Переуступка (уступка) прав на квартиру по договору долевого участия

Главная > Защита дольщиков > Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Некоторые граждане приобретают квартиры на первичном рынке недвижимости в инвестиционных цвелях для их последующей перепродажи и получения прибыли. Но бывают и ситуации, когда по каким-то причинам (например, дольщик нашёл более выгодное предложение с небольшой доплатой),

к моменту завершения строительства многоквартирного дома необходимость в объекте долевого строительства у собственника пропадает и он выставляет его на продажу.

Поскольку на рынке новостроек крутятся огромные деньги, то это всегда будет привлекать на него посредников в лице всевозможных «риэлторов» (посредников)

и недобросовестных граждан, которые стремятся нажиться на доверии и неопытности покупателей. Если в первом случае речь идёт об «услугах», которые могут быть оценены до 10% от стоимости объекта недвижимости за «подбор квартиры», то в случае с мошенничеством новый покупатель и вовсе может лишиться квартиры и денег.

Не упускают возможности «заработать» на дольщиках и застройщики, которые не перестают совершенствовать свои ДДУ. В настоящее время недобросовестные строительные компании прописывают в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщика согласовывать с ними переуступку прав требования на объект долевого строительства и получать от них соответствующее разрешение. Разумеется, что не за бесплатно. Стоимость подобных «разрешений» может составлять до 10% от цены договора, что не так уж и мало даже с учётом возросшей стоимости квартиры.

Вместе с тем, согласно действующему законодательству Российской Федерации, у участника долевого строительства отсутствует обязанность по согласованию с застройщиком переуступки приобретённой квартиры (при условии исполнения им обязательства по полной оплате цены ДДУ)

и тем более платить за это деньги. Дольщик должен лишь уведомить застройщика о том, что он переуступил квартиру третьему лицу, направив в адрес строительной организации подтверждающие факт сделки документы.

Дольщику, далёкому от юридической науки и нюансов сделок с недвижимостью очень трудно увидеть проблемные моменты в ДДУ и в договоре переуступки (цессии).

Чаще всего покупатели жилья не привлекают к сопровождению сделок с недвижимостью профессиональных юристов, а подписывают договора бегло их просмотрев и поверив абстрактным фразам продавца / менеджера застройщика.

Обратите внимание

Самым важным при покупке квартиры по переуступке прав требования является безусловное подтверждение наличия у продавца прав, которые переуступаются.

Некоторые нюансы приобретения квартиры в новостройке по договору уступки права требования

1. Продавец не несёт ответственности за действия застройщика, поскольку он приобретает лишь право требования у застройщика объекта долевого строительства; соответственно и все претензии по ДДУ покупатель может предъявить только застройщику, а не цеденту (продавцу).
2. В случае расторжения договора долевого участия в строительстве, новый участник долевого строительства может рассчитывать только на возврат застройщиком цены договора (указанной в ДДУ),
   а не всей суммы, уплаченной им по договору цессии продавцу.
3. Оплата по договору цессии должна осуществляться только после перехода права требования квартиры новому участнику долевого строительства (при этом для защиты продавца в договор можно внести пункты о признании сделки недействительной в случае отсутствия оплаты со стороны покупателя в установленный срок).
4. Если квартира изначально приобреталась первоначальным покупателем за счёт средств ипотечного кредитования и он до конца не погашен, то переуступить объект недвижимости без согласия на это кредитной организации (банка)
   на представляется возможным.
5. Переуступка прав требования на объект долевого строительства возможна только до подписания акта приёма-передачи между дольщиком и застройщиком или признания права собственности на квартиру в судебном порядке.
6. Если в ДДУ в качестве участников долевого строительства фигурируют несколько собственников в виде супругов, то для переуступки квартиры, равно как и для других сделок с ней необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов на сделку.
7. Основным документом, подтверждающим право продавца (участника долевого строительства)
   на квартиру в новостройке является договор долевого участия
   (ДДУ),
   который должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, ровно также как и договор уступки права требования на квартиру
   (договор цессии).

Договор участия в долевом строительстве – это соглашение о разделе имущества?

Осуществляя раздел прав требований по договору участия в долевом строительстве, суды как правило исходят из того, что оплата квартиры вносится за счет общего имущества супругов. И, соответственно, делят имущественные права на квартиру между супругами поровну. Но как быть, если в договоре с застройщиком уже определены доли супругов? Будут ли они сохранены между супругами?

На практике встречаются различные подходы судов к решению этого вопроса. В большинстве случаев суды принимают решение о сохранении за супругами той пропорции долей, которая установлена ДДУ. Договор участия в долевом строительстве они квалифицируют в качестве соглашения о разделе имущества: раз договор с застройщиком подписывают оба супруга и распределяют доли в квартире между собой, то общая совместная собственность трансформируется в общую долевую.

В более редких случаях суды все-таки признают за квартирой режим общей совместной собственности, несмотря на установленные в ДДУ доли супругов. Такая позиция объясняется тем, что договор участия в долевом строительстве не является ни брачным договором, ни соглашением о разделе имущества супругов, которыми может меняться законный режим имущества супругов.

Помочь разобраться в Вашей конкретной ситуации и определить, как должны делиться права требования на Вашу квартиру, смогут адвокаты МОКА «Правовая защита».

«Подводные камни» при переуступке права требования объекта долевого строительства для продавца

Самой распространённой проблемой, с которой сталкиваются продавцы первичной недвижимости при переуступке квартиры в новостройке, является включение застройщиками в ДДУ пунктов, которые обязывают дольщика получать согласование (разрешение)

строительной компании на переуступку права требования объекта долевого строительства третьему лицу.

Если условие о необходимости согласования переуступки квартиры прописано в договоре, то это не противоречит действующему законодательству Российской Федерации, однако является несправедливыми по отношению к участникам долевого строительства, которые фактически лишаются возможности полноценно распоряжаться приобретёнными у застройщика квартирами.

В результате включения подобных пунктов в договор участник долевого строительства, который захочет переуступить свою квартиру третьему лицу, может столкнуться с ситуацией, когда застройщик предложит ему заплатить некоторую сумму денег за «разрешение» и/или «оформление» переуступки. Стоимость подобных услуг может доходить до 15 и даже более процентов от цены договора.

Для примера:

При цене договора 5 000 000 рублей, продавец будет вынужден заплатить застройщику 750 000 рублей.

Универсальным советом для того, чтобы избежать подобных «поборов» со стороны застройщика является отказ потенциального дольщика от подписания договора с подобных пунктом (в некоторых случаях представляется возможным договориться с застройщиком об исключении подобного пункта из ДДУ),

либо же оспаривание данных пунктов договора в судебном порядке.

Подводные камни уступки по цессии

Переуступка прав требования по договору долевого участия – наиболее безопасная сделка, – цессия проходит регистрацию. Но вообще при уступке существуют различные риски. Рассмотрим основные.

• При оформлении передачи прав не по ДДУ, а другому виду договора, – например, купли-продажи – он уже не будет регистрироваться, а значит, есть риск того, что покупатель получит уже купленное кем-то жилье.
• Договор переуступки долевого участия в строительстве предполагает получение от покупателя не только справку об отсутствии финансовых претензий застройщика к дольщику, но и все финансовые документы, в том числе акт сверки внесённых платежей. Тогда будет понятно, есть ли у продавца долги перед строителями. Они не станут неприятным сюрпризом для покупателя.
• Незаключенность ДДУ – главная причина признания сделки по уступке права недействительной. Для подтверждения прав продавца можно получить выписку из ЕГРП.
• Когда договор цессии уже заключен, претензии по несостоятельности застройщика, проблемам со строительством дома к продавцу невозможны.

Полезные советы продавцу при переуступке квартиры в новостройке

1. Рекомендуется полностью отказаться от наличного расчёта при осуществлении сделок с недвижимостью, поскольку мошенники легко могут подсунуть в пачки денег фальшивые купюры или вовсе пустые листы бумаги, нарезанные по формату денег (так называемые «куклы»).
   Если продавец решился на получение чемодана наличности, то её проверку настоятельно рекомендуется проводить в кредитном учреждении
   (банке)
   на специализированном оборудовании и в сопровождении «группы поддержки» хотя бы в лице близких родственников и друзей.
2. Несмотря на то, что при сделках с недвижимостью часто используются банковские ячейки — этот вид взаиморасчётов является очень рискованным как для покупателя, так и для продавца квартиры. Нужно проявлять особую внимательность при закладывании денег в ячейку, требовать опись содержимого (которую предоставляют далеко не все банки),
   а также внимательнейшим образом изучать договор аренды банковской ячейки, который может таить в себе огромное количество «подводных камней». Один «незначительный», по мнению неопытного продавца, пункт в договоре может вмиг оставить его без квартир и денег.
3. Наиболее надёжным и безопасным способом продажи квартиры является безотзывный банковский аккредитив, однако и при таком варианте нельзя полностью исключать возможное мошенничество, которое может крыться в условиях трехстороннего договора. При использовании такого вида сделки необходимо привлечение специализированного юриста и консультации с банковскими работниками, а также выбор надёжного банка (известное название в данном случае отнюдь не гарантирует того, что всё будет в порядке).
   В конечном итоге это будет значительно дешевле многолетнего и бесперспективного судебного разбирательства.
4. Всегда следует подписывать только один документ (возможно в нескольких экземплярах),
   подтверждающий получение продавцом денежных средств от покупателя. Подписание нескольких документов, подтверждающих получение денежных средств может быть мошенническим трюком, который обернётся потерей денежных средств и длительным судебным разбирательством.
5. В договоре уступки права требования объекта долевого строительства настоятельно рекомендуется прописать условия, согласно которым сделка признавалась бы недействительной в случае отсутствия оплаты цены договора в установленным договором срок. Подобные формулировки не должны испугать добросовестного покупателя недвижимости, но обязательно отпугнут возможных мошенников.

Как защититься от мошенничества при переуступке квартиры в новостройке?

Прежде всего, позаботьтесь о том, чтобы договор цессии (уступки права требования)
был составлен юридически грамотно и не содержал «подводных камней». Оплата договора цессии производится только после его государственной регистрации
(это требование закона).
Выбирайте только надёжный и безопасный способ взаиморасчётов по сделке. Не экономьте на услугах профессиональных риелторов и юристов, поскольку стоимость их услуг гораздо ниже, чем возможная потеря вашего движимого и недвижимого имущества.
Задать вопрос

Изначальное приобретение квартиры в новостройке по переуступке у третьего лица

Бывают случаи, когда застройщики ещё на этапе котлована продают часть квартир оптом юридическим лицам или индивидуальным предпринимателям (чаще всего дочерним),

которые, выждав определённый промежуток времени, выставляют объекты долевого строительства на продажу по договорам цессии. Такие ситуации актуальны для привлекательных с точки рения инвестиций объектов
(с хорошим расположением жилого комплекса, высоким качеством строительства и удачными планировками),
проще говоря – на лакомых кусочках рынка недвижимости
(коих не так уж и много).
Несмотря на то, что такая схема продажи является абсолютно легальной, потенциальному покупателю объекта долевого строительства следует быть максимально внимательным в отношении предоставляемого продавцом комплекта документов, который зачастую бывает весьма скуден. Вместе с тем, новому дольщику необходимо отследить всю цепочку продаж от первоначального продавца (застройщика)

к конечному продавцу (цеденту) и проверить легальность всех сделок. В противном случае, «счастливый» обладатель недвижимости рискует остаться без квартиры и денег.

Минимальный комплект документов к ознакомлению новому дольщику при покупке квартиры у третьего лица по переуступке:

• договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (как документ, подтверждающий право требования продавца на объект долевого строительства);
• все дополнительные соглашения к договору участия в долевом строительстве (в которых могут быть прописаны существенные изменения и новые условия);
• все договора цессии (уступки прав требования),
  заключённые между застройщиком и/или предыдущими участниками долевого строительства;
• дополнительные договора к договорам цессии (при наличии);
• договора бронирования и любые агентские договора, заключённые застройщиком или цедентами;
• разрешение на строительство многоквартирного дома, договор аренды земельного участка (или документ, подтверждающий владение земельным участком),
  проектные декларации со всеми изменениями и другие документы для проверки благонадёжности строительной компании;
• документы, подтверждающие полную оплаты цены ДДУ, а также полную оплату заключённых договоров уступки прав требования на объект долевого строительства (платёжные поручения, чеки-ордера, акты взаиморасчётов между сторонами, справки об оплатах от застройщика и/или других продавцов квартиры, участвующих в цепочке);
• выписка по объекту недвижимости из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, которую можно заказать самостоятельно(для проверки правообладателя и отсутствия возможных обременений).

Значительным минусом подобных сделок с недвижимостью является большой комплект документации, который должен быть в обязательном порядке собран и изучен покупателем или привлечённым лицом с его стороны перед приобретением права требования на квартиру. Особо проблемными в этом отношении являются объекты долевого строительства, которые переуступались по нескольку раз. Следует иметь ввиду, что нарушение договорённостей между предыдущими продавцами-покупателями квартиры могут привести к признанию цессии недействительной в судебном порядке.

Переуступка по договору долевого участия в строительстве — нюансы оформления

По ФЗ №214 и ГК сделку уступки права в долевом строительстве можно выполнить при определённых условиях. Переуступка по ДДУ возможна до оформления приёмки-передачи квартиры. Когда акт подписан, дольщик уже не является должником застройщика.

• После оформления цессии приобретатель права приступает к исполнению условий договора, и если, например, дольщик внес не все платежи строительной компании, то он должен будет их внести.
• Переуступка прав требования по договору долевого участия предполагает подписание цессии между дольщиком и получателем права. Любые иные формы документов – незаконны.

В ДДУ может быть прописано, при каких условиях может уступаться право требования. Тут могут быть два подхода:

1. Переуступка прав проводится при выплате всей цены договора. Всю стоимость жилья застройщику выплачивает инициатор договора цессии, а потом переуступает право на жилье.
2. Оставшуюся долю по ДДУ выплачивает новый дольщик. По сути меняется имя в договоре. Получатель права требования приступает к его исполнению.

Важно!

Договору цессии нужна регистрация в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Иначе он будет считаться незаключённым.

Как оформляется уступка по договору долевого участия: алгоритм сделки

Любые операции с недвижимостью нуждаются в помощи специалиста, но цессия – в особенности. В силу её специфичности. Что именно должен сделать дольщик для того, чтобы уступить право требования на новостройку? Ему предстоит ряд шагов, которые необходимо сделать в сопровождении юриста:

• заключить предварительное соглашение о подписании договора переуступки долевого участия в строительстве со второй стороной;

  Предварительное соглашение – это документ, цель которого установление условий сделки по переуступке прав. Его подготовку лучше доверить юристу. Но в нескольких словах скажем, какие обязательные пункты должны в нем содержаться.

  Подробное описание передаваемой квартиры, – все её характеристики, стоимость, площадь, этаж, количество комнат…
• Размер задатка. Его вносит приобретатель права требования;
• Ответственность сторон при несоблюдении договора цессии;
• направить уведомление застройщику о желании переуступить право требования;
• получить согласие от застройщика на цессию. Без него сделка будет считаться незаключённой;
• заручиться разрешением от банка, если продавец – заёмщик, и у него есть ипотека;
• получить выписку из ЕГРП о праве продавца на жилье;
• получить плату за уступку права можно после регистрации цессии;
• подготовить договор переуступки долевого участия в строительстве;
• подать бумаги в Росреестр, МФЦ; затем получить зарегистрированный документ;
• ДДУ при цессии передается приобретателю права требования.

Когда покупатель согласен оплатить оставшуюся часть задолженности застройщику, нужно заключить договор о переводе долга между цедентом и цессионарием.

Если договор цессии признали недействительным, покупатель может требовать возврата личных средств и понесённых убытков или пойти в суд, который и решит, кто прав.

Важно!

Бывает, застройщик не участвует в переуступке прав собственности. Но встречаются и случаи, когда условие участия компании есть в ДДУ. Оно обязательно, и если цедент еще не выплатил все средства застройщику.

Звоните нам по телефону!

Стоимость услуг по сопровождению сделки переуступки права требования на квартиру в новостройке

Каждый пункт в договоре цессии и в договоре банковского аккредитива должен быть чётко выверен, поскольку каждая «незначительная» формулировка может обернуться настоящей катастрофой для продавца и/или покупателя квартиры по переуступке ДДУ. При мошеннических действиях неопытный продавец или покупатель рискуют остаться без денег и квартиры, а вернуть деньги или квартиру обратно, в подавляющем большинстве случаев, будет практически невозможно. При проведении сделок по переуступке настоятельно рекомендуется их сопровождение профессионалами.

Оплата услуг по сопровождению сделки по переуступке права требования на объект долевого строительства производится по факту успешного завершения сделки.

Заказать услугу

Дополнительные расходы при приобретении / передаче права требования на квартиру

• открытие безотзывного банковского аккредитива (по тарифам кредитного учреждения);
• государственная пошлина для регистрации договора цессии (уступки права требования на объект долевого строительства)
  – 350 рублей на основании ст. 333.33 НК РФ;
• доверенность на представителя цедента или цессионария в кредитных учреждениях, Росреестре, у застройщика и других организациях и органах власти (в среднем 1500 рублей за штуку);
• платные выписки и справки, необходимые для совершения сделки (по тарифам организаций);
• ксерокопирование документов для судебного процесса (в среднем 10 рублей / страница);
• изготовление нотариально заверенных копий документов (от 50 рублей за страницу).

Возможно вас также заинтересуют другие наши услуги:

Сопровождение сделок с недвижимостью

Гарантия успешной покупки квартиры в новостройке, минимизация рисков и надёжная защита от возможного мошенничества.

Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже

А также 50% потребительского штрафа и возмещение убытков в полном объёме без снижения на основансии ст. 333 ГК РФ по договору цессии.

Признание права собственности

На объекты завершённого и незавершённого долевого строительства при проблемах с застройщиком в судебном порядке.

Расторжение договора долевого участия

А также взыскание процентов за пользование денежными средствами дольщика, потребительских штрафов, расходов и убытков.

Переуступка права требования в отдельных случаях

Иногда переуступка права требования невозможна или затруднительна. Например, если квартира приобреталась в ипотеку, использовался материнский капитал, или когда собственником является несовершеннолетний ребенок.

Важно! Особенности переуступки права должны быть указаны в договоре долевого участия в строительстве. Некоторые застройщики требуют, чтобы дольщики перед продажей получали их согласие, так как фактически один дольщик заменяется другим. Если такого пункта нет, достаточно уведомить о своих намерениях.

Ипотечная квартира

Банки редко одобряют ипотеку на квартиры по ДДУ, а если и выдают, то только при покупке недвижимости в содружественных компаниях. Для оформления договора цессии в дальнейшем нужно погасить ипотечную задолженность полностью. Банк снимет обременение, и только после этого можно зарегистрировать договор.

Второй вариант – замена заемщика. Кредиторы неохотно на это идут. Им важно, чтобы другой заемщик соответствовал всем требованиям по кредитной истории и уровню дохода. Если банк одобряет замену, ипотечный договор составляется с новым заемщиком, ДДУ переоформляется на него же.

Если использовался маткапитал

Продать еще не построенную квартиру, на покупку которой использовался маткапитал, невозможно в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ. По закону владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи в течение полугода после сдачи жилья в эксплуатацию. Но, если квартира еще не построена, выделение долей невозможна, как и продажа без этого.

Обратите внимание! Многие продавцы «забывают» про обязательство выделения долей супругам и детям. После продажи недвижимости, приобретенной с маткапиталом без выделения долей есть шанс, что сделку оспорят органы опеки, супруг или дети по достижении совершеннолетия.

Если в ДДУ указан несовершеннолетний

Если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок, переуступка права требования или продажа недвижимости возможна только с разрешения органа опеки. Его должны получить родители, предварительно найдя другое жилье на замену, которое будет соответствовать всем требованиям.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?

Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!