Раздел дома блокированной застройки

Система домов блокированной застройки: что это за понятие

Дома блокированной застройки – это гибридная система строений, которая внешне напоминает комплекс из одноквартирных домов, а внутренне — многоквартирный дом, в котором квартиры между собой объединены.

Выведя точное определение, можно уточнить, что такое комплекс жилых строений блокированного типа. Дома блокированной застройки – это вид жилых строений в виде многоквартирного дома, где каждая квартира имеет свой выход на улицу. Это главное отличие дома от загородных коттеджей или небольших особняков. Таким блочным строениям, как и любым другим домам, присущи как достоинства, так и недостатки.

Что такое блокированный жилой дом и где их чаще возводят

В российском строительном кодексе домом блокированной застройки названо здание в 1-3 этажа, состоящее из 2-10 частей (квартир), каждая из которых имеет хотя бы одну общую стену (без проходов) с соседними блоками. Во всех квартирах есть выход на приусадебный участок. По сути это гибрид комплекса одноквартирных домов и многоквартирного дома с объединенными блоками.
Считать дом блокированной застройки разновидностью многоквартирного дома ошибочно, т.к. у его частей (квартир) нет общего выхода к местам общего пользования. Хотя они и имеют общие стены, но выходы на улицу у всех владельцев разные. Впервые таунхаусы появились в Англии, сейчас они очень популярны в США и многих странах Европы. Эта терминология прочно закрепилось и в нашей разговорной речи. Как бы их не называли, но эти небольшие городские строения с несколькими квартирами с общими стенами отличает экономное использование земли. На первом этаже обычно находятся технические службы: гараж, баня, котельная, прачечная, кладовки и т.п. Второй этаж служит кухней и гостиной, а третий предназначен для спален, детской и рабочего кабинета.

Сейчас подобную альтернативу городской квартире чаще можно увидеть в ближайших городских пригородах, например, в Питере это местечко Коломяги, но на очереди ещё несколько таких же мини-городков в его близких пригородах. Их строят как часть застройки загородных посёлков и как самостоятельные жилые комплексы на городских окраинах многих регионов. Наибольшую распространенность получило жильё площадью 90-180 кв. м, при большей площади таунхаусы становятся неэкономичными. К ним ещё примыкают участки площадью в две сотки, где можно разбить палисадник, небольшой садик или цветник.

Существуют разные типы совмещенных домов, объединённых в линию разной конфигурации. Кроме таунхауса к ним относятся:

• Виолетта – элитный вид застройки, обеспеченный большим участком с террасой, бассейном, верандой и гаражом.
• Лейнхаус – небольшие дома, составляющие жилой комплекс с отдельным гаражом для каждого блока.
• Дуплекс – двухквартирные дома в 2 этажа под общей крышей с общей глухой стеной.
• Квадрохаус – постройка с четырьмя блоками с общей стеной, каждый из них имеет отдельный вход, снабжён придомовой территорией и гаражом.

Существуют ещё такие разновидности блокированных домов:

1. Дом с патио. Во дворе есть место для садовой мебели, принятия солнечных ванн, барбекю, детской игровой площадки, а возможно и компактного бассейна или искусственного водоёма. Располагаться они могут в разных уголках участка – возле выхода из квартиры или вдали от здания (если позволяют площади).
2. Террасные дома. Обычно такое расположение застройки связано со сложным рельефом местности. У каждой такой квартиры есть открытая озеленённая площадка, создающая впечатление приквартирного участка. Террасы, как уголки живой природы, полноценно выглядят лишь вдали от городского шума и большой дороги, когда дом находится в жилой зоне вблизи от садово-парковой или другой территории для отдыха.

Особенности блокированных домов

Дома блокированной застройки – это здания из обособленных блоков-ячеек, которыми являются сами квартиры. Этажность таких строений чаще всего не превышает 3 этажей.

Каждый из домов обладает своими техническими и конструктивными особенностями:

• в таких квартирах присутствует как минимум одна смежная стена;
• общие входы, чердаки, коммуникационных шахты и инженерные сети отсутствуют;
• система вентиляции, отопления и коммуникационная ветка абсолютно индивидуальна для каждой квартиры;
• каждая отдельная квартира имеет свой беспрепятственный выход на улицу.

Блокированные жилые дома: за и против

Выбирая в качестве жилья дом блокированного типа, вы получаете такие преимущества:

• Экономность. Планируя или строя такой дом, вы существенно сэкономите на строительстве и сможете минимизировать площадь застройки. Покупка такого дома обойдется в разы дешевле. Выбирая такое жилище, вы получаете небольшой, но полностью функциональный дом, где каждый квадратный метр используется с пользой.
• Система блокированных домов — отличный вариант для создания завершенного архитектурного ансамбля.
• Вы сможете сэкономить на инженерных коммуникациях (на две квартиры предусмотрен один стояк).

Какими достоинствами ни обладал бы многоквартирный дом блокированной застройки, минусы все же присутствуют. Ограниченное пространство — главный недостаток домов такого типа. Исходя из этого, проблем с организацией места для стоянки вашего авто, уголка для складывания мусора и участка для сада будет немало: с этим придется себе отказать. Поэтому если у вас есть авто, подумайте, где вы будете парковать его.

Собираясь купить дом блокированной застройки, взвесьте все за и против и только после этого принимайте окончательное решение.

Минусы

Многоквартирные дома блокированной застройки обладают и недостатками:

• Ограниченность пространства – это основной минус. Возникают сложности в организации автостоянки, места для сбора мусора, да и территория дворика бывает довольно скромной. На двух сотках можно посадить не так уж много.
• Невозможность фасадных изменений своего блока.
• Квартиры верхних этажей имеют индивидуальные лестницы, которые часто делаются открытыми, что создаёт неудобство.
• Кроме того на этих этажах нарушена связь со своим участком. Окна квартиры часто выходят на сторону участка соседей.

Статусность домов блокированной застройки

По ошибке каждую из независимых частей блокированного дома принимают за индивидуальную единицу и именно в таком порядке прописывают в кадастровом реестре.

Владелец и госслужащий делает большую ошибку, регистрируя в таком порядке дом блокированной застройки. Жилищный кодекс (ст. 49) гласит: «Строения блокированного типа, состоящие из нескольких отдельных частей, принимаются за единое целое». Поэтому целой считается вся конструкция блочного дома.

Понятие дома блокированной застройки не распространяется на дома, состоящие из одной секции блокированной постройки. В таком случае часть определения, оговаривающая наличие нескольких блочных секций, не соблюдается, а строение принимает статус отдельного жилого дома частного характера.

Дома блокированной застройки – это жилища, которые не могут передаваться по наследству всецело. Наследник в определенном порядке получает в право владения отдельную секцию блочного строения. Такая схема передачи имущества не нарушает права собственности и владения соседей, проживающих в одном блоке.

На многих форумах можно увидеть мнение о том, что жилой дом блокированной застройки – это ни что иное как разновидность многоквартирного дома. Такое мнение оказывается ошибочным, а все вот почему.

Многоквартирный и дом рассматриваемого типа не идентичны, хотя и имеют ряд схожих особенностей. В нормативно-правовых документах указано, что многоквартирным принято считать жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, имеющих общий выход к участку или место общего использования.

Управление объектами блокированной застройки

Управление фондом жилой недвижимости осуществляется по различным программам, учреждённым местными властями регионов. Одна из таких региональных инициатив — программа капитального ремонта. Она регламентирует проведение капитальных работ для тех объектов, которые получили статус аварийных.

Недвижимость блокированной застройки не относится к категории многоквартирных домов, а потому действие таких программ на неё не распространяется. Исходя из этого, ответственность по содержанию таких домов возлагается на их собственников. Если возникает необходимость установления определённого состояния совмещённых квартир, то владельцы должны направить соответствующий запрос в жилищные службы или БТИ, деятельность которых регулируется законодательными нормами.

Чтобы упорядочить условия предоставления коммунальных услуг или наладить схему организации благоустройства общей придомовой территории, владельцы блоков могут подписать договор с выбранной ими обслуживающей компанией. Оформлением документации должны заниматься органы самоуправления, установленные для данного дома, и представители государственных учреждений.

В противном случае, владельцы блока могут самостоятельно принимать решение о том, нужен ли ремонт их части дома — обслуживание осуществляется по правилам эксплуатации частных домов. Когда же возникает необходимость проведения ремонтных или реконструктивных работ общих конструкций, все владельцы должны дат своё согласие на это.

Если права на земельный участок не разграничены между жильцами, то управление им будет осуществляться по правилам совместной собственности. Но и наличие конкретного разграничения между соседями обязывает учитывать их интересы.

>Блокированный жилой дом определение градостроительный кодекс

Признание жилья блокированного типа таковым

Признание дома домом блокированной застройки происходит в случае выполнения следующих условий:

1. Дом имеет не более 3 этажей.
2. Постройка состоит не более чем из десяти блочных секций со смещенной стеной и отдельным выходом на обособленную каждым из хозяев территорию.

Если ваше жилье отвечает установленным нормативными документами требованиям, вы можете оформить его как дом блокированной застройки. Для этого придется подать заявку в органы БТИ, местную администрацию, органы судебного следования, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению жилым домам статуса, и дождаться ее рассмотрения.

Разрешения на строительство дома блочного типа

Из общих правил строительства: «Возведение одного жилого дома на двух и более земельных участках неправомерно». Чтобы выполнить строительство согласно закону, отдельно существующие земельные участки объединяются воедино. Алгоритм действий, которые необходимо выполнить землевладельцу/застройщику, чтобы возвести дом блокированной застройки: подготовить и оформить пакет документов на земельный участок, на котором предполагается строение, и предоставить строительный план из Градстройнадзора. Только после предоставления перечисленных выше документов разрешение на строительство дома блокированной застройки будет на руках у застройщика.

На каждый из блочных участков оформляются отдельные документы: общий земельный участок разделяется, и формируются обособленные земельные части, оформляется межевой план. Только после того как все документы будут готовы, совмещенное жилье может сдаваться в эксплуатацию.

Жилой дом блокированной застройки — это обычная практика в Америке, а также многих европейских странах. Это отличная альтернатива многоквартирным домам, где зачастую перегружена канализация или недостаточно жилого пространства.

Жилые дома блокированной застройки легко обустроить под себя, улучшив образ и качество своей жизни.