Оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке в 2020 году: список независимых оценщиков и стоимость услуги

Оценить реальность шансов при получении ипотечного кредита – вот для чего нужна предварительная оценка недвижимости. Рассмотрим суть этого вопроса поподробнее. Пожалуй, наиболее рискованным предприятием для обеих сторон, то есть и для банка, и для его клиента, является ипотечное кредитование. Занимаемая сумма исчисляется сотнями тысяч рублей, порой даже миллионами, и банк, разумеется, должен сделать все, чтобы минимизировать свои риски. Более того, по-настоящему хороший банк постарается минимизировать риски и для заемщика.

Оценка недвижимости

Основные риски невозврата кредита

Главным риском в этом случае становится возможный невозврат кредита. И здесь организация, оказывающая услуги кредитования, желает быть уверенной в ликвидности недвижимости, оставленной в залог. Другими словами, жилое либо нежилое помещение, строение, под залог которого брался кредит, и которое, в случае неплатежеспособности заемщика, по решению суда становится собственностью банка должно быть легко продаваемым, причем по цене, позволяющей банку покрыть расходы по невозвращенному кредиту. Банк стремится получить в качестве залогового обеспечения недвижимость со стоимостью, адекватной выдаваемой в кредит сумме. И понимание этого стремления объясняет, зачем нужна оценка недвижимости банку, да и заемщику. Оценка недвижимости является ключевым фактором, на который обращается внимание при принятии решения о выдаче кредита. Более того, эта процедура внесена в действующее законодательство России.

Для чего нужна оценка имущества

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

• Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
• Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
• Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
• Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

Кто такой оценщик недвижимости

Для оценки приглашают независимого оценщика, который по итогам своей работы предоставляет отчет. Данный отчет служит отправной точкой в процессе принятия решения банком о выдаче заемщику необходимой ему суммы. По результатам изучения отчета будет определена окончательная сумма займа и размер процента по кредиту. Кроме того, отчет отправляется в страховую компанию. Ведь недвижимость, оформляемая в качестве залога, непременно должна быть застрахована. При этом страховщик также определяет, соответствует ли стоимость жилья занимаемой сумме.Отчет, составленный независимым оценщиком, содержит информацию о так называемых ликвидационной и рыночной стоимостях жилья. Ликвидационная стоимость позволяет проанализировать ситуацию с неплатежеспособностью заемщика, и сделать довольно точное предположение о том, за какую цену можно продать квартиру в срочном порядке. Рыночная стоимость представляет собой реальную ценность недвижимости, то есть сумму, которую можно получить при продаже ее на рынке без потерь, связанных со срочностью реализации. Разница между этими двумя видами стоимости составляет примерно 25-30%, и при изучении отчета оценщика банки больше интересуется именно ликвидационной стоимостью, ведь именно эта стоимость отражает наиболее вероятную сумму, которую сможет получить банк, причем в краткие сроки.

Как оценить недвижимость по новым правилам

Какие методы применяются?

Чтобы установить стоимость недвижимости, её можно сравнивать с другими объектами. Так чаще всего делают в отношении жилых квартир или домов.

Если же речь идёт о коммерческой недвижимости, то нужно применять уже доходный метод. Он позволяет установить, сколько получится заработать на квадратном метре объекта. И от этого уже можно отталкиваться.

Выбор конкретного метода установления стоимости зависит от объекта. Подбор осуществляет специалист, который принимает во внимание все имеющиеся нюансы. Он всегда может обосновать свой подход к оценке того или иного здания.

Зачем нужна оценка недвижимости

Заемщику сложно понять влияние самых разных факторов на окончательную стоимость, а тем более перевести это влияние в денежный эквивалент, поэтому он не задается вопросом «Зачем нужна оценка недвижимости». Независимый оценщик сможет учесть массу критериев, таких как:- Первое, что учитывается при оценке, это местоположение квартиры. Практически в любом городе мира стоимость квартиры в центре города серьезно превосходит стоимость точно такой же, но расположенной где-нибудь в спальных районах, на краю города. Частью этого же критерия является уровень развития инфраструктуры района, наличие поблизости как социальных учреждений типа детсадов, поликлиник, больниц, так и магазинов, мест отдыха.

• Большое значение имеет состояние дома. Квартира может находиться в стандартной «хрущевке» или «сталинке», может быть частью нового элитного дома или относительно старой панельной высотки. Важно знать и из чего строили дом, в котором находится квартира. Жилье в кирпичном доме будет отличаться по стоимости от квартиры в панельном или монолите. Кроме того, играет важную роль степень износа дома, а также наличие дополнительных опций, таких как подземные гаражи или парковка, лифт, мусоропровод, охрана, консьерж, даже этажность дома.
• Оценщик обязательно учтет и транспортную составляющую. Для одних граждан важно, чтобы дорога от дома до работы можно было добраться пешком, для других – чтобы в 1-2 минутах ходьбы была остановка общественного транспорта или метро. Для других не менее важно удобство выезда со двора на магистраль на собственном транспорте. При всем этом учитывается и негативное влияние таких составляющих, как близость транспортных развязок или железной дороги, трамвайных путей или даже аэропортов. Перечисленные минусы могут весьма сильно повлиять на стоимость квартиры в сторону ее снижения.
• Будут взяты во внимание и параметры жилья. Здесь на первое место выносится этаж. В силу многих причин, в нашей стране сложилось отрицательное отношение к первому и последнему этажам. Стоимость таких квартир по сравнению с аналогичными на других этажах будет несколько ниже. Важны также площадь квартиры, как общая, так и жилая, вид планировки, количество комнат, состояние и вид санузла, наличие или отсутствие балконов, лоджий. Имеет значение сторона, на которую выходят окна квартиры, вид из этих окон, расположение квартиры в доме (угловая или середина). Детальная проработка всех этих критериев специалистом в данной области и составление отчета, реально отражающего стоимость жилья – кому же нужна оценка недвижимости, оставляемой в залог. Только при таких условиях банк сможет определить точный объем суммы, которую он сможет выдать своему клиенту.

Профессиональная оценка

Если проведённые ранее процедуры оценки не удовлетворяют владельца, или нужно как можно быстрее выйти на сделку – он может обратиться к независимым экспертам. Они учитывают те же факторы, что уже описаны ранее.

До заключения договора с исполнителем стоит отдельно обсудить следующие моменты:

1. Расчёт со стороны заказчика;
2. Общая стоимость услуг;
3. Наличие или отсутствие информации, требуемой для получения результата;
4. Стоимость, используемая при тех или иных обстоятельствах;
5. Цель проведения процедуры;
6. Описание недвижимости, требующей оценки.

Этапы оказания услуги будут выглядеть следующим образом:

• Сначала проводятся переговоры с исполнителем;
• Определяются сроки проведения;
• Специалист выезжает по адресу;
• Составление акта на осмотр по объекту;
• Заказчик подаёт свои документы;
• Сбор недостающих сведений;
• Специалист занимается изучением материалов;
• Определение варианта проведения оценки;
• Подсчёт цены на жильё;
• Составление акта оценки по результату работ.

Когда договор заключат, выбирается конкретный момент, когда выезжает специалист. На осмотр помещений редко уходит больше получаса. Специалистами для оценки исследуются, анализируются все сегменты рынка, к которым относится объект недвижимости.

Какой закон регулирует стоимость квартир?

Федеральные стандарты оценки, а так же №135 ФЗ – основные документы, на которые опираются сами специалисты при проведении работ. ФСО №1 – ещё одно основание при проведении оценки. Им могут воспользоваться и обычные граждане.

Что это такое

Для начала остановимся на общем определении. Рыночная стоимость недвижимости — определенная цена, которую покупатель готов заплатить за недвижимость согласно рыночным принципам. Стоимость имущества может быть завышенной. Например, в центре города.

Или продаваться практически по себестоимости. Например, на окраинах города, где не так развиты транспортные коммуникации. Конечно, существует ряд нюансов, но в общих чертах это так. На практике существует ряд условий характерных для рыночной стоимости. Перечислим некоторые из них:

• Обе стороны (покупатель и продавец) одинаково заинтересованы в покупке объекта недвижимости. Исключено любое давление, которое влияет на принятие взвешенного решения по продаже или покупке.
• Обе стороны хорошо проинформированы о состоянии рынка на данный момент и ведут переговоры, исходя из собственных интересов.
• Обе стороны не идут на большие уступки в денежном вопросе.

Существую мнения, что определить стоимость недвижимости можно по техническому паспорту. Но это не всегда так. Так же стоимость может быть обозначена в документах Росреестра или БТИ. Но, как правило, все цены в подобных документах носят ориентировочный характер.

Они призваны направить и дать первое представление о реальной стоимости недвижимости. К тому же реальная стоимость объекта может быть устаревшей.

ВАЖНО! Рынок недвижимости довольно динамичная среда, где стоимость меняется в зависимости от ряда факторов — времени года, удаленности от центра города, курса доллара, экономической ситуации в стране.

Оценка рыночной стоимости недвижимости обычно производится специализированными организациями, которые используют комплексные методы для определения и предоставляют заказчики официальный документ, где указана реальная на данный момент стоимость представленной недвижимости.
Государство регулирует процесс оценки в ФЗ 135 от 1998 года. Причем, оценку недвижимости иногда проводят в обязательном порядке.
Это касается случаев, когда объект недвижимости по праву отчуждения отходит государству или его субъекту. В остальных случаях оценка рыночной недвижимости дело сугубо добровольное.

В каких случая может потребоваться оценка стоимости недвижимости? Рассмотрим несколько распространенных случаев:

1. продажа или покупка недвижимости (особенно актуально для организаций);
2. страхование недвижимости;
3. кредит под залог недвижимости. Банк заинтересован в точной стоимости квартиры или дома;
4. судебные разбирательства по поводу раздела имущества между супругами или родственниками;
5. гражданин вступает в наследство.

Сколько стоит оценка недвижимости в Краснодаре?

Планируя обратиться в оценочную компанию, большинство заказчиков в первую очередь интересуются ценами. Понимая это, мы ведем лояльную клиентам политику, которая позволяет оказывать не только качественные, но и недорогие услуги. Сумма в договоре зависит от площади и других характеристик объекта, но в любом случае остается невысокой. Ниже на данной странице сайта размещена таблица с тарифами. Ознакомившись с ней, вы можете убедиться в доступности независимой экспертизы.

Хотите недорого заказать оценку недвижимости? Свяжитесь с нами по телефону

Виды стоимости объектов оценки. Методы и подходы к оценке

Закон об оценочной деятельности (ст. 7) устанавливает предположение об определении рыночной стоимости объекта оценки. Данное правило означает, что если в нормативном правовом акте, содержащем требование о проведении обязательной оценки, или в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Следует иметь в виду, что данное правило применяется и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных Законом об оценочной деятельности или Стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе «действительная стоимость», «разумная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под отсутствием чрезвычайных обстоятельства Закон понимает наличие следующих условий:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Помимо рыночной применяются следующие виды стоимости (их перечень и определение приведены в п. 4 Стандартов оценки):

1. стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
2. стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
3. стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
4. стоимость объекта оценки при существующем использовании -стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
5. инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
6. стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
7. ликвидационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов (т.е. периода времени, начиная с даты представления объекта на открытый рынок до даты совершения сделки с ним);
8. утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта;
9. специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанные в Стандартах оценки.

Аналог объекта оценки представляет собой подобный по основным экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к ней. Различают следующие подходы к оценке:

• затратный подход — совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
• сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним;
• доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При проведении оценки объекта оценщик выбирает метод (методы) оценки в рамках каждого из подходов к оценке. При этом он обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все указанные ранее подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

На основании полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов оценщик определяет итоговую стоимость объекта оценки. Она представляет собой итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Как выглядит отчет об оценке недвижимости

Готовый отчет оценщика выглядит как стопка листов формата А4 – около 20-30 страниц. Каждая пронумерована, все подшиты в одну папку. На каждом листе подпись.

Основная часть – заключительная, в ней указывается рыночная стоимость объекта недвижимости.

В отчете также должны быть данные заказчика и исполнителя. В приложения – фотографии объекта.

Обратите внимание – к примеру, если заказывался отчет для получения ипотеки и предоставления документов в банк, в заключительной части должна быть указана как рыночная, так и ликвидная стоимость. Подробнее о видах стоимости читайте в разделе ниже.

Данные в отчете прописываются в соответствии с ГОСТами и требованиями нормативных документов. Указываются площадь, характеристики объекта, этажность, планировка и другие данные. Эксперт дополняет отчет данным о состоянии объекта, информацией о близости объекта к социальной инфраструктуре и о состоянии придомовой территории.