Покупка дома с земельным участком документы этапы

Покупка недвижимости — процесс длительный и сложный, в особенности, когда речь заходит о частных домах. Такое мероприятие сопряжено с множеством рисков, большинство из которых касаются недобросовестных продавцов. Многие из них в желании побыстрее избавиться от дорогостоящей недвижимости умышленно умалчивают неприятные факты о доме либо пытаются продать дом, не имея на него никаких законных прав. По этой причине покупатель, особенно если он работает без риелтора, должен знать, на что обратить внимание при покупке дома.

Какие документы должны быть у продавца при покупке дома

Прежде чем приступать к проверке документов, стоит убедиться в наличии всех необходимых бумаг для совершения сделки. Их минимальный перечень следующий:

Свидетельство о собственности на дом, подтверждающее законное право хозяина свободно распоряжаться недвижимостью.
Свидетельство о собственности на землю, на которой расположен дом.
Технический паспорт земельного участка, который состоит из его точного и актуального плана, экспликации площади, актуального описания всех находящихся построек на нем, их назначения, технического состояния и рыночной стоимости.
Техпаспорт дома с планами каждого этажа.
Кадастровый план на земельный участок.
Домовая книга.

Это основной набор документов, который может варьироваться в зависимости от ситуации.

Важно! Наибольшее внимание покупателю следует уделять свидетельствам о собственности. Нередко бывают случаи, когда хозяин пытается “продать” землю, на которую у него есть пожизненное право владения.

Если нет документов, устанавливающих точную площадь земли, перед тем, как оформить куплю-продажу дома, необходимо обязать владельца отмежевать его, зарегистрировать в юстиции и поставить на кадастровый учет.

Как проверить документы на дом в деревне

Когда проверка физического состояния дома завершена, необходимо приступить к проверке документов на покупаемый дом и земельный надел. Как покупателю, так и продавцу следует внимательно отнестись к заключению договора и проверке документов, чтобы обеспечить законность сделки и избежать юридических проблем в будущем.

Какие документы нужно спрашивать у продавца и какие ошибки чаще всего совершают покупатели загородного жилья

На какие грабли при покупке дома наступают дважды Характерна и обратная ситуация.

Это свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, если дом был непосредственно построен продавцом.

Вологда

На какие грабли при покупке дома наступают дважды Характерна и обратная ситуация.

необходимо тщательно проверять всю документацию на покупаемые дом и землю, чтобы не потерять вложенные средства. не менее важной будет проверка физического состояния дома, чтобы он был комфортным и надёжным для жизни. в первую очередь покупателю необходимо тщательно обследовать приобретаемый дом на предмет возможных дефектов или нарушений, так как нередко продавец скрывает такие нарушения.>

Бумаги на землю

Проверять качество строения лучше всего в весенний период. Именно так вы сможете удостовериться в том, что подвал не протекает, грунтовые воды не подмывают фундамент, а в самом доме нет сырых углов.

Начинайте проверку сверху. Чердак и крыша могут выглядеть прекрасно, однако, если посмотреть внимательнее, то можно заметить большое количество дефектов. Определите, как уложена кровля, все ли части на своем месте? Узнать, есть ли протечка, довольно просто: посмотрите, заметны ли подтеки на стенах? Если они имеются, то крыша явно не в порядке. Удостоверьтесь, что система водоотвода сделана качественно.

Затем – двери. Откройте и закройте их. Если услышите скрип, то это плохой знак. Возможно, фундамент усел, и сам дом покосился.

Осмотрите окна. Плотно ли стекла держатся в раме? Попадает ли внутрь влага? Легко ли открыть и закрыть их?

Войдите и попросите одновременно включить газ, свет, отопление и воду. Если какая-то система даёт сбой, то это должно вас насторожить.

Обратите пристальное внимание на состояние паркета и стен. От него зависит успех строительства. Чтобы понять, насколько они ровные, надо приложить к поверхности обыкновенную линейку или брусок. Если он прилегает плохо, а между ним и стеной или полом образуются зазоры, то это говорит о том, что покупать такое жильё лучше не стоит.

Если вы покупаете дом из дерева, то обязательно удостоверьтесь, что древесина хорошо просушена. Воспользуйтесь для этого влагомером.

Изучите качество работы канализационной системы. Просто наберите большое количество воды и спустите её, быстро ли она уходит? Осмотрите трубы, на них не должно быть капелек жидкости.

Уточните дату постройки и срок владения домом;
Узнайте о планах развития территории;
Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Предлагаем ознакомиться: На какой срок можно приостановить статус адвоката

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

Если кратко описывать весь процесс приобретения, он сводится к следующим этапам:

Проверить документы на их наличие и подлинность самостоятельно, или, что лучше, доверить это дело юристу.
Если с бумагами все в порядке, при необходимости можно оставить продавцу залоговую сумму и назначить дату и время проведения сделки через МФЦ “Мои документы”.
В самом здании МФЦ получить электронный талон. Во время ожидания своей очереди изучить документы о купле-продажи, оплатить государственную пошлину за смену прав собственности и сделать несколько копий квитанций об оплате.
Подписать все документы на стойке регистрации. Если речь идет об элементарной сделке, где нет долевого владения или ипотеки, сделать это можно самостоятельно по инструкциям государственного регистратора.
Как только договор будет подписан в присутствии регистратора покупатель отдает остаток суммы продавцу (если расчет происходит наличными) либо они отправляются в банк для проведения безналичных операций.
После этого регистратор оформляет справку о получении подлинников документов, где указана дата регистрации договора о смене прав собственности, что, как правило, длится до 2 недель.

Важно! При смене собственника покупатель получает абсолютно те же права эксплуатации земельного участка, что и предыдущей его владелец.

Полезные рекомендации

Ранее мы уже выяснили, какие нужны документы для оформления покупки участка. Любые операции, связанные с куплей-продажей недвижимости, должны осуществляться в соответствии с действующим законодательством. То есть, для того чтобы дом с участком были переданы другому человеку, необходимо обратиться с соответственным заявлением в государственный орган для перерегистрации. Для этого предусмотрено 3 варианта:

подать документы в Росреестр;
обратиться в МФЦ;
подать документы с помощью сайта Госуслуг.

Купленное жилье должно быть зарегистрировано, а каждый из этих способов позволяет получить необходимый результат. Регистрация оформленного дома по первой схеме позволяет сэкономить время, поскольку документы на купленное жилье подаются напрямую. Как правило, процедура осуществляется быстрее на несколько дней.

На разных этапах оформления сделки могут возникнуть проблемы. Так, при подаче бумаг в Росреест, будет проверяться не только их подлинность, но и наличие у продавца права на совершение такой операции. К примеру, в отношении продавца могут быть открыты уголовные дела, которые предполагают наложение ареста на всю его собственность. Для некоторых категорий земли может применяться запрет на смену собственника, а поэтому лучше все заранее уточнить у продавца. В любом случае, это будет проверяться государственными органами перед осуществлением регистрации.

Подтверждением регистрации будет соответственный документ. Выписка из Росреестра выдается в двухнедельный срок, о чем мы уже указывали ранее. Может быть и такое, что у дома с участком будет несколько владельцев. Это значит, что в бумагах будут указаны их доли. Как только происходит регистрация смены собственника, человек становится полноправным владельцем и может свободно распоряжаться своим имуществом.

Это интересно: Проверить регистрацию документов в росреестре

Итак, для покупки дома нужно подготовить определенные документы. Далее оформляется договор на продаваемые объекты. Если вы покупаете дом с участком, то у продавца должны быть бумаги на эту недвижимость. Если у вас нет опыта в подобных делах, то лучше привлечь риелтора или нотариуса для помощи.

Изучаем дом перед покупкой

Частный дом перед покупкой рекомендуется детально изучить.

Что обязательно нужно знать при покупке дома:

месторасположение— инфраструктура, соседство, транспортная доступность;
планировка;
внутренняя диагностика состояния здания: оценка изношенности окон, дверей, качество возведения стен, перекрытий, наличие и состояние чердака и подвала, фундамента и крыши;
тщательный наружный осмотр;
специализированная диагностика коммуникаций (для этого желательно привлечь специалистов) для оценки качества водо- и электроснабжения, канализации, отопления, газа и вентиляции.

При дистанционном заключении сделки стоит попросить хозяина провести детальную экскурсию по видеосвязи.

С чего начать

Нужно обратить внимание сразу, на каком основании продавец распоряжается недвижимостью. Полноценные права по распоряжению имеет только собственник. Документы на дом и землю должны быть корректно оформлены. В противном случае новому владельцу придется узаконивать постройку.

Важно! Покупку частного дома лучше осуществлять непосредственно у собственника. Если представитель действует по доверенности, необходимо тщательно проверить действительность этого документа, срок действия.

Может так оказаться, что после проведения сделки явится хозяин и попробует ее опротестовать. Поэтому сделку заключать лучше непосредственно с собственником.

Как правильно составить договор купли-продажи дома

Рассмотрим, как грамотно оформить дом в собственность при покупке. Для страховки от всевозможных рисков как со стороны покупателя, так и продавца, составляется договор купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Он подготавливается с учетом следующих нюансов:

Договор оформляется в 4 экземплярах. По одному направляется в МФЦ и Росреестр, а также продавцу и покупателю.
Во избежание махинаций договор заверяется подписями на каждой странице.
Сумма сделки прописывается цифрами и прописью.
Подробно описывается процесс и способ передачи денег, а также последствия в случае, если средства не будут переданы в описанном порядке.
Отдельным пунктом указывается ответственность продавца и покупателя в рамках совершаемой сделки.
Составляется подробный атк, в котором указывается, когда бывший владелец и члены его семьи покинут жилое помещение, какая мебель достанется вместе с домом, а какая останется в собственности хозяина.

Внимание! В большинстве случаев оплата юриста за составление договора купли-продажи дома возлагается на продавца, так как это его обязанность. В отдельных ситуациях можно оплатить услуги пополам, но никак не всю стоимость.

Какую сумму указывать в договоре купли-продажи дома

В связи с изменениями порядка налогообложения еще в 2016 году срок владения жильем без уплаты подоходного налога изменился до 5 лет. Хозяева, которые владеют домом меньше 5 лет, практически наверняка будут просить прописать в договоре сумму не больше 1 млн рублей.

Однако покупатель оставляет за собой право отказать ему в такой просьбе, так как налог будет начислен в размере 13% от 70% кадастровой стоимости дома, если в договоре сумма будет меньше, чем рыночная.

Необходимые документы

Приобретение дома с земельным участком – это довольно распространенная сделка, которую совершают граждане по всей стране ежедневно. Для оформления документов нужно потратить определенное время, после чего их нужно подать в соответственный орган. Стандартный список бумаг включает в себя:

кадастровый и техпаспорт;
бумаги на недвижимость;
справка формы 9;
согласие от лиц, которые прописаны в доме;
подтверждения отсутствия запрета на продажу;
выписка из Росреестра.

Кадастровый паспорт требуется только в том случае, если участок ставился на учет. Если же своего номера у него нет, то нужно получить соответственное подтверждение. Для этого необходимо подать заявление и получить выписку, где будет указана нужная информация. Что касается документов не землю, то здесь подходят различные бумаги. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, дарственная, завещание, договор и т. д.

Если дом является жилым и в нем прописаны люди, необходимо получить выписки, где будут перечислены все лица, зарегистрированные в помещении. Отметим, что все собственники недвижимости должны дать согласие на продажу. Если с этим проблем нет, то все жильцы обязаны в течение установленного срока выписаться. Нарушение этого требования ведет к принудительной выписке. Отсутствие долгов также является обязательным, а поэтому нужно получить справку из Налоговой службы. Также дополнением может быть справка из Росреестра. Когда договор купли-продажи составлен, необходимо завершить сделку регистрацией. С собой нужно иметь следующие бумаги:

документы на землю;
договор;
акт приема-передачи;
подтверждение уплаты государственной пошлины.

Довольно часто возникают вопросы по поводу того, необходимо ли получать согласие мужа или жены на совершение подобных операций. На сегодняшний день делать этого не нужно, но только при выполнении одного условия. Супруги должны стать совместными владельцами этого имущества. Однако если в дальнейшем эта земля будет продаваться, то она будет считаться общей, а поэтому потребуется получить согласие.

Если покупка касается сельскохозяйственной земли, то придется получить дополнительные документы. В первую очередь нужно получить бумагу, подтверждающую категорию этого участка. Также нужно получить отказ от выкупа земли другими претендентами.

Расходы при самостоятельной покупке дома

Цифры будут приблизительными, так как в разных регионах ценовая политика на услуги может отличаться:

Юрист для проверки корректности и подлинности предоставленных документов (опционально) — 1-2 тыс. руб.
Независимая оценка рыночной стоимости жилья — колеблется в пределах 3-10 тыс. руб.
Погашение государственных пошлин за смену прав собственности — не больше 2 тыс. руб.

То есть, в среднем придется заплатить около 10 000 руб. В сравнении с расценками агентства, где за ту же процедуру просят не менее 50 000 рублей, перспектива самостоятельно покупки гораздо более привлекательна.

Как дистанционно оформить покупку дома

Как действовать при дистанционном взаимодействии с продавцом:

Связываться с ним не по телефону, а по видеосвязи на объекте недвижимости для оперативного решения всех вопросов.
Документы на проверку получать в качественном отсканированном виде по электронной почте.
Подписанные документы отправлять заказным письмом. Сначала подписывается и отправляется документ о задатке, потом перечисляется согласованная сумма.
В любом случае в МФЦ нужно будет приехать лично или делегировать эти обязанности доверенному лицу, который имеет на это нотариально подтвержденное право. Оформить доверенность — это еще +1000 рублей к общему прайсу.

Во всех остальных моментах, кроме МФЦ, каждый из этапов можно провести дистанционно.

Риски при совершении сделки

От ошибок никто не застрахован. Но при покупке жилья цена ошибок будет слишком дорогой. Поэтому отдавать деньги можно, если есть полная уверенность, что с документами и самим продавцом все в порядке.

6 советов, как совершить безопасную сделку:

Проверить продавца. Часто сделки оспариваются на основании того, что продавец при подписании был недееспособен. Покупателю приходится возвращать недвижимость, а вот с получением уплаченной суммы возникают серьезные проблемы. Поэтому можно сразу попросить представить справки из диспансера. Возможно, собственнику такие меры предосторожности и покажутся излишними, зато покупатель будет себя чувствовать спокойно.
Проверить, для каких целей можно использовать землю. Покупая частный дом с землей, нужно убедиться, что сам участок подходит для строительства. А строить можно на землях двух категорий: для занятий сельским хозяйством и участков населенных пунктов. Если правила не соблюдены, значит, коттедж построен незаконно.
Убедиться, что на участке не находятся места общественного пользования. Мало приятного будет, когда через частную собственность пролегает дорога к общему колодцу.
Узнать, соблюдены ли правила застройки. Есть определенное расстояние от зданий до водоемов. Эти расстояния должны соблюдаться при строительстве. Нарушения говорят о том, что постройка может быть признана незаконной.
Понять, не является ли участок памятником культуры или истории. Объектами культурного наследования лучше любоваться на расстоянии. Государственные органы могут иметь свои планы на объекты культурного наследия, поэтому покупать такие участки точно не стоит.
Не верить обещаниям. Убедиться, что для подъезда к поселку имеются нормальные дороги, нужно сразу. Обещания о скором строительстве дорог могут так и не сбыться.

Спешить с крупной покупкой точно не стоит. Лучше проверить каждую деталь, чтобы не пришлось жалеть в дальнейшем о поспешной покупке.