Переход современной России к торжеству частной собственности породил множество конфликтов и проблемных ситуаций. Особенно это относится к собственности на недвижимость (как жилую, так и нежилую).
Если с квартирами или комнатами в коммуналке ситуация более-менее понятная, то с домами, дачами, различными хозяйственными помещениями, гаражами частенько возникает неразбериха. Дело в том, что масса таких помещений были построены еще дедами и родителями современных россиян.
Люди жили в таких домах, пользовались другими помещениями, и им даже в голову не приходило, что надо как-то документально подтверждать свое право на такую недвижимость. Так делалось в силу привычки, менталитета или просто легкомысленного отношения к бюрократическим процедурам.
Так же к недвижимости часто относились и их дети или внуки, которые продолжали жить в подобных бесхозных домах. А иногда заброшенные дома занимали и вовсе чужие люди, а, скажем, в коммуналках в освободившиеся после смерти одиноких стариков комнаты занимали соседи.
Что такое срок приобретательной давности?
Однако рано или поздно ситуация меняется, и пользователи подобной недвижимости стремятся ее легализовать и легализовать свои собственные правоотношения с этой недвижимостью.
Действующее российское законодательство позволяет это сделать на основании так называемого срока приобретательной давности. Но процедура легализации недвижимости при этом довольно непростая, часто связанная с судебными тяжбами. При этом гражданам следует знать хотя бы базовые представления о том, что это за правовой инструмент.
Механизм его применения прописан, прежде всего, в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ). А суть его в том, что гражданин (как, впрочем, и юрлицо), который добросовестно, открыто и непрерывно пользуется в течение определенного срока неким имуществом, вправе заявить о своем праве собственности на него.
Срок приобретательной давности для основных видов имущества (включая движимое) составляет пять лет, а вот для недвижимости – 15 лет. После истечения такого срока добросовестного пользования несобственник вправе претендовать на официальное изменение своего статуса к лучшему.
Регистрация права по решению суда
Решение суда является документом, подтверждающим наличие права собственности на недвижимость, однако юридически право собственности возникает с момента его государственной регистрации.
Гражданский кодекс РФ прямо указывает на необходимость государственной регистрации прав. Решение суда в данном случае служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами.
ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее «Закон») устанавливает, что одним из оснований для государственной регистрации наличия (возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения)) прав на недвижимое имущество и сделок с ним является судебное решение, вступившее в законную силу.
Регистрация права по решению суда осуществляется на общих основаниях, предусмотренных федеральным и ведомственным законодательством, и не отличается от порядка регистрации установленного, например, для регистрации аналогичного права на основании договора купли-продажи или дарения.
Основными этапами процедуры регистрации прав по решению суда являются:
— подача правообладателем (собственником), необходимого пакета документов в регистрирующий орган, прием и регистрация таких документов регистратором;
— проведение государственным регистратором правовой экспертизы документов;
— внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии оснований для отказа или приостановления регистрации прав по решению суда;
В соответствии с Методическими рекомендациями «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов» (далее «Рекомендации») при проведении правовой экспертизы в случае регистрации права по решению суда, регистратору рекомендуется проверить:
— правильность оформления копии решения суда;
— факт вступления судебного решения в законную силу (по общему правилу, решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, указанный вопрос в большинстве случаев исследуется регистратором путем проверки наличия в судебном решении соответствующей отметки о дате вступления решения в силу, сделанной судом);
— наличие в решении суда описания объекта, указания правообладателя (собственника) и вида подлежащего государственной регистрации права (в случае, если поданное для регистрации права судебное решение не содержит указанных данных, то регистратор или лицо, обратившееся за регистрацией права, имеют право обратиться в суд с заявлением о разъяснении порядка исполнения такого решения).
Отдельно следует отметить, что в указанном порядке может быть зарегистрировано и право по решению третейского суда.
Порядок оформления в собственность недвижимости
Как уже сказано выше, пользователь недвижимости, который не является собственником, но претендующий на такое право, должен соответствовать нескольким важным критериям.
На протяжении всех этих лет действия пользователя в отношении объекта недвижимости должны быть открытыми, добросовестными и непрерывными в течение всего периода. Если, скажем, человек съехал по какой-то причине из дома, а потом вернулся и требует признать свое право собственности на него, то судебное решение будет отрицательным.
Еще один важный момент – на этот объект недвижимости у самого прежнего владельца должно быть официально оформлено право собственности (хотя бы в БТИ). Иначе придется сначала за умершим пользователям по суду признавать право собственности, и положенные по закону 15 лет отсчитывать уже с этой даты.
Если статус недвижимости определен, то передать вам право собственности на нее все равно сможет только суд. Для этого в районный (городской) суд по месту нахождения недвижимости подается исковое заявление. Предварительно следует оплатить госпошлину, которая рассчитывается на основании инвентаризационной стоимости имущества. Ответчиком по такому иску по умолчанию выступают органы местного самоуправления.
В суде вы должны представить доказательство того, что действительно в течение 15-ти лет пользовались объектом недвижимости «как своим собственным». И делали это добросовестно и открыто – скажем, не скрывались от соседей, не причиняли им ущерба своими действиями.
В качестве доказательства могут выступать чеки на строительные материалы (если вы делали ремонт или ставили стеклопакеты), договора на получение жилищно-коммунальных услуг и оплаченные платежки, договора страхования, квитанции об уплате налогов, а также свидетельские показания.
После вынесения положительного решения суда право собственности следует зарегистрировать в соответствующем органе Росреестра.
Хотите поделиться?
Регистрация собственности по решению суда.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ), п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о регистрации) вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса РФ и ст. 13 Гражданского процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в органы осуществляющие государственную регистрацию прав. Если момент возникновения права не указан в решении, то признанное судом право на недвижимость возникает по общему для недвижимости правилу с момента его государственной регистрации. Признанные судом права на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ), давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ), самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ) возникают только с момента государственной регистрации.
Государственная регистрация права собственности на основании решения суда проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Копии актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:
- действительности и подлинности представленных документов;
- вступления решения суда в законную силу;
- соответствия решения суда требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации — наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.
Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом, четырнадцатом пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Установления судом общей юрисдикции только факта владения и пользования недостаточно для регистрации права собственности, в решении суда также должно быть указано право на недвижимость.
В случае если решение суда не содержит сведений, которые государственный регистратор обязан внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственный регистратор или правообладатель при наличии в письменной форме заключения государственного регистратора вправе запросить суд о порядке исполнения данного решения.
В соответствии с Законом регистрации при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Спор может быть передан на разрешение третейского суда при наличии заключенного между сторонами третейского соглашения. В третейский суд может по соглашению сторон третейского разбирательства передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом.
По ходатайству сторон третейский суд принимает решение об утверждении мирового соглашения, если мировое соглашение не противоречит законам и иным нормативным правовым актам и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Содержание мирового соглашения излагается в решении третейского суда.
Однако, зачастую при регистрации прав на основании решения третейских судов возникают проблемы связанные с отсутствием правоустанавливающих документов (по существу, при отсутствии прав на недвижимость), поскольку при невозможности признании права судом или арбитражным судом предъявляются иски к лицам, никогда не владевшим этим имуществом и не имеющим никаких притязаний на него.
Решение третейского суда исполняется сторонами добровольно в порядке и сроки, которые установлены в данном решении. Принудительное исполнение решения осуществляется по правилам исполнительного производства на основе исполнительного листа, выданного арбитражным судом или судом общей юрисдикции.
И.о.заместителя начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Н.С.Потоцкая
Документы для регистрации права собственности в росреесте
Документация предоставляется приложением к заявлению после заключения основного договора, удостоверяющего и констатирующего произведённую имущественную сделку или иное действие по отчуждению и передаче объекта недвижимости.
Требуемая для регистрации документация делится:
- На устанавливающую, подтверждающую причину возникновения права у отчуждающего лица, за исключением её принадлежности хозяйствующему субъекту (муниципалитету).
- Договора, ставшие причиной отчуждения объектов недвижимости в результате сделки.
- Техническая документация на недвижимость, выданная в отделении кадастра и картографии – для земельных участков, а для квартир и домов – в БТИ.
- Гражданские паспорта или удостоверяющие личность свидетельства. Для посредников – нотариально удостоверенная доверенность.
- Квитанция об оплате пошлины.
- Для лиц, наживших отчуждаемое имущество в браке – разрешение супруга.
Для отдельных категорий объектов недвижимости возникают нюансы оформления регистрационных действий.
Оформление права собственности на нежилые помещения в судебном порядке
Многие собственники недвижимости ошибочно полагают, что права на нежилое (как и жилое) недвижимое имущество приобретаются в момент его покупки, дарения, иного способа вступления в пользование. На деле же для законного вступление в права пользования недвижимым имуществом требуется дополнительного оформление права собственности на нежилые помещения. Данная процедура давно отработана в органах регистрации, но нельзя сказать, что она всегда окажется простой в реализации. К сожалению, существуют ситуации, когда приходится немало потрудиться для признания прав на нежилую недвижимость. При этом рекомендуется воспользоваться услугами квалифицированных специалистов, которые помогут решить задачу наиболее просто, быстро, выгодно для заказчика.
Внесудебная регистрация права собственности
Существуют два пути оформления права собственности на нежилую недвижимость – внесудебный и судебный. Наиболее простым способом является внесудебное оформление. Но даже здесь возникают различные сложности. Необходимо правильно оформить заявление, собрать соответствующий пакет документов, реализовать другие факторы, доказывающие наличие прав на недвижимость. Все эти факторы значительно влияют на оформление права собственности на нежилые помещения, потому участие опытного юриста при их проведении очень желательно. Специалисты помогут собрать пакет документов в зависимости от особенностей конкретной недвижимости, составить заявление, проверить все документы на законность, представляют интересы заказчика в различных инстанциях.
Судебное оформление права собственности на нежилую недвижимость
Однако значительно более сложным может оказаться признание права собственности на определенное нежилое помещение в судебном порядке. Причин возникновения спорных ситуаций может быть достаточно много. К примеру, застройщик не спешит выполнить оформление права собственности на нежилые помещения одного, нескольких дольщиков. Перед подачей заявления требуется собрать пакет документов:
- Документ, являющийся основанием приобретения недвижимости (предварительный, заключенный договор купли/продажи, долевого участия, инвестиционный договор или иное основание права на объект недвижимости)
- Дополнительное соглашение, если таковое составлялось
- Документы, подтверждающие выполнение финансовых обязательств
- Наличие временного ордера, акта приема/передачи объекта недвижимости
К данным документам могут прилагаться дополнительные справки, договора при необходимости, более детально поможет собрать пакет документов только специалист.
Порядок и сроки оформления права собственности по суду
Важно учитывать, что судебное рассмотрение может быть длительным или коротким, в зависимости от профессионализма в подготовке доказательной базе, составлении документов, проведении заседаний. Притом оформление права собственности на нежилые помещения через суд можно разбить на несколько этапов:
- Проверка законности претензий, оформление доверенности на представление в суде, подача искового заявления с чеками об уплате пошлины
- Проведение судебного процесса, сбор доказательств, гарантирующих положительное решение
- Получение судебного решения, оформление государственной регистрации по решению суда
Точные сроки признания права собственности по суду не сможет назвать ни один юрист. Предположительно суд рассматривает дело и выносит решение в течение двух месяцев. Опытные судьи могут завершить дело в течение месяца, чаще полутора месяцев. Однако следует учесть некоторые не зависящие от юриста обстоятельства (к примеру, отсутствие судьи), которые могут несколько затянуть судебное дело. Если судебное разбирательство длилось стандартных два месяца, плюс дополнительно следует добавить две недели для вступления решения в силу и период сдачи в Росреестр судебного решения. В итоге на регистрацию права собственности по суду понадобится порядка трех месяцев.
Самовольная постройка
Как оформить дом в собственность, если он построен без требуемых разрешительных документов? Оформить построенный дом в собственность легко тогда, когда строительство осуществлялось со всем необходимыми разрешениями. Если же владелец возвел здание самовольно, то перед тем, как получить свидетельство на право собственности, ему сначала понадобится его узаконить. Это можно сделать только с помощью судебного разбирательства.
Собственник незаконного частного дома должен подать иск и предоставить доказательства, подтверждающие необходимость данной постройки. Суд может признать такое строительство, а может принять решение о сносе. При положительном исходе хозяин строения может начать процедуру оформления права собственности. Иначе истцу придется выполнить решение суда и снести самовольную постройку.
Ввод в эксплуатацию
Окончание строительства дома не означает, что теперь владелец может регистрировать право собственности. Начинать нужно с осуществления другой процедуры – ввода здания в эксплуатацию. Специальная комиссия принимает решение о пригодности строения к проживанию. Поэтому хозяин обязательно должен:
- Вызвать инженера из кадастровой палаты для уточнения границ участка и фиксирования новой постройки.
- После этого нужно обратится в местный исполнительный орган и написать заявление о вызове комиссии. Также потребуются правоустанавливающие документы и разрешение на строительство.
- Следующий этап – обращение в градостроительную организацию. Хозяину дома необходимо узнать список организаций, куда нужно обратиться, оплатить госпошлину за ввод строения в эксплуатацию и т.д.
- Далее нужно согласовать ввод дома с газовой, пожарной и другими службами.
- После того, как все документы будут собраны, их следует отдать в отдел по градостроению. Там хозяину дома выдадут соответствующий документ о вводе здания в эксплуатацию.
Как оформить дом в собственность через суд
Важно
Например, когда застройщик затянул срок сдачи дома, и, следовательно, дольщик не может оформить квартиру в собственность, или при невыполнении строительной компанией инвестиционных условий. Как оформить дом Перед тем как оформить загородный дом, Вам необходимо убедиться в наличии всех необходимых для данной цели документов и сделать с них копии. После чего следует заплатить государственную пошлину в размере 1000 рублей и сделать копию квитанции об оплате.
Оформить заброшенный дом или обычное частное владение можно в Росреестре. Для этого следует прийти туда и написать заявление по установленному образцу. Оформления дома в собственность через суд Законодательство признает самовольной постройкой строение, сооружение или другое недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не предназначенном для этих целей.
Порядок государственной регистрации права собственности
Действия по постановке объекта недвижимости на кадастровый учёт, с внесением сведений о собственнике жилья, проводятся в результате:
- приватизации квартиры;
- приобретения (покупки);
- получения в дар (см. Как оформить дарственную);
- мены (см. Обмен квартир);
- получения в наследство (см. Вступление в наследство).
В отделение кадастра и картографии предъявляют свидетельство о вступлении в наследство или договор купли-продажи квартиры, подтверждающий факт проведённой сделки, и другую документацию, специфически отражающую конкретные характеристики отчуждаемого и принимаемого объекта.
Так как передача прав происходит одновременно, лица, проводящие эти действия, присутствуют в отделении Росреестра в одно и то же время. Либо одна сторона передаёт другой – доверенность на завершение сделки.
Собранный пакет бумаг передаётся при непосредственной подаче заявления гражданами, лично, с предоставлением гражданских паспортов лиц.
Регистратор проверяет правильность и наличие требуемых свидетельств, технических паспортов и актов. Он же отвечает за принятие заявления с приложениями только из рук собственника (см. Расписка росреестра при регистрации имущественных сделок).
В допустимых регламентом случаях – от доверенного лица, представляющего интересы гражданина, осуществляющего имущественную сделку.
Для лиц, проживающих за пределами областного или краевого центра, предусматривается способ передачи договоров и иной требуемой документации по почте:
- заказным письмом;
- с вложением описи;
- с уведомлением о получении.
В случае потери ценного письма, восстановление содержимого, проведут операторы почтового отделения.[/stextbox]
Судебные акты как основания регистрационных действий
(Леонова Н. В.)
(«Российская юстиция», 2010, N 2)
СУДЕБНЫЕ АКТЫ КАК ОСНОВАНИЯ РЕГИСТРАЦИОННЫХ ДЕЙСТВИЙ
Н. В. ЛЕОНОВА
Леонова Н. В., начальник отдела регистрации прав на жилые помещения Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, государственный регистратор.
Вопрос о порядке государственной регистрации права собственности на основании судебного акта на сегодняшний момент является проблемным как в судебной практике, так и в практике органов, осуществляющих государственную регистрацию прав.
Ключевые слова: судебные акты, государственная регистрация.
Question of the order of state registration of ownership on the basis of a judicial act at the moment is problematic both in jurisprudence and in practice of the performing state registration of rights.
Решение суда как основание для государственной регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации, подп. 3 п. 1 ст. 8, в качестве самостоятельного основания возникновения гражданских прав и обязанностей называет судебное решение.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), п. 1 ст. 17, относит вступившие в законную силу судебные акты к основаниям государственной регистрации.
Действия регистрационного органа определяются п. 1 ст. 28 Закона о регистрации и имеют следующие особенности:
1. Признанное судом право подлежит регистрации на общих основаниях. Принятие судом решения в пользу заинтересованного лица не избавляет его от дальнейшей необходимости обратиться в регистрационную службу. Так, в ст. 268 Гражданского процессуального кодекса РФ указано, что решение суда в отношении юридического факта, подлежащего регистрации, служит основанием для регистрации, но не заменяет документы, выдаваемые регистрирующими органами. Поэтому правообладателю необходимо обратиться в Управление с соответствующим заявлением, с приложением квитанции об оплате государственной пошлины, кадастрового (технического) паспорта на объект недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.
2. Момент возникновения права по решению суда. Существует мнение, что право у заинтересованного лица возникает с момента вступления решения в законную силу. На самом деле если момент возникновения права специально не указан в решении, то признанное судом право возникает по общему для недвижимости правилу — с момента его государственной регистрации. Момент возникновения права также может быть определен судом, в таком случае право возникает в соответствии с судебным решением. В любом случае на самом решении суда должна стоять отметка о его вступлении в законную силу.
3. При возникновении права собственности на основании решения суда правовая экспертиза документов, сданных на регистрацию, проводится также в общем порядке.
Правовая экспертиза включает проверку:
— действительности и подлинности представленных документов;
— вступления решения суда в законную силу;
— соответствия решения суда требованиям п. 1 ст. 18 Закона о регистрации — наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.
В судебных решениях по делам особого производства также должен быть указан вид права на недвижимость — право собственности, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование и т. п.
4. Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.
Это положение Закона означает, что, если в судебном решении допущена ошибка, опечатка, если по каким-либо причинам представлены не все документы, необходимые для проведения государственной регистрации, у регистратора нет возможности приостановить дело и попытаться самому устранить возникшие препятствия. В соответствии с действующим Законом у регистратора есть только месяц для принятия решения. Если по истечении указанного срока документы не будут приведены в порядок, в государственной регистрации будет отказано. В такой ситуации гражданин сам может приостановить регистрацию на срок до трех месяцев и обратиться в суд для разъяснения вынесенного решения, исправления технической ошибки и т. д. Причем следует учитывать, что судья не может просто написать на тексте решения «исправленному верить» или приложить письмо с разъяснениями. Суд назначает новое заседание, в результате которого выносится специальное определение.
5. Регистратор вправе отказать в регистрации установленного судом права по следующим основаниям (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации):
— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Например, решение суда не вступило в законную силу, нет подписи судьи и печати суда, неправильно указан адрес объекта недвижимого имущества или фамилия правообладателя и т. п.
— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
— не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом, для государственной регистрации прав; например заявление, квитанция об оплате государственной пошлины, кадастровый паспорт и т. п.;
— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; например, в государственном реестре прав имеется запись о праве иного лица, и вопрос о признании этой записи недействительной судом не решен;
— осуществление государственной регистрации права собственности на земельный участок не допускается, поскольку этот земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность.
Ограничение возможности отказа в регистрации признанного судом права не означает обязательности регистрации прав на объект, который точно не установлен в решении.
Следует обратить внимание, что признание судом права не может быть приравнено к решению, подлежащему принудительному исполнению. Регистрационная служба не являлась ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у нее обязанности осуществить регистрацию. При отсутствии необходимых документов регистрация не может быть произведена и в принудительном порядке — на основании исполнительного листа.
Оспаривание зарегистрированного права. Запись о праве требования.
Несмотря на то что Закон определяет регистрацию как юридический акт признания и подтверждения государством прав на недвижимость, сама государственная регистрация не является каким-либо актом государственного органа, не несет в себе никаких властных предписаний участникам гражданских правоотношений. Поскольку регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость без правоустанавливающего документа, она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не регистрация сама по себе. Предметом иска должно быть признание недействительным правового основания регистрации — например договора купли-продажи, постановления о предоставлении земельного участка, свидетельства о праве на наследство и т. п. Ответчиком по такому иску должен быть не регистрирующий орган, а лицо, нарушившее нормы права при передаче прав на недвижимость, — сторона по договору, орган местного самоуправления и пр.
Как установлено п. 1 ст. 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества, отказе собственника от права собственности и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Законом не предусмотрено такое основание прекращения права собственности, как признание недействительности проведенной регистрации, так же как выданного Управлением свидетельства о регистрации права. Нельзя лишить прав на недвижимость, обжалуя только действия регистрирующего органа.
Если же в отношении объекта недвижимого имущества уже существует спор о праве, то в соответствии с п. 2 ст. 28 Закона о регистрации при оспаривании прав на недвижимое имущество в судебном порядке регистратор вносит в государственный реестр специальную запись о праве требования. Вступившие в силу решения и определения судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в 3-дневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Поэтому основанием для записи о праве требования может являться любой документ, подтверждающий факт судебного оспаривания права на любой стадии судебного разбирательства, например определение судьи о принятии искового заявления к производству или о подготовке дела к судебному разбирательству. Таким образом, при условии надлежащего уведомления регистрирующего органа, от начала и до окончания судебного разбирательства все заинтересованные лица могут получить информацию о наличии спора в отношении объекта недвижимости.
Однако запись о праве требования сама по себе, в отсутствие записей о судебных арестах и запрещениях, не препятствует распоряжению объектом и, соответственно, совершению регистрационных действий. Следует обратить внимание, что факт оспаривания права обязательно должен быть указан в договоре о передаче недвижимости, в противном случае регистратор может отказать в регистрации сделки или переходе права на основании того, что «лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий» (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Трудно представить приобретателя, согласившегося принять недвижимость на таких условиях. Извещенный о споре приобретатель не может признаваться добросовестным и пользоваться защитой, предоставленной ст. ст. 302, 303 ГК РФ.
Регистрация по решению суда в случае уклонения одной из сторон сделки.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Хочу заметить, что одно решение суда не заменяет государственную регистрацию сделки. Пока сделка не зарегистрирована, даже при наличии судебного решения о регистрации она не может считаться заключенной.
Поскольку от государственной регистрации уклоняется одна из сторон договора, то в таком споре ответчиком является именно она, а не регистрирующий орган. Соответственно, само по себе решение суда о регистрации сделки не порождает обязанности у регистрационной службы осуществить государственную регистрацию. В случае уклонения стороны сделки государственная регистрация проводится по решению суда, а не на основании решения суда и не в порядке исполнения судебного решения. Иными словами, решение судебного органа в данном случае заменяет заявление и иные необходимые документы, не представленные на регистрацию другой стороной по договору. Заинтересованная в регистрации сторона должна обратиться в Управление в установленном порядке и представить необходимые для регистрации документы (заявление, план объекта, документы об оплате регистрации, правоустанавливающий документ — договор и пр.). Вместо документов, которые должна была представить уклоняющаяся сторона, представляется решение суда.
Обжалование отказа в государственной регистрации.
Согласно п. 5 ст. 2 Закона о регистрации заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд.
Суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязании регистрирующего органа провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.
Таким образом, в случае признания отказа в регистрации незаконным, орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан исполнить судебное решение и провести регистрацию. При отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа регистрация осуществляется в соответствии с решением суда. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий Управления, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом.
Правообладателю не требуется подавать дополнительное заявление и повторно оплачивать регистрацию. В случае если подлинники документов уже были возвращены заявителю, необходимо вновь представить их в Управление, в противном случае государственный регистратор не сможет проставить на правоустанавливающих документах необходимые регистрационные штампы и печати. Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца.
Мировые соглашения.
Порядок заключения мирового соглашения сторонами и утверждения его судом, содержание мирового соглашения определены гл. 15 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Мировое соглашение может быть заключено сторонами на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта. Мировое соглашение должно содержать согласованные сторонами сведения об условиях, размере и сроках исполнения обязательств друг перед другом или одной стороной перед другой. Мировое соглашение утверждается определением суда, в котором должны быть указаны его условия. Мировое соглашение исполняется сторонами добровольно или принудительно на основании исполнительного листа (ст. 142 АПК РФ).
Как указано в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59, арбитражный суд, утверждая мировое соглашение, по которому одна сторона передает другой в собственность жилое помещение, обязан убедиться в том, что сторона, передающая недвижимое имущество, является его собственником и ее право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Определение арбитражного суда об утверждении мирового соглашения о передаче в собственность недвижимого имущества представляет собой судебный акт, определяющий условия и содержание гражданско-правовой сделки с этим имуществом. Поскольку право собственности ответчика на жилые помещения не было зарегистрировано, он не мог распорядиться им, в том числе и путем заключения мирового соглашения.
Таким образом, регистрация права на основании мирового соглашения проводится в общем порядке, на который не распространяется правило о недопустимости отказа в регистрации, установленное п. 1 ст. 28 Закона о государственной регистрации. А само мировое соглашение рассматривается как своеобразный договор, содержание и условия которого закреплены определением суда. При регистрации прав по мировому соглашению в Управление представляются:
— заявления о регистрации (от обеих сторон в случае добровольного исполнения или от одной стороны в случае принудительного исполнения мирового соглашения);
— определение суда об утверждении мирового соглашения (возможно представление также и самого соглашения, подписанного сторонами);
— документы о принадлежности недвижимости лицу, обязанному передать ее по мировому соглашению;
— документы, подтверждающие добровольное или принудительное исполнение соглашения в части передачи недвижимости, например передаточный акт;
— иные необходимые для регистрации документы;
— документы об оплате регистрации, планы объектов, уставные документы юридических лиц, полномочия представителей и пр.
Таким образом, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что только в случае участия регистрирующего органа в судебном разбирательстве на него может быть возложена обязанность по безусловному совершению регистрационных действий. Это может быть в случаях обжалования уклонения или отказа в регистрации, а также в случае принятия решения (определения) суда о приостановлении регистрации.
В исковом производстве органы регистрации участвовать не могут, поскольку не являются участниками материально-правовых отношений по поводу недвижимости и не имеют никаких притязаний на нее. Соответственно, решения по всем видам дел с участием физических и юридических лиц (оспаривание и установление прав на недвижимость, расторжение сделок, уклонение от регистрации) не порождают обязанности регистрирующего органа произвести государственную регистрацию. Регистрационные действия осуществляются не в порядке исполнения судебного решения, а в общем порядке — по заявлению, с уплатой пошлины, с предоставлением плана недвижимости и иных необходимых для регистрации документов.
——————————————————————
Регистрация права собственности на земельный участок в росреестре
Учёт земельного участка, по правилам, сопровождается получением технической документации на приобретаемую территорию. Основной вид документации — межевое дело.
Опытные юристы категорически не рекомендуют приобретать не размежёванные участки. По факту зачастую выявляется, что приобрели совершенно не то, что планировали.
Приобретаемый ЗУ адаптируется целям землевладельцев, что отражает его целевое назначение и разрешённое использование. Земли вносятся в кадастровые записи и ставятся на учёт соответственно расположению в кадастровом квартале, что определяется выносом границ в натуру и определением поворотных точек (см. Кадастровый учет земельных участков).
Если продавец не предъявил нормативных межевых знаков, зарегистрированный участок может представить неприятные сюрпризы впоследствии.
Некоторые недобросовестные продавцы ЗУ, отчуждали без межевания земли, измеряя площадь участка «от забора соседа». Впоследствии оказывалось, что сосед решил подвинуть забор, пока участок пустует. Подобные инциденты не редкость, они перетекают в судебные распри, которые становятся потраченной впустую суммой денег, если на такой территории начато возведение капитального строения (см.).
Гражданам требуется иметь в виду, что месторасположение ЗУ на местности определяется соответственно кадастровым записям. А при приобретении земель требуется ориентироваться на межевые знаки и техническую документацию.
