают случаи, когда платежи поступают не вовремя. Тогда образуются задолженности. Для приобретения квартиры с долгами есть свой механизмы, при соблюдении которых риски покупки могут быть минимальными.

Проверка на наличие долгов
Покупка квартиры с долгами
Дополнительное соглашение

Нужно ли платить чужие долги?

Вторичный рынок недвижимости включает в себя тысячи различных квартир на любой вкус. В большинстве случаев, жилье является «чистым» и никаких проблем у новых владельцев не возникнет. Еще более надежно приобретать квартиры в новостройках. Как показывает статистика, на сегодняшний день около 70% людей, купивших жилье, остаются довольными. 25% квартир продается с небольшими долгами, которые погашаются в счет стоимости квартиры, а оставшиеся 5% – это злостные неплательщики, которые имеют огромные долги. Именно последняя категория недвижимости и является наиболее проблемной.

Обращайте внимание непосредственно на продавца. Дело в том, что любой человек может оплатить счета, если у него есть работа. Злостными неплательщиками являются люди с алкогольной или наркотической зависимостью, а также ограниченно дееспособные лица. В любом случае, сотрудничество с такими продавцами всегда должно настораживать, а все необходимые проверки должны быть проведены.

Как не купить квартиру с долгами

Покупать квартиру следует, внимательно изучая всю предлагаемую вам документацию.

Прежде чем официально оформить договор купли-продажи, потребуйте предъявления квитанций об оплате коммунальных услуг сроком минимум за полгода, при этом проверьте, чтобы там значились взносы за капремонт. Вам обязательно должны показать справки из водоканала и других инстанций.
Можно перестраховаться и получить необходимую информацию о совершении оплаты ещё и в соответствующих органах, получив документальное подтверждение.
При наличии в квартире отдельных счетчиков на воду, газ и т.д., в обязательном порядке необходимо снять с них показания лично.

Не бойтесь требовать от прежнего владельца взноса за капитальный ремонт, если таковой не был сделан ранее. Если, по какой-то причине, хозяин не может предоставить вам нужных квитанций и справок, не следует иметь дело с таким нерадивым собственником, иначе, это приведет к некоторым проблемам с органами ЖКХ в будущем.

Проверка наличия долгов

Верить на слово продавцу, что с квартирой все хорошо и никаких проблем нет, не стоит. Ответственные продавцы заранее готовят справку о том, что все счета за коммунальные услуги погашены. Это позволяет сэкономить время и избавиться от лишних вопросов. Что касается покупателя, то он в любом случае должен проверить:

есть ли акты о снятии контрольных показателей с приборов, которые ведут индивидуальный учет употребленных ресурсов (требуется не во всех случаях);
выполнена ли оплата за коммунальные услуги за тот период, когда производится купля жилья.

Если продавец предоставляет справку, то на ней обязательно должны быть штампы организации и подпись того должностного лица, которое ее выдавало. В случае, когда задолженность все же есть, необходимо выяснить точную сумму. Продавец обязан оказывать полное содействие с этой информацией. Если он отказывается предъявить эти данные, то их можно получить самостоятельно. Для этого нужно подать запрос в управляющую компанию или кооператив.
В выданной справке будет указана сумма неуплаты за различные виды коммунальных услуг. Если же долгов нет, то об этом будет указано в документы. В таком случае, можно без опасений приобретать жилье. По крайней мере, с долгами за коммуналку проблем у нее не будет.

Квартира с долгом: что делать?

Особенно часто встречаются случаи, когда была куплена квартира с долгом за воду или электричество. Особенно это сказывается на тех квартирах, в которых не установлены счетчики на воду и расход самой воды никак не контролируется, а оплата рассчитывается, исходя из общего тарифа. Но, согласно действующей законодательной базе, нынешний владелец жилищной собственности не несет ответственности за те долги, которые остались от предыдущего собственника. Однако стоит отметить, что и здесь существует несколько исключений: Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно!

Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

+7 Москва,

Московская область

+7 Санкт-Петербург,

Ленинградская область

+7 Регионы
(звонок бесплатный для всех регионов России)

Новый владелец обязан внести денежные средства за капитальный ремонт, производимый в многоквартирном доме, если у лица, владевшего квартирой в предыдущее время, есть задолженность по этим взносам, то настоящий собственник в обязательном порядке должен ее погасить;
Если по каналам водоснабжения производились ремонтные работы и, вследствие этого, делается перерасчет средств, осуществлять выплаты по образовавшимся суммам должен уже теперешний владелец.

Последний пункт относится также и к счетам, пришедшим за отопление. Довольно часто тарифы оплаты резко меняются в течение отопительного сезона, результатом чего является необходимость совершать различные перерасчеты, чтобы вывести корректную, положенную к оплате, сумму. Обязанность ее погашения ложится на нового хозяина квартиры.
Если новоиспеченный собственник купил квартиру с долгом за капитальный ремонт, то организация, предоставляющая коммунальные услуги для данной жилой площади, имеет право привлечь нового владельца к ответственности и потребовать выплатить задолженность, вплоть до обращения в органы судебной власти.

Особенности приобретения квартиры

Итак, учитывая вышесказанное, можно отметить, что покупка квартиры с долгами по коммуналке имеет свои особенности, хотя в целом процедура стандартная. Для этого предусмотрены следующие этапы:

проверить документы на квартиру;
проверить наличие арестов или других видов обременения;
проверить справку об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги;
в случае наличия долгов, необходимо решить вопрос с их погашением (это делает или продавец или покупатель в счет стоимость жилья, о чем нужно указать в договоре);
написать заявление в Росреестр касательно регистрации права собственности;
составить договор и передать средства любым удобным способом.

Отметим, что если задолженность за коммунальные услуги погашается покупателем, то в договоре нужно указать точную сумму. Это крайне важно, ведь на нее будет уменьшаться цена самой квартиры.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам” cnt=”1" col=”1" shls=”true”]

Какие документы требуются для приобретения квартиры с долгами по коммуналке? Список стандартный и включает в себя следующие бумаги:

удостоверение личности всех участников сделки;
выписка из Росреестра;
выписка из налоговой службы, подтверждающая отсутствие задолженности;
справка-счет из управляющей компании или другой организации;
выписка из домовой книги, где содержится информация обо всех людях, прописанных в квартире;
договор купли-продажи;
соглашение о погашении долгов за коммунальные услуги продавцом или покупателем;
документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
чек об уплате государственной пошлины;
акт приема-передачи квартиры и средств.

В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы. К примеру, если оплата происходит через ячейку.

Как поступить, если УК требует с нового хозяина жилплощади оплаты долгов

Ни для кого не секрет, что управляющие компании и ТСЖ не разбираются в тонкостях законодательства и требуют оплаты долга от новых владельцев. Однако это неправомерно. Жилищный кодекс Российской Федерации гласит, что долг закрепляется не за квартирой, а за владельцем. Ведь поставщик заключает договор с человеком.

Человек обязан своевременно вносить плату. Однако это мало кого волнует. Как правило, при наличии задолженности управляющие компании обращаются в суд. Уведомление о назначении заседания приходит на имя нового владельца. Важно вовремя явиться на процесс, иначе весь долг повесят на вас.

Скчать бланк уведомления в УК о смене собственника бесплатно в формате word

В ходе дела нужно предъявить договор купли-продажи, в котором отражена дата появления обязательств, то есть покупки квартиры. Суд примет решение в вашу пользу. Больше вас потревожить никто не сможет. При наличии задолженности старого владельца необходимо следовать установленной процедуре.

Обращение в УК

Важно! Обратиться к сотрудникам управляющей компании с уведомлением о смене собственника. Чем раньше вы это сделаете, тем меньше риск того, что на вас повесят долг.

Кроме того, это поможет избежать приостановления поставки услуг. Важно оповестить УК о наличии чужого долга.

При себе необходимо иметь договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, копию паспорта. С вами заключат новый договор.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец уведомления в УК о смене собственника:

Претензия в УК

Если сотрудники УК по-прежнему требуют оплаты долга от нового собственника, необходимо написать претензию на имя руководителя.

Она рассматривается в течение тридцати дней с момента регистрации.

Заявление составляется в двух экземплярах.

Один поступает в УК, второй остается у собственника с отметкой о принятии.

Если сотрудники УК отказываются принимать требование, его направляют заказным письмом с уведомлением.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии в УК по долгам за коммунальные услуги предыдущего хозяина:

Обращение в Жилищную инспекцию

Если УК никак не отреагировала на претензию, можно подать жалобу в Жилищную инспекцию вашего района. Она рассмотрит заявление в течение 30 дней с момента регистрации и проведет проверку в отношении УК.

При обнаружении недостатков сотрудники жилищной инспекции потребуют устранить их в установленный законом срок. О результатах вас оповестят письменно.

Образец жалобы в Жилищную инспекцию здесь.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления в жилищную инспекцию:

Жалоба на агента по недвижимости

В том случае, если сделку купли-продажи проводили, прибегая к помощи агентств недвижимости, следует написать жалобу на ее сотрудника, который не оповестил о наличии задолженности.

К устранению долга это не приведет, однако виновный будет наказан.

Вполне возможно, что компания выплатит вам моральную компенсацию.

Судебный иск

Если Управляющая компания не исполняет требований жилищной инспекции, следует обращаться в суд.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец претензии к агентству недвижимости:

Посмотрите видео. Что делать, если купили квартиру с долгами:

Что делать, если купили квартиру коммунальными долгами?

Отсутствие должной осмотрительности при проведении сделки приводит к тому, что покупается квартира с непогашенными платежами по коммунальным услугам. Ситуация крайне неприятная для нового владельца. Можно попытаться оспорить договоренность в судебном порядке.

Если вы выяснили, что вместе с недвижимостью получили и долги, сделайте анализ размера задолженности.

3 способа узнать о долгах по квартплате

Центр координации ГУ ИС. Сервис работает для жителей столицы. С помощью сайта вы сможете получить информацию, какие сумы долгов числятся за городскими квартирами.
Сайт управляющей компании либо товарищества владельцев жилья. Некоторые компании создают сайты, где размещают информацию о должниках.
Поставщик услуг. Компания, которая поставляет услуги, владеет сведениями о том, кто из владельцев недобросовестно относится к обязанностям по оплате.

Взыскание коммунальных долгов с бывшего владельца по суду

У приобретателя недвижимости, узнавшего о коммунальных долгах квартиры, первой возникает мысль о судебном иске. Однако юридическими нормами новый собственник будет признан по такому спору третьей стороной, а действительными сторонами дела – прежний собственник и управляющая компания (ТСЖ). Т.е. требование взыскания коммунального долга с бывшего владельца-неплательщика допустимо лишь для управляющей компании.

Если судебный приказ о взыскании коммунальной задолженности прежнего собственника поступил к правообладателю, недавно приобретшему данное жилье – следует немедленно его опротестовать. Новый владелец должен прибыть в суд, вынесший приказ, и подать письменно возражение, приложив копии правоустанавливающих документов на недвижимость.
Напоминаем, что долги по капремонту, оставленные прежним собственником, новому владельцу придется выплатить – таков, к сожалению, законный порядок (ч.3 ст.158 ЖК РФ).