Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель сталкивается с выбором кем ему быть: дольщиком или пайщиком. И подписывая договор, покупатель не видит разницы между этими понятиями. А зря!
Итак, кто же такие дольщики и пайщики и в чем отличие договора долевого участия в строительстве (ДДУ, покупатель-дольщик) и договора, заключаемого с Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК, Покупатель — пайщик)?
Долевое строительство в настоящее время, наиболее распространенный способ приобретения квартиры в еще строящемся доме. По договору долевого строительства одна сторона «Застройщик» обязуется построить, сдать здание в эксплуатацию и передать второй стороне «Дольщику» его «долю» — квартиру, согласно договору.
Договор ЖСК — это добровольные объединения граждан, которые осуществляют свою деятельность на основании учредительных документов, путем внесения пая.
Рассмотрим некоторые отличия этих двух договоров.
Отличия договоров ДДУ и ЖСК
Договор Долевого участия в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в этом и первое отличие от договора купли-продажи, заключаемым с Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договоры, заключаемые с ЖСК не регистрируются, а это не дает никаких гарантий, что ваша квартира не будет перепродана несколько раз.
При заключении договора ДДУ дольщики могут в случае невыполнения застройщиком условий договора по передаче квартиры в срок, взыскать с последнего неустойку по законным основаниям. А вот отношения пайщика и ЖСК основаны на членстве, законодательством не предусмотрено взыскание с ЖСК неустойки, более того, пайщики даже обязаны покрывать убытки, возникшие у ЖСК. В договорах с ЖСК сроки сдачи квартиры крайне «размыты» или стоит оговорка в виде фразы «ориентировочная дата», таким образом, речь идет о неопределенных сроках передачи квартиры пайщику.
Что же касается стоимости недвижимости, то в этом случае договор ДДУ, как правило, гарантирует, что цена квартиры является твердой и не изменится. Договор с ЖСК зачастую предусматривает изменение стоимости жилплощади. Помимо этого, пайщики нередко вынуждены нести дополнительные расходы.
При осуществлении строительства ЖСК пайщик имеет право проживать в квартире, выплачивая свою долю. При ДДУ у участников строительства такого права нет. Распоряжаться недвижимостью дольщики могут только после выплаты всей суммы.
Таким образом, приобретая квартиру в строящемся доме, стоит, все-таки, обратить внимание с кем вы заключаете договор и кем вы по договору являетесь дольщиком или пайщиком. Необходимо соотнести плюсы и минусы договора ДДУ и ЖСК и выбрать для себя оптимальный вариант приобретения квартиры.
Автор статьи — Денисова Анастасия Юрьевна, Старший юрисконсульт
На первый взгляд разница между дольщиком и пайщиком стирается – собственно, какая разница, когда речь и в одном, и в другом случае идет о покупке жилья в собственность?
Да и застройщики, при покупке определенного объекта, такого выбора не предлагают. Однако, на рынке первичного жилья и сейчас имеют место быть различные формы покупки недвижимости, разбираться в тонкостях которых нужно для грамотной оценки различных рисков: изменений сроков застройки, стоимости, факта сдачи объекта или не сдачи.
Дду или жск
Дду или жск
: если вы хоть раз задумывались о том, в какие новостройки вложить деньги, этот вопрос наверняка вставал перед вами. Наше время квартиру в новостройке можно купить либо путём участия в долевом строительстве либо через членство в жилищно-строительном кооперативе в качестве пайщиков.
Дду или жск – обе эти схемы вложение денег в новостройке законны, но законы, которые регулируют отношения дольщика застройщика и отношения пайщиков ЖСК – разные. Поэтому, что выбрать Дду или жск
– это вопрос не праздный.
Любой застройщик, который собирается привлечь денежные средства на строительство и продажу квартир работает через Дду или жск
. ДДУ – это
договор долевого участия в строительстве
.
Согласно ему, застройщик берет на себя обязательства в определённый срок построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам, тем гражданам, которые вложили деньги в стройку. Договор долевого участия в строительстве обязателен к регистрации.
ЖСК – это жилищно строительный кооператив – сообщество граждан, которое руководит строительством дома, собирает средства на это строительство. Договор ЖСК необязательно регистрировать в ГУ ФРС.
Чтобы выбрать для себя Дду или жск
, необходимо знать основные отличия между этими договорами.
Отличия договора ДДУ от ЖСК
Отличия ДДУ от ЖСК
Есть пять основных отличий ДДУ от ЖСК:
- Государственная регистрация договора ДДУ – обязательна. Государственная регистрация договора с ЖСК
необязательна. - Стоимость строительства Дду или жск
– разная. По договору ДДУ, стоимость строительства квартиры фиксирована. Она закреплена в договоре и застройщик не может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры для дольщика. Стоимость квартиры в ЖСК может меняться, причём, увы, в сторону увеличения. По договору ЖСК застройщик или ЖСК имеют право в одностороннем порядке поменять стоимость квартиры, если застройщик понёс дополнительные расходы. - Сроки строительства по договору ДДУ указаны в договоре. Если застройщик не введет в эксплуатацию дом ко времени, указанном в договоре, дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку, расторгнуть договор долевого участия в строительстве, получить назад все вложенные в строительство деньги. В договоре ЖСКсроки строительства указаны. Но, если сроки строительства переносятся, пайщик скорее всего, не сможет суде взыскать с застройщика деньги. По крайней мере, точно можем сказать, что без юриста по недвижимости
, который специализируется на
судах с ЖСК
, пайщик точно не сможет взыскать неустойку за сорванные сроки строительства. - Рассрочка при оплате строительства ДДУ возможна. Рассрочка при оплате строительства в ЖСК также возможна, и даже более, она может быть выдана на длительный срок. Проценты по рассрочке для пайщиков указываются в договоре и их регулирует непосредственно устав ЖСК.
- Расторжение ДДУ
возможно, при этом дольщик получит назад всё вложенные в строительство суммы. Расторжение договора с ЖСК обернётся для пайщиков возвратом только части вложенных средств. Пайщики должны внимательно ознакомиться с уставом кооператива и договором ЖСК прежде чем вкладывать деньги в строительство. В этих двух документах указывается, что при расторжении договора с ЖСК пайщикам не возвращаются часть взносов или вступительный взнос, или указаны какие-то другие условия: взыскание с пайщика за расторгнутый договор.
Дду или жск: плюсы и минусы
Дду или жск: плюсы и минусы
Итого подведём итоги, участие в строительстве по договору ДДУ имеет ряд хороших возможностей для дольщика:
Возможности ДДУ
- Документы застройщика проверяются и утверждаются на государством уровне. Покупатель квартиры в новостройке по ДДУ защищен законом, в плане того что жильё будет не вторичное, именно то, что указано в договоре, в проектной документации.
- Стоимость квартиры по договору ДДУ не изменится застройщиком без согласования с дольщиком. То-есть, если дольщик не даст согласия на повышение стоимости квартиры, она останется прежней.
- У дольщика по ДДУ есть гарантия на качество построенного жилья, определен срок строительства, есть возможность взыскать неустойку.
Риски дольщика
- При оформлении квартиры может возникнуть волокита в документах.
- Причины расторжения договора описанное в нём, и не предусматривают расторжения договора по инициативе дольщика без явных на то причин: нарушение условий договора со стороны застройщика.
Если дольщик расторгает договор по своей инициативе, не из-за того что застройщик нарушил свои обязательства, он оплачивает убытки застройщику. Дольщику может вернуться сумма за минусом 6-8 % от стоимости квартиры. - Рассрочка по ДДУ дается на срок не более пяти лет.
ЖСК – имеет свои достоинства
Быстрое оформление договора с ЖСК, контроль строительства и доступ к документам ЖСК, рассрочка по платежам за квартиру на 5 лет и более. Если в ЖСК идут хорошо дела, коммунальные платежи могут быть снижены.
Риски пайщиков и дольщиков – что страшнее
Влияние СССР
По сути, ЖСК является добровольным объединением граждан на основании членства с целью решения их потребностей в жилье. Для вступления в ЖСК, гражданин пишет заявление и платит специальный взнос. Правда, стать претендентом на право собственности член кооператива может после выплаты пая (когда сам станет полноценным пайщиком).
Собственно, ЖСК как вариант потребительского кооператива является наследием СССР. Вопросы получения жилья подобным образом были утрясены еще в Жилищном Кодексе РСФСР. Тогда все ЖСК контролировались государством. Когда произошел переход от командной экономике к рыночной, данная конструкция превратилась в Жилищный Кодекс РФ (причем без учета экономических изменений страны).
Характеристики ЖСК
Преимущества приобретения жилья по данной схеме будут такими:
- Быстрое оформление. Договор не требует государственной регистрации.
- Открытый доступ к документам по строительству, контроль каждого этапа.
- Длительная рассрочка платежа.
- Уменьшенные коммунальные платежи за счёт того, что пайщики получают определённую прибыль от фонда.
Есть и определённые риски:
- При несоблюдении сроков строительства отсутствуют штрафы для самого ЖСК.
- Цена объекта может увеличиться, пока действует договор.
- Ограничения на перепродажу пая.
В следующем видеоролике мы расскажем, Как купить квартиру в ЖСК без риска:
Теперь, узнав о ДДУ и ЖСК, отличиях, давайте поговорим о том, что же лучше выбрать.
Давайте рассмотрим плюсы и минусы участия в ЖСК?
Плюсы:
- Пай вы можете погашать постепенно, и поэтому вам не понадобится брать ипотеку
- Есть возможность владения и пользования жилплощадью еще до полной оплаты пая
- Обычно покупка жилплощади через ЖСК более бюджетна
- В кооператив вступить просто и нет необходимости регистрации договора
Минусы:
Минусы вышеописанной конструкции проявились именно на практике. Например, строительные фирмы, благодаря ряду «белых пятен» в законодательстве, стали создавать прямо или отчасти аффилированные ЖСК, для избежания обеспечения прав и гарантий граждан, которые установлены законом о защите прав потребителей:
- Так как фундамент для изменения сроков сдачи объекта, а также цены, порядок уплата и так далее регулируются уставом кооператива, а не законодательством, кооператив начинает злоупотреблять своими правами
- Не представляется возможным требовать неустойку или штраф за нарушение обязательств, а также устранение недостатков в работе
- Следует упомянуть о дополнительных обязанностях, которые предусматривает устав кооператива: личное участие, различные запреты.
- Так как договор с ЖСК не проходит регистрацию, есть шанс двойной продажи одно и того же объекта.
Застройщики и дольщики: определение
Прежде чем решить, что лучше долевое строительство или ЖСК, необходимо разобраться, что обозначают эти 2 понятия. Застройщиками ЖСК называют физических лиц или организаций, которые отвечают полностью за процесс ремонта, строительства или реконструкции любых объектов недвижимости. Не важно, сдаются эти объекты в аренду, или используются для личного проживания.
Застройщики могут быть как строительными компаниями, так и инвесторами. В качестве строительной компании они и называются заказчиками-застройщиками. Они реализуют работы по строительству.
Дольщики — ещё одно понятие, относящееся к строительству. Если использовать юридические понятия, то дольщиками называют не людей, которые хотят приобрести квартиру. А людей, которые вместе с застройщиком хотят завершить строительство, продать объект, а затем получить доход. Люди, которые хотят приобрести квартиру, называются потребителями.
Дольщик: изменения
Недостатки, перечисленные выше, способствовали возникновению новой правовой конструкции, а именно участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве включает в себя обязательство застройщика – в определенный срок передать объект недвижимости. Дольщик должен принять его и оплатить.
Риски в долевом участии сведены к минимум, можно сказать, они отсутствуют вовсе (в отличие от ЖСК). Закон предусматривает такие положения, как невозможность изменения условий о сроке одной стороной, гарантии защиты и качества, штрафы за нарушения, регистрацию договора и так далее.
Но, при глобальных положительных сторонах статуса дольщика, сложно себя почувствовать в полной безопасности.
6677 Игорь Василенко
Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив
(ЖСК)
. В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.
Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.
Что такое ЖСК
Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса. Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы. Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.
ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит. В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму. Для сбора средств отводится не менее года.
В чем идея долевого и кооперативного строительства?
Идея долевого строительства (в рамках ДДУ)
заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков
(средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом)
, возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.
Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика.
Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.
Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК)
заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами
(нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.)
. С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене
(чем по ДДУ)
, так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы. Но, с другой стороны, закон
(ФЗ-215)
не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.
Дольщики превращаются в пайщиков
Рост цен на недвижимость заставляет девелоперов искать все новые средства привлечения инвестиций. Одним из инструментов является создание закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФ). В этом году на рынке ЗПИФов наблюдается настоящий бум. Если еще год назад насчитывалось всего 70 фондов, суммарные активы которых исчислялись 17,2 млрд рублей, то на сегодняшний день их зарегистрировано уже 150, а их активы достигают 53,4 млрд рублей.
Вложить по-русски
При том многообразии стратегий и проектов, которые используются в ЗПИФах, оценить весь рынок невозможно, однако, как полагают аналитики, свыше 70% вложений инвестфондов приходится на девелоперские проекты. Стандартная схема формирования такого ЗПИФа такова: в качестве основного имущества в фонд вносится сам объект недвижимости после его предварительной оценки, а затем привлекаются средства для финансирования строительства или реконструкции. По завершении работ фонд продает объект и гасит паи. При этом отличительной особенностью закрытых фондов является то, что пайщики, которые фактически становятся соинвесторами строительства, не имеют права потребовать погашения паев до обозначенной в правилах фонда даты. Таким образом, владелец объекта недвижимости (как правило, он становится инициатором создания ЗПИФа) застрахован от вывода средств из проекта.
Плюсом ЗПИФов также является возможность минимизировать налогообложение. ЗПИФ не является ни юридическим, ни физическим лицом и, таким образом, не является налогоплательщиком. Это означает, что отсутствует и налог на прибыль по операциям с имуществом фонда. Следовательно, управляющий может реинвестировать полученный доход от одного проекта в следующий (в рамках одного фонда), не неся при этом дополнительных налоговых расходов. Более того, ЗПИФ может помочь в оптимизации платежей по налогу на доход физических лиц (НДФЛ), перенося возникновение обязательств по его уплате на момент погашения паев фонда. Эффект от такого отсроченного налогообложения будет тем больше, чем большее количество раз будут реинвестироваться средства паевого фонда и чем длиннее срок, на который создан фонд.
В отличие от той же схемы долевого строительства ЗПИФ позволяет избежать таких недостатков, как необходимость государственной регистрации каждого договора долевого участия, невозможность привлекать средства до начала строительства, риски недобросовестности и банкротства застройщиков. В частности, компания, управляющая закрытым фондом, может не привлекать внешнего застройщика, а самостоятельно заключать договоры строительного подряда, тем самым значительно снижая транзакционные издержки.
ЗПИФ также удобно использовать, если речь идет о продаже недостроенного объекта. В качестве товара в этом случае могут выступать также исходно-разрешительная документация и договоры с подрядчиками. Значительно сокращаются и сроки сделки. «Чтобы продать недостроенный объект, необходимо, как правило, не менее полугода, при этом требуется останавливать строительство и регистрировать право собственности на незавершенный объект, оценив его стоимость»,— поясняет директор отдела фондов недвижимости УК «Тройка Диалог» Сергей Васин. А это автоматически означает дополнительные издержки: на оформление документов, на выплаты штрафов контрактникам и т. д. Продавая паи фонда, в собственности которого находится строящийся объект, всего этого можно избежать. Более того, можно просто использовать ЗПИФ для перепродажи объекта недвижимости, попытавшись при этом получить дополнительные доходы. Правда, речь идет о продаже паев фонда, а не непосредственно квадратных метров. В этом случае продавец продает объект по частям, разделив его на паи. Это позволяет оптимизировать налоги, поскольку сделки с ценными бумагами не облагаются НДС.
ПИФы тянутся к земле
Говоря о ЗПИФах, нельзя не упомянуть земельные фонды. На их примере можно показать, как пайщик может получить дополнительную прибыль за счет переоценки внесенного в фонд недвижимого имущества. В условиях отсутствия рынка купли-продажи земли и единых механизмов формирования ее стоимости, земельные участки остаются самым недооцененным активом, и этот невозобновляемый и недооцененный ресурс растет в цене последние несколько лет на 20-50% в год. Поэтому закономерно, что на рынке появляется все больше фондов, инвестирующих в загородные участки (в частности, в земли сельскохозяйственного назначения). При этом стратегия большинства ЗПИФов основана на последующей перепродаже участков или сдаче их в аренду.
Первый земельный ЗПИФ появился на рынке летом прошлого года — участникам фонда «Русский помещик», сформированного УК «Агана», предложили заработать на недооцененности сельскохозяйственных земель. А уже в этом году число подобных фондов, предлагающих заработать на росте капитализации объекта за счет перевода земель из одной категории в другую, перевалило за десяток.
Как показывает практика, капитализация земельного фонда, в активах которого находятся земли сельхозназначения, может вырастать в разы. Например, если в отсутствие данных о ценах аналогичных участков оценка земли проводилась на основе ее кадастровой стоимости. Подобную схему использовала УК «Велес Менеджмент», сформировавшая в конце августа этого года ЗПИФ «Велес Подмосковье», в активы которого вошли участки в Клинском и Волоколамском районах Московской области. Управляющая компания решила выставить имущество фонда на аукционные торги и посчитала, что начальная цена может составить 260 тыс. рублей за гектар. По оценкам экспертов, если фонду удастся реализовать по этой цене все земельные участки, стоимость активов ЗПИФа вырастет в пять-семь раз.
Но пример ЗПИФ «Велес Подмосковье» пока скорее исключение из правил. Как отмечает управляющий директор УК «Велес Менеджмент» Станислав Бродский, оценка объектов, внесенных в ЗПИФ, действительно может отличаться от стоимости их приобретения пайщиком, поэтому со стороны подобные схемы могут казаться сверхдоходными. Но далеко не факт, что начальная оценка стоимости участков будет соответствовать сумме расходов пайщиков на их приобретение, а последующие оценки — цене участков, по которой их можно продать.
«Проблема в том, что, за редкими исключениями, статистика по ценам сделок с земельными участками недоступна, поэтому оценка стоимости участков проводится различными математическими методами или на основе нормативной и кадастровой стоимости участков, которые в большинстве случаев отличаются от их рыночной стоимости»,— говорит Станислав Бродский.
Поэтому более распространенной стратегией среди земельных ЗПИФов является участие в девелоперских проектах. В основном речь идет о коттеджном и дачном строительстве. Если у инвестора есть земельный участок, где может быть реализован подобный проект, то обычно он вносит землю в активы ЗПИФа, а затем управляющая компания заключает инвестиционный контракт с девелоперской компанией. По окончании проекта коттеджи и земля под ними реализуются. При этом доход, полученный от такого проекта, также не облагается налогом на прибыль и может быть в дальнейшем реинвестирован. По оценкам экспертов, использование ЗПИФов для реализации проектов в области загородной недвижимости — очень выгодная идея, позволяющая легально сэкономить на налоге на прибыль.
Использование ЗПИФа недвижимости для реализации девелоперских проектов с земельными участками может быть интересным с позиции не только оптимизации налогообложения, но и привлечения средств сторонних инвесторов. Так, передача в фонд земельных участков и привлечение денег на проведение ряда мероприятий, повышающих стоимость земли (например, строительство), являются альтернативой банковскому кредитованию и иному заимствованию. При этом раздел части доходности с инвесторами в конечном счете может оказаться дешевле заемных денег, а также не требует залога.
Создание ЗПИФа также актуально, если в роли потенциального покупателя земли выступают нерезиденты. По действующему законодательству иностранные физические и юридические лица не имеют права приобретать землю в собственность, но вместе с тем нет никаких запретов для иностранцев приобретать инвестиционные паи фондов, активы которых составляют земли сельскохозяйственного назначения. «Нерезиденты в таких фондах получают как бы вторичные права, хотя формально и становятся титульными владельцами, но в силу доверительного управления, не имеющими правомочий собственника по пользованию и распоряжению, поскольку эти функции выполняет управляющая компания от имени фонда и в интересах владельцев инвестиционных паев»,— поясняет замгендиректора УК «Солид Менеджмент» Евгений Кравченко. Таким образом, участие иностранных инвесторов сводится лишь к долевому владению землей сельхозназначения и получению доходов.
Приманка для инвестора
Доход строительного ЗПИФа формируется как за счет роста стоимости строящегося объекта, так и роста цен на недвижимость на рынке. Разброс доходности ЗПИФов может составлять 20-80% и выше (тогда как рентные обычно зарабатывают 15-20%). По словам исполнительного директора УК «Открытие» Никиты Иванова, самые удачные девелоперские проекты способны принести пайщикам доходы до 200% годовых. И это далеко не предел, поскольку, по оценкам аналитиков, только за первые шесть месяцев этого года рублевая доходность (за вычетом инфляции) вложений в московские квартиры составляла около 30%.
Впрочем, в отличие от рентных фондов, где можно без труда проследить связь между ставками арендной платы и изменением стоимости пая, прибыль в таких фондах формируется за счет переоценки объекта недвижимости. По мнению Станислава Бродского, судить о реальной доходности фонда недвижимости можно лишь после его прекращения и завершения выплат пайщикам. Промежуточные результаты, рассчитанные на основе цены пая, условны, поскольку при этом размер активов ЗПИФа определяется на основании оценочной стоимости недвижимости, которая может отличаться от фактической цены ее продажи.
Тем не менее именно потенциальная прибыльность ЗПИФов часто служит ориентиром для инвесторов, пытающихся поучаствовать в девелоперском проекте. И надо отметить, что в последнее время многие компании, формирующие ЗПИФы недвижимости, стали снижать входной порог для пайщиков. Например, весной о начале формирования фонда «Гостиничная недвижимость» объявила УК «Финам Менеджмент». Минимальная сумма инвестиций составила 14 тыс. рублей. Фонд планирует вкладывать средства пайщиков в строительство гостиниц.
При необходимости компания, управляющая фондом, может объявить о дополнительном выпуске паев. На рынке ЗПИФов это достаточно распространенная стратегия: так производится поэтапное привлечение средств в строящийся объект. В частности, для продолжения строительства жилого комплекса в Москве планируют привлечь средства инвесторов фонды «Приват-Сквер» (УК «Коллективные инвестиции») и «Капитал инвест — Фонд недвижимости первый» (УК «Капитал инвест»).
Следует отметить, что, привлекая в проект деньги сторонних инвесторов, владелец недвижимого объекта застрахован от возможных рисков, связанных с их участием.
«Формально в ЗПИФе недвижимости права всех пайщиков равны, хотя некоторым категориям пайщиков предоставлены расширенные права (владельцам более 10%.— BG
). Однако сам по себе инвестиционный процесс полностью исключает участие в нем пайщиков, поэтому независимо от того, мажоритарий это или миноритарий, все решения принимаются управляющим, и повлиять на процесс принятия решений пайщик не может»,— комментирует Никита Иванов.
Пайщики закрытого фонда отнюдь не становятся совладельцами объекта недвижимости. По окончании срока действия фонда управляющая компания должна продать объект инвесторам, в роли которых, скажем, могут выступать аффилированные структуры владельца этой недвижимости. Таким образом, собственник вынужден делиться с соинвесторами только доходами фонда, при этом фактически оставаясь в тени. Это особенно важно, учитывая коррумпированность рынка недвижимости и высокие риски рейдерских атак.
По мнению замгендиректора УК «АльянсРосно Управление активами» Дмитрия Васютинского, ЗПИФ недвижимости полностью защищен от рейдеров, но только в том случае, если пайщик, оплативший паи недвижимостью, сам был добросовестным владельцем недвижимости и имел полномочия (в случае с юридическим лицом) на отчуждение имущества. В любом случае владелец объекта недвижимости, внеся его в закрытый фонд, имеет возможность замаскироваться. В этом случае права собственности переходят к фонду, а информация о пайщиках и их долях в ЗПИФе является закрытой. «Даже если рейдер получит эту информацию, то, скупив паи, он все равно не сможет стать собственником объекта, ведь по закону недвижимость является объектом общей долевой собственности пайщиков фонда и не может быть передана в собственность конкретного пайщика. С другой стороны, ЗПИФ не является юридическим лицом, поэтому подать в суд на него невозможно. Судиться же с управляющей компанией, от которой зависит большинство инвестиционных решений, вообще бессмысленно, поскольку эти активы не являются имуществом управляющей По сути, все ЗПИФы недвижимости можно отнести к инструменту секьюритизации активов, в основе которого лежит схема доверительного управления. В российском законодательстве отсутствуют нормы общего характера, регулирующие сделки по секьюритизации, тем не менее передача по оценочной стоимости в ЗПИФ объекта недвижимости является таковой. Лицо, передавшее в фонд недвижимость, получает инвестиционные паи такого фонда, при этом рассчитываемая СЧА фонда показывает реальную капитализацию объекта недвижимости»,— поясняет Евгений Кравченко. По его словам, инвестиционные паи также могут являться предметом залога, причем залог паев проводится намного проще и быстрее, чем залог недвижимости, технология залога паев аналогична залогу акций. Кроме того, в случае, если инвестиционные паи фонда обращаются на бирже и имеют признаваемые котировки, процент резервирования банков под такие паи может быть меньше процентов по недвижимости.
ОЛЕГ КУЛЯСОВ
Ценовая составляющая
Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:
Во-первых,
застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;
В-вторых,
застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство
(силами кооператива)
не облагается налогом на добавленную стоимость;
В-третьих,
застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.
Отличия в стоимости и оплате
ДДУ и договор уступки отличаются друг от друга своей стоимостью и способами оплаты. Как правило, стоимость цессии всегда выше, чем цена основного договора. И этому есть несколько причин. Цена ДДУ равна стоимости квартиры. В эту стоимость в качестве одной из составных частей цены ДДУ, входят услуги застройщика по возведению объекта. Она является фиксированной в течение всего периода действия договора. В тех случаях, когда в ДДУ окончательный взаиморасчет предусмотрен после обмеров готового жилого помещения, в связи с изменением площади объекта может измениться и окончательная цена.
Договор переуступки практически всегда совершается на возмездной основе и помимо цены ДДУ включает в себя стоимость самой уступки. Покупатель оплачивает вознаграждение продавцу за возможность получить его права на строящееся жилье.
Здесь существует еще один важный момент, который зависит от того, выплачена или нет застройщику полная стоимость квартиры. Если за продавцом остался долг, уступка возможна при определенных условиях: дополнительно придется оформлять соглашение с покупателем о переходе на него долговых обязательств прежнего дольщика. Без соглашения о переходе долга договор цессии не пройдет регистрацию в Росреестре и, соответственно, будет считаться незаключенным.
Кроме того, при наличии долгов в отношения между прежним и новым участником вмешивается застройщик, от которого требуется получить согласие на сделку. Оно также является обязательным. Согласие, как правило, является платным, это негласное правило застройщиков, которые обычно берут от 1 до 5% от стоимости квартиры. Данная сумма, естественно, нигде в документах не фигурирует.
Нужно отметить, что по общепринятым правилам при отсутствии долгов по оплате сделку можно совершать без разрешения застройщика. Однако, зачастую, в договоре имеется условие, обязывающее предоставить согласие девелопера, и лучше не рисковать, получить согласие, чтобы потом избежать проблем при регистрации договора уступки в Росреестре. Практика показывает, что данное условие имеется практически в каждом ДДУ.
Гарантии качества
Качество строительства — один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.
Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.
В свою очередь, член кооператива (ЖСК)
таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.
Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет. То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки. Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14)
составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.
Особенности договора долевого участия
Сейчас договоры долевого строительства делятся на два типа:
- Старые, полученные до первого апреля 2004 года.
- Новые, полученные после этой даты.
Новые документы нужны для того, чтобы привлечь больше дольщиков. Заключение этого договора обходится дешевле, чем старого. Но зато и сама программа становится надёжнее.
Перед тем, как подписывать договор, надо внимательно изучить своих будущих партнёров. Это касается даже предыдущих построенных объектов, других результатов деятельности. Возведение здания незаконно, если даже эта простая информация отсутствует. Должны присутствовать и специализированные акты.
Есть ещё несколько правил, важных для потенциального дольщика:
- Обязательно изучаем проектную документацию.
- То же самое касается и документов, связанных с правом собственности на землю, где ведётся строительство.
- Необходимо проследить всю цепочку, если здание продаётся другой компанией от имени застройщика.
- Средства на счёт ДДУ вносятся не через кассу, а при личном посещении одного из отделений банка.
Участники договора ДДУ получают следующие преимущества:
- Гарантировано наличие у застройщика всей необходимой документации.
- Застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменить стоимость.
- Точно прописанные требования по выплате неустойки, расторжению договора.
- Гарантия на дом от застройщиков.
Но могут возникнуть и некоторые проблемы:
- Регистрация может растянуться на три месяца и больше. Соответственно, до окончания этой процедуры невозможно получить документы на квартиру.
- Покупатель выплачивает штрафы строительной компании, если он расторгает договор в одностороннем порядке.
- Рассрочка на приобретение есть, но она даётся максимум на 5 лет.
- Все деньги надо выплатить к моменту, когда строительство будет завершено.
Как правильно заключить договор долевого участия и какие нарушения чаще всего встречаются:
Защита от двойной продажи
ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры. Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи. Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.
Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.
Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.
Главные отличия ЖСК от ДДУ
Чем ЖСК отличается от ДДУ? Различия заключаются в самом содержании и тексте договоров, а так же в таких понятиях, как:
- Прекращение договора.
- Рассрочка на возведение.
- Сроки строительных работ.
- Стоимость постройки.
- Государственная регистрация.
Регистрация в Росреестре — обязательное условие для ДДУ. Это необходимо для того, чтобы заключить участников от повторных продаж. Договоры ЖСК же такой защиты не имеют. Полная стоимость приобретаемого жилья для ДДУ прописывается в обязательном порядке. Её нельзя менять на протяжении всего срока действия договора. У ЖСК цена строительства может увеличиться, если застройщик сталкивается с дополнительными тратами.
Кроме того, ДДУ требует наличия чётко оговоренных сроков, за которые будет возведён объект. Застройщики выплачивают неустойки и штрафы, если они не укладываются в это время. У ЖСК этот пункт просто отсутствует.
До момента окончания застройки покупатель может воспользоваться рассрочкой, если он заключил договор ДДУ. У ЖСК тоже есть рассрочка, но более продолжительное время. Но здесь уже действует определённая процентная ставка.
Наконец, по договорам долевого строительства застройщики сами обязаны доставить все необходимые бумаги в Управление Федеральной регистрационной службы. И сделать это надо до того, как объект будет реализован. При этом важно сохранить открытый доступ к сертификатам, договорам. ЖСК таких требований выполнять не должен.
Ниже мы поговорим об особенностях ДДУ и ЖСК в деталях.
Защита от изменений в договоре
Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).
ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр. Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы)
, изменения можно вносить только по согласию дольщика.
В Договоре участия (ЖСК)
внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства. Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум
(например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно)
.
То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.)
и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.
Дополнительные метры
До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.
Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:
- заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
- доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
- указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.
Возврат денег, неустойки, компенсации
Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?
Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года)
компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд
(общий для всех застройщиков)
. В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда. То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом
(в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику)
.
Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК)
проблематично. ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете
(хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег)
. Разумеется, на дополнительные выплаты
(пени, компенсации)
рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.
Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.
В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием. Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка)
, и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.
Чем отличается покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ЖСК и серым схемам?
Самая безопасная схема покупки квартир в новостройках — подписание ДДУ, или договора долевого участия.
Норма, которая регулируется Федеральным законом №214, защищает покупателя от двойных продаж и дает больше шансов на выгодную ипотеку.
Тем не менее купить квартиру в Москве по ДДУ можно только в 60% новостроек. Какие схемы продажи используют остальные застройщики? И почему они их выбирают?
Средства дольщиков направляются на конкретный объект, разрешительные документы гарантируют, что стройка законна и что проект прошел все согласования и экспертизы. Но выдача разрешения на строительство – процесс сложный и часто затягивается, так что многие компании предпочитают открывать продажи жилья, еще не получив документа.
Кроме того, ДДУ в какой-то степени «связывает руки» компаниям-застройщикам, а эта ситуация подходит не всем.
| Не все готовы перейти на работу по 214-ФЗ, ведь это дополнительная ответственность застройщика перед дольщиками, так как покупатель в любой момент может расторгнуть договор при несоблюдении сроков. Застройщик должен быть максимально открыт, должен регулярно отчитываться, что не всех устраивает.Алексей Харитонов, «ЮИТ Сити Строй» |
Кроме того, каждый договор долевого участия должен регистрироваться в Росреестре. А эта процедура тоже занимает время. В итоге деньги дольщика «зависают» по пути к застройщику, который вынужден искать другие источники финансирования строительства. Поэтому компании и прибегают к другим схемам продаж.
ДДУ: ответственность застройщика регламентирована
ДДУ – схема, которая лучше всего защищает права покупателя. Продажи по ДДУ подтверждают, что проект одобрен всеми инстанциями. В случае если застройщик с поставленной задачей не справится, дольщик может расторгнуть договор и претендовать на возврат денег и неустойку.
Плюсы: обязательная государственная регистрация. Гарантия защиты от двойных продаж. Возможность взять выгодную ипотеку (банки расценивают новостройки с продажами по ДДУ как объекты с низким риском и охотно кредитуют их).
Минусы: нельзя оформить рассрочку на период после окончания строительства. ДДУ не гарантирует, что проект будет завершен. Не защищает такой договор и от нарушения сроков строительства.
| ДДУ не способен защитить покупателя, например, от доплаты за «лишние метры», появившиеся в процессе строительства, плохого качества квартиры, зафиксированного при приеме работ, а также срывов сроков строительства, которые застройщик имеет право сдвигать неограниченное количество раз, заранее предупредив дольщика.Алексей Харитонов |
ЖСК: больше свободы – меньше гарантий
Еще одна легитимная схема продажи квартир, предусмотренная 214-ФЗ. По ЖСК реализуется около 5-6 % новостроек в Москве и Подмосковье. Схема пользуется популярностью у крупных застройщиков (ГК ПИК, «Ведис групп») и доказала свою жизнеспособность на рынке недвижимости.
Плюсы: реестр пайщиков защищает от двойных продаж. Возможность длительной рассрочки (даже после ввода дома в эксплуатацию). Возможность влиять на ход строительства (например, своими силами достроить дом в случае банкротства застройщика).
Минусы: договор не подлежит государственной регистрации. Право собственности регистрируется только после полной выплаты пая. Не контролируется выполнение сроков строительства. Нельзя привлечь застройщика к ответственности в случае нарушения договоренностей.
| Минусом схемы можно назвать отсутствие ответственности ЖСК за нарушение сроков ввода в эксплуатацию и передачи объекта пайщику. А в случае если дом не будет достроен из-за недостаточного финансирования, претензии покупатель сможет предъявить только ЖСК. А значит, ему самому как члену ЖСК придется дополнительно профинансировать строительство.Константин Плюхин, Est-a-Tet |
Сертификаты: почти не используется
Застройщик выпускает ценные бумаги (сертификаты), номинал каждого из которых соответствует цене квартиры. Обладателю сертификата застройщик обязуется позже передать квартиру.
Плюсы: застройщик обязательно должен зарегистрировать право на землю и получить разрешение на строительство. Государство контролирует деятельность застройщика как участника финансового рынка.
Минусы: в целом неудобно и для застройщика, и для покупателя, поэтому схема применяется крайне редко.
Серые схемы продажи жилья
Применяются наряду с законными механизмами продаж. Самая популярная – заключение предварительного договора купли-продажи. Само по себе это нарушением закона не является, но к легитимным схемам продажи недвижимости никакого отношения не имеет.
Права покупателя при таком раскладе вообще не защищены, так как предварительный договор только фиксирует намерения обеих сторон, но не обязывает их выполнять намеченное. То есть такой договор не обязывает застройщика передать жилье в собственность покупателя.
При недострое покупатель сможет вернуть только обеспечительный платеж.
Ни предварительный договор купли-продажи (ПДКП), ни так называемый предварительный ДДУ в действительности не имеют отношения к 214-ФЗ и не регистрируются в Регпалате. И при этом никто не может помешать недобросовестному застройщику продать одну квартиру несколько раз.
| Заключение предварительных договоров позволяет привлечь деньги дольщиков и начать строительство уже на этапе разработки документации по проекту. Это не соответствует требованиям 214-ФЗ и очень рискованно, однако на это идут и дольщики, и застройщик: дольщик покупает недвижимость по самой выгодной цене, а застройщик получает возможность начать работы.Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой» |
Мнение риэлторов
Агентства недвижимости предпочитают продавать те новостройки, которые реализуются по 214-ФЗ. Оптимальный для риэлторов Москвы вариант – ДДУ, потому что эта схема прозрачна, понятна покупателю и четко регламентируется законом.
С ней агентствам работать проще всего. Также в фаворитах – продажи по ЖСК.
Хотя в случае с кооперативами застройщики сами становятся организаторами продаж и чаще всего реализуют квартиры собственными силами, без привлечения агентств недвижимости.
Но и сами риэлторы уточняют, что в итоге при принятии решения о том, работать с застройщиком или нет, важна не только схема продажи квартир, но и маржа агентства, портфель проектов в продаже, эксклюзивные права на реализацию.
Дата публикации 28 октября 2013
Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.
Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.
Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.
Предлагаем ознакомиться Кадровая политика — это… Что такое Кадровая политика?
Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки
Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет)
, причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.
По ДДУ (для Москвы)
максимальный срок рассрочки составляет 2 года.
Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.
В какие сроки могут заключаться сделки
ДДУ может быть заключен с застройщиком на любом этапе стройки, начиная от рытья котлована, и до завершения строительства. Обычно ДДУ оформляют на ранних этапах строительства, когда цена недвижимости наиболее низкая. Главное условие – у застройщика должно иметься в наличии разрешение на возведение объекта, выданное специализированными государственными органами. В 214 ФЗ не указан крайний срок регистрации ДДУ, что вызывает неоднозначную судебную практику по этому вопросу. Как правило, сделка совершается до введения объекта в эксплуатацию.
Договор переуступки
также может оформляться в любой момент строительства объекта, но только после того как ДДУ будет зарегистрирован в Росреестре. При этом крайним сроком, после которого переуступка невозможна, является подписание дольщиком передаточного акта. Получается, что уступка может производиться и после введения объекта в эксплуатацию, т.к. между сдачей дома госкомиссии и передачей объекта дольщику проходит от нескольких месяцев, до двух лет.
Чем мы можем вам помочь
Застройщики часто навязывают свои услуги по подготовке договора уступки прав требования, завышая стоимость его составления в разы. Более того, в случае неверного составления договора уступки и сбора документов, велики риски приостановки регистрации документа в Росреестре.
Но вы можете обратиться за помощью в нашу юридическую компанию. Чем мы сможем вам помочь:
- Первое и самое основное. Мы составим договор уступки прав в соответствии со всеми юридическими требованиями.
- Второе. Часто застройщик уклоняется от выдачи согласия на переуступку прав, а некомпетентные сотрудники Росреестра, не имея оснований, приостанавливают регистрацию и запрашивают согласие застройщика. Мы поможем Вам собрать доказательства уклонения застройщика от выдачи согласия и добьемся регистрации договора в Росреестре.
- Третье. Если дом уже введен в эксплуатацию и ему присвоен кадастровый номер, то велика вероятность приостановки регистрации договора. Действия Росреестра в данных случаях, зачастую, неправомерны, но если обжаловать приостановку/отказ через суд — уйдут месяцы на то, чтобы получить положительное решение суда. Мы сделаем все возможное, чтобы решить проблему в досудебном порядке.
- При необходимости мы можем прописать в договоре уступки условие о сохранении за первоначальным дольщиком права требования неустойки в связи с просрочкой передачи объекта по ДДУ.
