Наложение участков означает пересечение границ смежных участков. Это происходит в результате ошибок, которые допускаются при межевании участка или его кадастровом учете. Порядок их исправления зависит от вида ошибки: техническая или реестровая. Техническая ошибка исправляется просто — нужно подать заявление в Росреестр. Исправить реестровую ошибку сложнее, дольше и затратнее. Нужно подготовить межевой план, договориться с собственником смежного участка, если ваш участок наложился на другой, а если это невозможно — обратиться в суд. Реестровая ошибка может быть исправлена и без вашего участия при проведении комплексных кадастровых работ или при ее выявлении органом регистрации прав самостоятельно.
Как исправить техническую ошибку при наложении земельных участков
За исправлением такой ошибки может обратиться как собственник участка, так и любое заинтересованное лицо (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, собственник смежного участка, которому для проведения межевания своего участка нужны верные сведения о соседнем участке.
Для исправления технической ошибки нужно:
- оформить заявление (ч. 1 ст. 61 названного Закона). При личной подаче его может оформить специалист, принимающий документы (п. 6 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920).
Заявление составляется по форме, приведенной в Приложении N 2 к названному Приказу. Подробный порядок заполнения каждого реквизита (графы) заявления содержится в указанных Требованиях. Обратите внимание на заполнение реквизита 3.1.2. В нем в зависимости от того, в каком из реестров допущена ошибка, знаком «V» следует о или «в сведениях реестра границ» и заполнить соответствующие графы, в том числе отразить сведения с допущенной ошибкой и правильные данные;
- подать заявление. Оно представляется в том же порядке, что и для госрегистрации прав на недвижимость.
Отметим, что данная ошибка также может быть исправлена при ее обнаружении органом регистрации прав или по решению суда (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).
Устранение кадастровой ошибки по решению суда
Если же спор не удается решить мирно, придется обратиться в суд, получив предварительно кадастровую выписку на соседний участок.
Ответчиком по такому иску может быть как орган кадастра, отказавший в осуществлении учета, так и владелец соседнего участка. А в исковом заявлении должно обязательно содержаться требование о внесении в ЕГРН изменений для исправления кадастровой ошибки (при удовлетворении иска это требование Росреестр должен выполнить в течение 5 рабочих дней с момента получения копии судебного решения). Также в нем можно указать требование о признании границы по координатам поворотных точек, определенным в ходе межевания. В этом случае результат судебного разбирательства будет во многом зависеть от заключения кадастрового инженера. Поэтому для выполнения работ нужно привлекать высококвалифицированного специалиста, у которого есть опыт подготовки техдокументации как при перераспределении, разделе или объединении земельных участков, так и при уточнении границ.
Как исправить реестровую ошибку при наложении земельных участков
Такая ошибка исправляется госрегистратором только в том случае, если поступят документы, которые свидетельствуют о ее наличии и содержат сведения, необходимые для ее исправления, либо решение суда, вступившее в законную силу (ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).
Ошибка может быть исправлена как по вашему заявлению, так и без вашего участия, если она исправлена при проведении комплексных кадастровых работ или самостоятельно выявлена органом регистрации прав.
Как вы сами можете исправить реестровую ошибку
Это интересно: Образец договора покупли земельного участка несовершеннолетним
Порядок ваших действий будет зависеть от того, в отношении какого участка совершена ошибка.
Если ошибка выявлена в отношении вашего земельного участка и на него наложился другой участок (то есть неверными являются границы участка, принадлежащего вам), вы можете исправить ее самостоятельно.
Для этого сначала вам нужно обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, в которой он является работником, и заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ. Кадастровый инженер составит межевой план, в котором будет указано, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки (ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности, п. 27 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921).
После этого подайте в Росреестр в кадастровую палату заявление о кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и приложите к нему новый межевой план, на основании которого будут внесены изменения. В данном случае заявление об исправлении ошибки не подается. Она будет исправлена путем уточнения границ земельного участка (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости).
Документы подаются в Росреестр в том же порядке, что и для госрегистрации прав.
Если ошибка выявлена в отношении смежного участка, на который наложился ваш участок (то есть неверными являются границы смежного участка), то самостоятельно исправить ошибку вы не сможете. Для этого вам нужно обратиться:
- к собственнику земельного участка, на который наложились границы вашего участка. Если он согласен с тем, что границы его участка неверные (ошибочные), то вам нужно обратиться к кадастровому инженеру или в организацию, в которой он является работником. В этом случае будет подготовлен один межевой план на ваш земельный участок и смежный, в отношении которого границы будут уточнены (ч. 1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности, п. 20 Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921).
После подготовки межевого плана обратитесь в Росреестр для кадастрового учета вашего земельного участка;
- в суд, если договориться с собственником смежного участка не представляется возможным.
Как исправляется реестровая ошибка без вашего участия
Исправление такой ошибки без вашего участия возможно в следующих случаях:
- при проведении комплексных кадастровых работ. Такие работы проводятся по заказу органов местного самоуправления муниципального района (городского округа), а в г. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органов исполнительной власти этих субъектов. В результате проведения данных работ в том числе уточняются границы земельных участков и исправляются реестровые ошибки в сведениях об их границах (ч. 2 ст. 42.1, ч. 1 ст. 42.2 Закона о кадастровой деятельности).
На основании заявления заказчика и карты-плана территории, которая составляется по итогам проведения комплексных кадастровых работ, в ЕГРН будут уточнены границы земельных участков (ч. 3 ст. 19, ч. 3 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 42.4 Закона о кадастровой деятельности);
- если ошибку орган регистрации прав выявил самостоятельно. В этом случае он принимает решение о необходимости ее устранить и направляет его заинтересованным лицам (органам) не позднее следующего рабочего дня. В решении будет указана суть ошибки и в чем состоит необходимость ее исправления (ч. 6 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).
При получении такого решения оцените, нужно ли исправлять ошибку вам, так как это может повлечь дополнительные расходы. Если вы решили ее исправить, то необходимо обратиться к кадастровому инженеру и после этого в Росреестр.
По истечении шести месяцев с даты, когда направлено решение, орган регистрации прав может внести изменения в ЕГРН без согласия правообладателя земельного участка в следующих случаях (ч. 7 ст. 61 названного Закона):
- если необходимые для исправления ошибки документы (содержащиеся в них сведения) не поступили;
- документы для кадастрового учета изменений в целях исправления ошибки представлены, но в их учете отказано.
Изменения могут быть внесены в том случае, если после этого площадь земельного участка не будет отличаться от его площади, указанной в ЕГРН, более чем на пять процентов (ч. 7 ст. 61 указанного Закона).
Следует отметить, что на практике при внесении таких изменений в ЕГРН возникают сложности. Так, в реестр должны вноситься новые координаты характерных точек границ земельного участка, которые могут быть неизвестны. В то же время у Росреестра не всегда есть возможность их установить, так как порядка их самостоятельного определения для регистрирующих органов не установлено.
Это интересно: Какие льготы пенсионерам на выкуп земельного участка
Как выявляется наложение границ?
Наложение границ соседних участков, как правило, выявляется:
- при проведении межевания (такие работы проводятся при регистрации, объединении, перераспределении или разделе земельного участка);
- во время постановки объектов на учет.
В первом случае кадастровый инженер составит заключение, в котором подтвердит факт наложения и укажет, с границами какого именно участка оно произошло и по какой причине. А во втором случае будет вынесено решение о приостановке или об отказе в осуществлении учета объекта в связи с обнаружением кадастровой ошибки. И заключение инженера, и отказ Росреестра может стать основанием для проведения внесудебного или судебного разбирательства.
Как узнать, что ошибка исправлена
Орган регистрации прав исправит:
- техническую ошибку — в течение трех рабочих дней со дня получения заявления или решения суда либо ее обнаружения (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости);
- реестровую ошибку — в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, свидетельствующих о ее наличии и содержащих верные сведения, либо решения суда, вступившего в законную силу (ч. 3 ст. 61 названного Закона).
Уведомление об исправлении ошибки направляется правообладателю (правообладателям) в следующие сроки (ч. 1, 5, 8 ст. 61 указанного Закона):
- в течение трех рабочих дней после исправления ошибки;
- в течение пяти рабочих дней, если Росреестр исправлял реестровую ошибку самостоятельно.
По общему правилу уведомление направляют на адрес электронной почты, указанный в заявлении, путем указания ссылки на электронный документ, размещенный на сайте Росреестра. Если ошибка была исправлена без заявления, то ссылку направляют на адрес электронной почты, содержащийся в ЕГРН. В бумажном виде уведомление направят только при отсутствии адреса электронной почты в заявлении или ЕГРН. В этом случае оно направляется почтой по адресу, указанному в заявлении, а если ошибка была исправлена без заявления, то по адресу, имеющемуся в ЕГРН (п. 4 Порядка, приведенного в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173, п. 5 Порядка, приведенного в Приложении N 2 к названному Приказу).
Как проверить правильность определённых ими границ?
Заказали межевание участка на смежных участках межевание проводилось ранее. Обязательно ли приглашать соседей и подписывать у них акт. согласования и еще заказали межевание участка, по их данным наш участок сильно отодвинут относительно фактического расположения по кадастровой публичной карте, кадастровый инженер говорит, что их измерения правильны, а у других участков нашей улице неправильно определены границы. Я думаю, что границы участка определены неверно! Что делать? Наложения границ у нас нет, так как сдвинут на свободное место. Но почти половина участка сдвинута на публичной карте за наш забор. Как проверить правильность определённых ими границ?
Что понимают под наложением границ земельного участка?
Наложение границ — пересечение пограничных линий двух и более участков, расположенных по соседству. Наложение на ранее учтенный участок может быть фактическим, когда речь идет о натуральных межах и формальным, обнаруженным в документах.
Первый случай подразумевает захват части соседнего участка, принадлежащего другому собственнику. Его причина в самовольном переносе или установлении границ без проведения межевания.
Второй вид наложения имеет более сложные причины, связанные с расчетами, указывающими на необходимость передвижения границ участка в сторону чужой земли. Причинами служат:
- неправильные измерения,
- ошибочные расчеты при межевании,
- ошибка при внесении данных в реестр,
- изменение ландшафта.
Дело в том, что на этапе согласования межевого плана в кадастровом органе, при выявлении ошибки сотрудники могут внести корректировки, которые не всегда являются верными, и в итоге приведут к наложению границ участка. Эту ошибку найти сложнее, чем все остальные.
