Процесс передачи права собственности на объекты недвижимого имущества в непременном порядке должен быть запротоколирован в госреестре. Это дает определенную степень надежности. Если необходимо будет подтвердить, что жилое или нежилое имущество (например, квартира, дом или даже общежитие) принадлежит именно вам, то при помощи других способов доказать свою правоту будет весьма проблематично.
Отметка о госрегистрации является практически единственной бумагой, которая способна подтвердить переход права собственности на недвижимое имущество к конкретному человеку.
Определение рыночной и кадастровой стоимости недвижимости
Благодаря всемогущему интернету, не выходя из дома, можно самостоятельности определить как кадастровую, так и рыночную стоимость недвижимости.
Кадастровая стоимость определяется на сайте rosreestr.base-n.ru. В поиске достаточно ввести кадастровый номер или адрес объекта недвижимости. В ответ Вы получите краткие характеристики и кадастровую стоимость. Онлайн также можно заказать справку о кадастровой стоимости, цена которой на сегодня 190 руб.
С определением рыночной стоимости немного сложнее. Для этого нужно пересмотреть сотни объявлений о продаже в регионе, сравнить характеристики имущества, местоположение и состояние.
Хочу отметить, что кадастровая стоимость значительно ниже реальной рыночной. Но и рыночные цены могут быть необоснованно завышены. Для чего это нужно? Продавцу – для уплаты налога за продажу недвижимости. Покупателю – для получения налогового вычета. Но об этом чуть ниже.
Необходимые документы
В список официальных бумаг, которые требуются для оформления перехода права, входят:
- паспорт заявителя в оригинале и копии для подачи в органы Росреестра;
- заявление – подписывается в госучреждении, распечатывается с заполненными данными сотрудником организации;
- подтверждение оплаты госпошлины – достаточно предоставить номер банковской квитанции;
- договор, акт государственного или муниципального органа, свидетельство о наследовании, выданное в нотариальном порядке, другое основание для перехода собственности;
- акт приема-передачи, подписанный продавцом или покупателем;
- правоустанавливающие документы на собственность, доказательства наличия прав на распоряжение недвижимостью продавцом;
- кадастровый паспорт и технический план БТИ с экспликацией плана этажа и передаваемого помещения в собственность.
Определенные особенности имеет регистрация перехода собственности на объект, приобретенные по договору долевого участия в строительстве. Первоначально застройщик и покупатель направляют в Росреестр заявления о проведении регистрации указанного договора на этапе возведения объекта. После ввода дома в эксплуатацию государственной комиссии и передачи имущества застройщиком дольщику по акту приема-передачи купленного им жилого или коммерческого помещения в многоквартирном доме.
Последний этап является заключительным, при нем осуществляется регистрация собственности дольщика с помещением сведений в госреестр и выдачей выписки ЕГРН об установлении прав единоличного владения.
Оплачивать коммунальные услуги и вселяться в помещении дольщик вправе после подписания акта приема-передачи отдельного объекта недвижимости в составе жилого фонда, установление собственности влияет только на расчет налоговых платежей – имущественного налога.
Регистрация перехода права собственности
Регистрация перехода права собственности в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру (Росреестре).
Для того чтобы зарегистрировать переход права на основании договора купли-продажи недвижимого имущества в Госкомрегистр или МФЦ обращаются продавец и покупатель по договору и предоставляют заявление по установленной форме (которое может быть оформлено сотрудником Госкомрегистра или МФЦ).
Согласно данным, официального сайта Госкомрегистра, необходимыми для государственной регистрации прав документами при регистрации перехода права, наряду с заявлением, являются:
- документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
- документ, выражающий содержание сделки купли-продажи (договор) в простой письменной или нотариальной форме, в количестве экземпляров не менее двух, из которых один после осуществления регистрации остается в делах Госкомрегистра;
- нотариально удостоверенная доверенность на представление интересов продавца и (или) покупателя в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, если за регистрацией обращаются представители указанных лиц;
- документ об уплате государственной пошлины в размере, установленном Налоговым кодексом Российской Федерации.
Размеры пошлины за государственную регистрацию права собственности, возникающего на основании договора купли-продажи, в настоящее время составляют 1000 рублей для физических и 15000 рублей для юридических лиц за один объект недвижимого имущества.
Государственная регистрация права осуществляется в течение 18 календарных дней со дня приема заявления и необходимых для регистрации документов.
Подтверждающая документация на недвижимость
Как только все необходимые проверки были проведены, новому собственнику выдается соответствующее свидетельство. Оно является государственным подтверждением того, что процедура регистрации были успешно пройдена, а все необходимые записи были внесены в госреестр.
Документ, подтверждающий, что новый собственник имеет полное основание распоряжаться переданным ему объектом (в том числе и служебным) — выписка из ЕГРП о существовании зарегистрированного права. Данный документ можно свободно заказать в том органе, где непосредственно проходил процесс регистрации. Однако нужно иметь основания, которыми могут выступать, например, договор с предыдущим собственником о передаче жилого имущества либо же акт дарения или право наследования. Эти моменты предусмотрены налоговым кодексом.
Налоги и декларация
Уплата налога и заполнение декларации в Федеральную налоговую службу за продажу недвижимого имущества. Продавец обязан уведомить налоговый орган о том, что он получил прибыль от продажи недвижимости и уплатить налог на доходы физического лица.
- Для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%.
- В отношении граждан, получивших рассматриваемые доходы и находившихся в Российской Федерации менее 183 дней в году, применяется налоговая ставка в размере 30%.
Если Вы продали недвижимое имущество, находившееся у Вас в собственности менее трех лет, то Вам необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ).
Сроки
Регистрация перехода права собственности осуществляется при подаче документов в органы Росреестра напрямую в течение 10 дней. При обращении к посреднику – в МФЦ, где можно дополнительно получить консультацию по поводу требуемого комплекта документов, период обработки документации занимает около 14-15 рабочих дней. Увеличение срока обосновано необходимостью отправления бумаг в регистрирующий орган с предварительной проверкой специалистами МФЦ.
Также есть возможность отправить заявление с комплектом документов онлайн через сайт Госуслуги. Сроки рассмотрения заявки остаются теми же что обращении непосредственно в Росреестр.
Оплата госпошлины производится также через интернет с карты или кошелька электронных валют, либо через терминалы Робокассы.
Срок оформления документов может увеличиваться в связи с приостановлением процедуры регистрации на срок не более 30 рабочих дней в связи с отсутствием определенных бумаг, которые требуются для осуществления перехода права собственности, либо при подписании заявления неуполномоченным лицом, обнаружения иных недостатков правового характера, допущенных при оформлении договора на переход права собственности.
Дополнительно, если недвижимость не оформлена в собственность других лиц, требуется провести процедуру приватизации или вступление во владение на основании закона о дачной амнистии.
Для этого в отношении жилых помещений в многоквартирных домах нужно обратиться в исполнительный орган власти по месту нахождения имущества с заявлением о проведении приватизации. Договор будет подготавливаться в течение 30 дней, после чего его необходимо предоставить в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на частное лицо.
В рамках закона о дачной амнистии нужно обратиться для получения земли во владение в орган власти, распоряжающийся фондом, с заявлением о выделении участка в собственность для определенного целевого использования. Рассмотрение заявления составляет примерно 30 дней, по результату будет выдан акт, с которым можно обратиться в Росреестр любым способом для регистрации перехода права собственности на нового владельца.
Как рассчитать налог
Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости, либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.
Рассмотрим два примера:
- Иванов И.В. продал в 2020 г. квартиру за 2 000 000 руб., которую он приобрел в начале текущего года за 1 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 3 500 000 руб.
Налоговый вычет равен 1 000 000 рублей. Рассчитаем облагаемую сумму дохода. 2 500 000 х 0,7=2 450 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ. Облагаемая налогом сумма дохода = 2 450 000 рублей. Применяем формулу расчета налога с учетом налогового вычета: (2 450 000 – 1 000 000) x 13% = 1 450 000 рублей х 13 % = 188 500 руб. Таким образом, при расчете налога с учетом налогового вычета необходимо заплатить сумму налога в размер 188 500 рублей.
- Теперь рассчитаем сумму налога с учетом понесенных затрат Условия те же. Иванов И.В. продал в 2020 г. квартиру за 2 000 000 руб., которую он приобрел в начале этого года за 1 500 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2018 составляла 3 500 000 руб.
Рассчитаем облагаемую сумму дохода. 3 500 000 х 0,7=2 450 000 (кадастровая стоимость с учетом понижающего коэффициента) – больше чем цена продажи, поэтому она применяется при расчете НДФЛ. Облагаемая налогом сумма дохода = 2 450 000 рублей. Отнимаем сумму произведенных затрат (2 450 000 – 1 500 000) х 13 % = 950 000 х 13 = 123 500 рублей. Таким образом, сумма налога при расчете 2 методом составляет 123,5 тысяч рублей.
Кто освобожден от уплаты налога от продажи недвижимости?
По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:
- если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
- если право собственности получено в результате приватизации;
- если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).
Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).
Срок владения имуществом
Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.
Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет.:
- При получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ).
- Получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ).
- Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).
Когда возникает собственность на недвижимый объект
Иногда бывает очень важно установить дату, когда возникла собственность на объект недвижимости, например, при уплате подоходного налога или налога на имущество. Даже один день может повлиять на то, в какой период будет отнесена сделка, что может привести к финансовым последствиям. Новые недвижимые объекты могут стать собственностью в результате наследства или ипотечной покупки, дарения или в результате обмена. Каждый вид рассмотрим отдельно.
Имущество куплено
Чаще всего недвижимость поступает во владение человеку в результате её покупки, это квартиры, частные дома, земельные участки и т. п. Переход права собственности на недвижимое имущество к новому владельцу считается состоявшимся по завершении оформления сделки. Договор покупки жилья должен пройти государственную регистрацию, именно после этой процедуры покупатель становится полноправным владельцем объекта.
Но с другой стороны, если договор и акт приёмки передачи жилья подписаны, объект уже перешёл в собственность покупателя, и он имеет полное право занять оплаченное им жилое помещение ещё до завершения регистрации договора. Но юридически право собственности становится окончательно оформленным только после государственной регистрации, основанием для которой служат правильно оформленные документы.
В полученной по окончании госрегистрации выписке из ЕГРН указана дата, от которой ведётся отсчёт нахождения приобретённой недвижимости в собственности нового владельца. С этой даты он имеет право распоряжаться собственностью – продать другому человеку или обменять на другую недвижимость, внести изменения в конструкцию недвижимости и выполнить другие действия.
Ипотечное кредитование при покупке – это залог недвижимости в обмен на заимствование денег – кредит. Недвижимость заёмщика передаётся кредитной организации в обеспечение возврата займа, то есть, кредитору передаются права на объект, которым заёмщик продолжает пользоваться. Ипотечное кредитование связывается не только с жильём, но залоговая недвижимость может быть представлена и следующими объектами:
- земельные участки и другие территории;
- жилые дома и здания, квартиры и жилые помещения;
- гаражи и обособленные автостоянки, дачные и садовые домики;
- здания и сооружения производственного назначения.
Законодательство не запрещает использовать в качестве залога и крупногабаритные транспортные средства – корабли и самолёты, средства космической связи, но к жизни большинства российских граждан это не относится.
Имеющееся у гражданина право собственности позволяет ему взять ипотечный кредит. Это касается и коллективной собственности. При этом собственники становятся ограниченными в своих правах, поскольку любое действие в отношении объекта залога они должна согласовывать с залогодержателем. Ограничения устраняются после полного расчёта заёмщика с кредитной организацией.
Наследование объектов
Степень правомерности обладания собственностью устанавливается и в том случае, если гражданин получает наследство от умершего родственника. Наследники получают права на наследуемое имущество сразу после открытия дела о наследовании, до проведения госрегистрации. Но без проведения регистрации продать такое имущество невозможно.
Законодательство предусматривает, что для совершения сделки первоначально необходимо зарегистрировать недвижимость в Росреестре и получить выписку из ЕГРН, без этого документа продать наследованное жильё не получится. В случае если наследуемый объект не был внесён в государственный реестр до открытия дела о наследовании, то велика вероятность судебного разбирательства по поводу подтверждения права на собственность.
Датой начала владения наследованной недвижимостью считается дата внесения записи в кадастр недвижимости. С этой даты наследники получают юридическое право распоряжаться недвижимостью или её частью по своим замыслам.
Имущество подарено
Процедура дарения имеет свою особенность и отличается от наследования тем, что оформляется при жизни прежнего владельца. Но эта процедура также требует оформления, устная договорённость недействительна. Хоть недвижимость и переходит к новому владельцу без оплаты, договор должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости. Позже это предотвратит возможные претензии других родственников на эту недвижимость. Особо актуально это в случае, когда дарственный объект находится в собственности не одного человека, а двух или нескольких – тогда требуется согласие каждого.
Если согласия не будет, зафиксировать право собственности на недвижимое имущество не удастся, а поэтому и распоряжаться подарком новый владелец не сможет – ни продать, ни обменять.
