Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 12 августа 2006 г. N 222 г. Москва Об утверждении Методических указаний по определению кадастр

Рыночная стоимость земельного участка

Несмотря на то, что большинство прекрасно понимают, что такое рыночная стоимость земельного участка, считаем необходимым тезисно раскрыть данное понятие.

Рыночная стоимость земельного участка — это ничто иное, как его наиболее вероятная цена при продаже на открытом рынке в условиях реальной конкуренции.

Рыночная стоимость земельного участка может быть договорной между продавцом и покупателем, а может быть установлена риелтором или независимым оценщиком (все зависит от ситуации). Формирование рыночной стоимости осуществляется индивидуально и может включать в себя порой не самые очевидные факторы, например такие как: вид на поле (если оно возделывается, можно представить количество удобрений для его обработки), милые и бдительные соседи (которые, за еле уловимый звук музыки с вашего участка, вызовут наряд ОМОНа) и отсутствие нормальной транспортной доступности (зато тишина то какая). Поэтому рыночная цена, установленная продавцом (без привлечения профильных специалистов), величина относительная и порой крайне необъективная, но на то он и рынок, что на каждый товар найдется свой купец и сделке быть. При этом стоит не забывать, что налог при продаже земельного участка будет взиматься именно с суммы сделки, т.е. стоимости, указанной в договоре, но, если она меньше кадастровой, налог будет рассчитан по последней.

Лучший способ как рассчитать кадастровую стоимость земельного участка и что это такое?

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка?

На основании административного распоряжения создаётся и утверждается уполномоченная комиссия, в ведении которой проведение ревизии в избранном администрацией массиве. В комиссию входят назначенные региональными властями, лицензированные оценщики. В том числе – независимые предприниматели, ведущие коммерческую деятельность по оценке стоимости земли (кадастровая оценка).

Ревизоры и оценщики при проведении переоценки земель опираются на действующие нормативы законодательства, установленные Федеральным законом № 135-ФЗ, от 29.07.98 г., регламентирующим нормы оценочной деятельности, по преимуществу изложенные в статье 24.15 Закона.

Про

Кадастровая стоимость земельного участка, что это такое?

Так что же это такое, кадастровая стоимость земельного участка?

В законодательстве кадастровая стоимость определена как стоимость объекта недвижимости, рассчитанная и установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Возникает резонный вопрос, что такое государственная кадастровая оценка и для чего проводится? Из одного только названия становится понятным, что кадастровая оценка объектов недвижимости осуществляется государством, но кем конкретно? Иерархия определения кадастровой стоимости выглядит следующим образом: Так решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный на то орган субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество субъекта). После чего Росреестр формирует списки объектов, подлежащие государственной кадастровой оценки и передает их в государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ») при исполнительном органе государственной власти субъекта РФ. Именно ГБУ производит всю необходимую калькуляцию по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости. Результаты расчетов ГБУ направляет в Росреестр на проверку, после чего они утверждаются исполнительным органом государственной власти субъекта РФ. Целями определения кадастровой стоимости объектов недвижимости являются: налогообложение, формирование ставки арендной платы, определение государственных пошлин при наследовании или сделке, а также расчет стоимости при выкупе объекта у государства и т.д.

Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка

Мы выяснили кто в скором времени будет обязан определять кадастровую стоимость. Но как сделать это самостоятельно, если нет возможности обратиться к специалистам или есть сомнения в реальной ценности?

На практике существует три способа:

1. Затратный — оценка себестоимости участка;
2. Доходный — оценка с учетом полученных доходов и ориентировочной прибыли в будущем. Метод актуален для предпринимателей.
3. Сравнительный — берут аналогичный по размерам и назначению участок и сравнивают с оцениваемым.

На практике все способы часто комбинируют для точной оценки. Иногда складывается ситуация, когда участок подходит под разные категории земель. Для подсчета выбирают самый высокий по стоимости тип.

В конечном итоге высчитывается стоимость одного кв. метра. Далее она умножается на общую площадь земельного участка.
Что интересно, кадастровая стоимость не может быть выше рыночной во избежание искусственного завышения цен.
Кроме того, на стоимость влияют другие факторы. Например, развитие инфраструктуры, наличие коммуникаций (свет, вода, газ), удаленности от центра населенного пункта и т.д.

ВНИМАНИЕ! Земельный участок без кадастрового паспорта не может быть правильно оценен. Результаты в любом случае будут признаны недействительными.

После необходимых расчетов участку присваивается порядковый номер, категория, и он отмечается на карте, включая водные объекты, лесные массивы и т.д. Оформляется акт и данный отправляются в Росреестр.

Определение кадастровой стоимости земельного участка лучше доверить профессионалу. Его действия:

• Ставится конкретная задача и определяются стандарты определения.
• Участок проверяется на всевозможные ограничения и отчуждения.
• Специалист детально оценивает положение объектов, их количество с учетом коммуникаций и инфраструктуры.
• Оценщик анализирует дополнительные факторы. Например, ситуацию на рынке недвижимости.
• Заказчику предоставляется полный отчет в письменном и/или электронном виде.

Конечно, к услугам профессионалов прибегают в спорных моментах. Например, когда цена явно занижена. Не смотря на четкий свод правил,окончательной формы у оценки кадастровой стоимости нет. Кампании ориентируются на ряд требований:

1. наличие промежуточного и конечно результата понятного заказчику;
2. не попускается размытых определений и двусмысленных результатов;
3. все технические и специальные термины должны быть объяснены понятным простому обывателю языком.

Формируется окончательный отчет, который утверждают независимые органы. При наличии грубых ошибок или искажения фактов владелец вправе обратиться в суд для пересчета. Напомним, что информация о кадастровой стоимости публичная и доступна на сайте Росреестра. Владелец может лично обратиться в организацию и получить выписку в течении 5 рабочих дней.

Для самостоятельного определения в интернете стоит знать ряд параметров для поиска: номер участка, статус земли, площадь и т.д. Всю информацию можно найти в кадастровом паспорте. Если он утерян, а времени для восстановления нет, то для получения информации следует назвать точный адрес участка, начиная с района и заканчивая литерой (при ее наличии).

Владея необходимой информацией можно открыть сайт Росреестра и просто увеличить карту района. Быстро находится поселок, улица и нужный дом.

Из чего состоит и как формируется кадастровая стоимость земельного участка?

Первое, что стоит отметить, при рассмотрении темы формирования кадастровой стоимости земельных участков, так это то, что для ее расчета, как правило, используется метод массовой оценки и лишь изредка (когда иное невозможно) индивидуальной. При таком подходе оценки объекты недвижимости разбиваются на группы по аналогичным признакам и характеристикам. Для группы аналогичных объектов выбирается единая модель оценки. Так земельные участки разбиваются на группы в зависимости от целевого назначения (категории земель), вида разрешенного использования и осуществляемой деятельности. Кадастровую стоимость земельного участка составляют следующие факторы и величины:

• обеспеченность участка инженерной инфраструктурой. Участок считается обеспеченным инженерной инфраструктурой, если коммуникации подведены к его границе и возможна их эксплуатация. В таком случае в кадастровую стоимость включается стоимость подключения. Если же использовать коммуникации без дополнительного подключения нельзя, участок не считается инженерно-обеспеченным;
• обеспеченность участка транспортной инфраструктурой. При этом учитываются вид, классы и категории подъездных путей;
• обеспеченность участка социальной инфраструктурой;
• характеристики близлежащих территорий (степень их освоения);
• рельеф земельного участка (если его наличие влияет на стоимость);
• ограничение прав на землю (в том числе установление зон с особыми условиями использования);
• региональная экономика, экология и пр.

С более подробным перечнем ценообразующих факторов земельного участка можно ознакомиться в методических указаниях, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226. Также, при расчете кадастровой стоимости земельного участка, оценщиком (сотрудником ГБУ) могут вводиться различные коэффициенты, однако данное действие должно быть обосновано.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Кадастровая стоимость участка земли является значимым показателем, фигурирующим в различных сделках с землей. Стоит выяснить, как ее можно рассчитать, от каких факторов она зависит.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Под кадастровой стоимостью участка земли понимается эквивалент цены такого участка. Данная величина используется преимущественно при обложении земли налогом, а также для расчета арендной платы и купли-продажи участков.

Однако в последнем случае она применяется довольно редко. Основной задачей, решению которой и способствует кадастровая стоимость, является определение величины налога. Это во многом способствует завышению данного показателя госслужащими. Следовательно, рыночная цена земельного участка отлична от данных кадастровой стоимости.

Расчет происходит по следующей формуле:

Пуз × (Рп+Рс) × К

Для наиболее полного понимания целесообразно разъяснить каждый символ, который используется в данной формуле, так как не все обладают такими знаниями:

• Пуз – это площадь земельного участка, для ее измерения применяются квадратные метры;
• Рп – благоустроенность населенного пункта, являющаяся линейной функцией, выражается в руб/кв.м;
• Рс – функция формата сделки, выражается в руб/кв.м;
• К – переходной коэффициент.

Каким бы объемом информации по данному вопросу вы ни обладали, лучше обратитесь к квалифицированному специалисту в данной области, чтобы произвести всю процедуру расчета правильно и точно. Особенно это касается ситуаций, когда кадастровая стоимость играет ключевую роль и нужна для последующих серьезных действий.

Можно сделать перерасчет, однако это осуществимо лишь после 5 лет с момента произведения расчета. Следовательно, целесообразно получить правильные сведения без ошибок.

В век информационных технологий процесс расчета кадастровой стоимости сильно упрощается. Существуют пути осуществления расчета онлайн, что помогает сохранить время. Для этого посетите сайт Росреестра и откройте вкладку под названием «Публичная кадастровая карта». Однако перед этим в обязательном порядке зарегистрируйтесь.

Далее введите кадастровый номер или же воспользуйтесь поиском по населенному пункту.

Это поможет найти кадастровую стоимость вашего участка.

После этого откройте вкладку под названием «Тематическая карта» и заполните пропуски в соответствующих окошках расценок.

Для процесса оценки кадастровой стоимости характерно наличие последовательных этапов. Проводится такой процесс один раз в 5 лет.

Процесс состоит из следующих этапов:

• Принятие решения;
• Составляется список участков, которые будут подвергнуты оценке;
• Выбирается организация-оценщик, с которой будет заключен соответствующий договор;
• Проведение оценки, расчет стоимости, подготовка отчета;
• Экспертиза отчета;
• Утверждение данных после подтверждения экспертов;
• Внесение полученной информации в реестр, их обнародование.

Министерство экономического развития РФ устанавливает определенные требования к государственной оценке, так как процесс является сложным и долгим. Перед началом работы комиссии экспертов сообщите даты и сроки проведения работ.

Вопрос кадастровой стоимости земельных участков требует профессионального подхода, особенно в ситуациях, где фигурируют крупные земельные участки. Но какие же факторы находятся в зависимости с кадастровой стоимостью? Получить ответ на такой вопрос можно лишь после тщательного анализа документов и осмотра участка.

Обязательно учитывайте следующие факторы:

• Количество участков на одной территории (для получения сведений обратитесь в кадастровую службу в Вашем регионе);
• Количество затраченного специалистами времени на произведение оценки;
• Данные о размерах участка;
• Категорию участка;
• Каким образом участок расположен на карте.

Все полученные сведения вписываются в отчет, причем он должен быть представлен в двух видах: графическом и цифровом. Это поможет избежать проблем с потерей данных при технических неполадках.

Кадастровая стоимость служит ориентиром для определения актуальности цен на участки. Обычно рыночная цена превышает ее, но может быть и равна ей. Если вдруг цена окажется ниже величины кадастровой стоимости, стоит изменить такую цену или выявить ошибки в расчетах.

Если вы считаете, что стоимость участка завышена или занижена, а документы из Росреестра содержат ошибки, отправьте запрос на новую проверку и оспорьте некорректные данные.

Перерасчет стоимости земельного участка возможно осуществить в судебном и административном порядке.

Если вы выбрали административный порядок, составьте заявление в письменном виде и обратитесь с ним в комиссию, которая сформирована Росреестром и занимается рассмотрением споров такого рода.

В обязательном порядке приобщите к запросу подтверждающие наличие стоимостных ошибок документы, а также соответствующую справку, паспорт и документы, подтверждающие право на земельный участок. На протяжении 30 дней запрос будет рассмотрен, затем вы получите письменное оповещение о том, какое решение принято по вашему делу.

Для обжалования решения комиссии или же обращения непосредственно в суд составьте административный иск. С образцом данного иска ознакомьтесь на сайте.

Чтобы узнать точный перечень документов, необходимых для подачи вместе с заявлением, обратитесь к лицам, работающим в судебных органах, так как в зависимости от основания, по которому подается иск, перечень может изменяться.

Для рассмотрения прошения о пересмотре кадастровой стоимости отводится срок в 60 дней, а для оспаривания актов комиссии отводится срок в 1 месяц.

Источник: https://UrOpora.ru/zemlya/raschet-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka-2.html

Отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены

Как вы могли заметить, при расчете кадастровой стоимости земельного участка никак не учитывается степень его благоустройства и улучшения, что является маркером кардинального отличия кадастровой стоимости земельного участка от рыночной. Аргументация сего факта плавно перетекает в объяснение причины этой дифференциации. Основное и главное отличие кадастровой стоимости земельного участка от рыночной, заключается в области их применения: так кадастровая стоимость используется для налогообложения, а рыночная для осуществления сделки. Сразу становится понятным, почему никакое «украшательство» не участвует в формировании кадастровой стоимости земельного участка, ведь платить налог за «живописный вид» не очень логично. Но отличия кадастровой стоимости земельного участка от рыночной цены этим не ограничиваются: так на рыночную стоимость влияют курс валюты, спрос, сезонность и пр., тогда как государственная кадастровая оценка в большей степени ориентирована на региональную экономику. Также не забываем про исполнителей: кадастровую стоимость земельного участка рассчитывает оценщик — сотрудник ГБУ по запросу государства, а рыночную – на коммерческой основе независимый оценщик (при наличии СРО), по запросу любого заинтересованного лица. От себя рекомендуем учесть одно очень строгое правило:

Кадастровая стоимость земельного участка ни при каких условиях не должна превышать его рыночную цену, поскольку это прямое нарушение действующего законодательства.

В случае возникновения подобной ситуации вы можете на законных основаниях оспорить кадастровую стоимость земельного участка, тем самым снизив размер уплачиваемого земельного налога (о том, как оспорить кадастровую стоимость, читайте в нашей статье). Проверить кадастровую стоимость своего надела можно по его кадастровому номеру, причем способов это сделать несколько, с которыми можно ознакомиться в нашей статье: «Как узнать кадастровую стоимость по кадастровому номеру».

Порядок определения кадастровой стоимости земельного участка

На основании земельного законодательства РФ, государственная оценка земель должна обязательно проводиться хотя бы один раз в промежутке от трех до пяти лет.

Кто осуществляет государственную оценку земель и анализирует полученные результаты?

В каждом регионе нашей страны существует одно очень важное государственное учреждение под названием Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Сначала региональные представители службы составляют список земельных участков, подлежащих государственной оценке на территории вашего региона.

Затем они же заключают договоры на проведение процедуры определения кадастровой стоимости с компаниями, специализирующимися на осуществлении данного вида деятельности.

Деятельность таких юридических лиц контролируется специальным законом «Об оценочной деятельности».

Этот нормативно-правовой акт устанавливает:

• Порядок проведения оценочных мероприятий;
• Перечень показателей, по которым проводится оценка;
• Порядок предоставления отчетов в Росреестр;
• Ответственность оценщиков за нарушение закона.

При определении кадастровой стоимости любого из участков, компания, проводящая оценку, руководствуется следующими показателями:

• Местоположение земельного участка;
• Площадь земли;
• Вид использования (как именно используется участок);
• Цели, для которых используется земля (целевое назначение).

По результатам проведения вышеуказанных мероприятий, компания-оценщик предоставляет в Росреестр отчет, который формируется по определенному образцу. Далее все сведения утверждаются и передаются местным органам власти.

Как получить справку о кадастровой стоимости земельного участка?

Об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка читайте тут.

Как оспорить кадастровую стоимость земли, читайте по ссылке:

Территориальное подразделение населенных пунктов

Если взять любой населенный пункт и посмотреть на него с точки зрения кадастрового инженера, то можно увидеть, что вся его территория поделена на административно-территориальные округа (их обычно несколько).

Округа, в свою очередь, делятся на кадастровые кварталы. Самой мелкой единицей деления выступают квадратные метры. Кстати, кадастровые кварталы воочию можно увидеть на кадастровой карте при определении государственной цены земельного участка через интернет.

Как определить государственную (кадастровую) стоимость земли?

Для того чтобы определить, во сколько был оценен государством ваш участок, вам необходимо узнать удельный показатель стоимости.

Он присвоен каждому из всех видов использования земельных участков в рамках одного кадастрового квартала (всего таких видов 17 штук).

Далее берете площадь участка и умножаете его на вышеупомянутый удельный показатель. И вот, вы уже знаете кадастровую стоимость своей земли.

Но при осуществлении таких расчетов, нужно учитывать важный момент: если земельный участок предназначен для нескольких видов использования, то из всех видов берется удельный показатель с наибольшей величиной.

Существует два основных момента, от которых напрямую зависит результат государственной оценки земли:

• Вид использования земли (у одного участка может быть несколько видов использования);
• Удельный показатель государственной стоимости земли, который определяется в прямо пропорциональной зависимости от ее использования.

Конкретный порядок проведения оценки земельных участков закреплен в Постановлении Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Проанализировав данный нормативно-правовой акт, можно выделить несколько последовательных этапов проведения кадастровой оценки и внесения ее результатов в специальный реестр:

Кадастровая стоимость участка – показатель довольно неустойчивый, и с течением времени способен меняться, поэтому специалисты советуют следить за происходящими изменениями и производить государственную оценку земли в сроки, рекомендованные на законодательном уровне.