Ответственность сторон по договору социального найма
Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Согласно ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение им юридических обязанностей, предусмотренных для него жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения. Ответственность может наступить только при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения.
КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Согласно ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от 400 до 500 минимальных размеров оплаты труда.
Субъектами рассматриваемого правонарушения признаются должностные и иные лица и юридические лица (в том числе те, на которых возложены функции управления жилищным фондом), ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.
Субъективную сторону составляют противоправные действия (бездействие), выражающиеся в нарушении: правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений; правил их ремонта; правил признания указанных объектов непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые помещения. Субъективная сторона может быть выражена и в таком противоправном действии, как переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
С субъективной стороны нарушения правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений могут быть совершены как умышленно, так и по неосторожности, а переоборудование указанных объектов без согласия нанимателя (собственника) — только умышленно.
Меры гражданско-правового характера могут быть применены при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В этом случае согласно ч. 2 ст. 66 ЖК РФ наниматель по своему выбору вправе потребовать от наймодателя:
- уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
- либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 68 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. В частности, речь идет о расторжении договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ) и как следствие о выселении без предоставления другого жилого помещения.
Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, без предоставления другого жилого помещения. Действующее законодательство предусматривает выселение без предоставления другого жилого помещения либо в качестве санкции (ответственности) за ненадлежащее исполнение жилищных обязанностей и иное виновное поведение нанимателя (членов его семьи), либо в целях предоставления наймодателю возможности использовать помещение по специальному назначению.
Статья 91 ЖК РФ устанавливает порядок выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. При этом предусматривается предупредительный механизм перед началом процедуры выселения.
Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Возможность осуществить выселение достигается лишь при условии безрезультатности мер предупреждения и общественного воздействия. Применение такой санкции, как выселение без предоставления другого жилья за указанные действия, возможно, если доказано, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также были виновными, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. Кроме того, должно быть установлено, что к нарушителям договора найма, правовых и моральных норм принимались меры предупреждения и общественного воздействия, которые оказались безрезультатными.
Ответственность членов семьи нанимателя. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ). Полностью дееспособными являются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации (ст. 27 ГК РФ).
При солидарной ответственности должников (например, нанимателя и каждого из дееспособных членов его семьи, проживающих совместно с нанимателем в предоставленном ему помещении) кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных таких должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью (ст. 323 ГК РФ).
В соответствии со ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору. Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками, то: а) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого; б) неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на этого должника и на остальных должников.
Обязанности нанимателя жилого помещения
Советы юристов:
1. В договоре найма жилого помещения между физ. лицами, указана обязанность по оплате коммунальных платежей. Сейчас УК подала в суд на собственника по долгам, можно ли переложить обязанность на нанимателя?
1.1. Можно, если долг возник после заключения договора.
Вам помог ответ?ДаНет
Консультация по Вашему вопросу
8
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
2. Согласно ГК, по найму жилого помещения, обязанность проведения капитального лежит на наймодателе, тем временем, как наниматель, обязан проводить текущий ремонт. Как быть в отношение ущерба причиненного третьими лицами, например пожар, затопление? Кто в этом случаи обязан проводить ремонт и может ли наймодатель взыскать ущерб с нанимателя? Как данный пункт прописывается в договоре найма, по соглашению сторон или есть законодательное закрепление?
2.1. Виктория, здравствуйте! По общему правилу риски причинения вреда третьими лицами или стихийными бедствиями лежат на собственнике имущества. Однако по договору можно переложить эти риски на нанимателя, как полностью, так и в части. Могу составить Вам договор найма. По вопросам сотрудничества пишите мне в личные сообщения!
Вам помог ответ?ДаНет
3. Я снимаю комнату. У собственника. Но хозяйка не предупредила меня по поводу оплаты по квитанции за комнату. И берет всю плату. И не только за коммунальные. Услуги. Но и за содержание и наем жилого помещения+взнос за кап. ремонт). Я ЛИЧНО СЧИТАЮ. ЧТО ЭТУ ЧАСТЬ КВИТАНЦИИ ПРОПИСАННУЮ. должна оплачивать она. как собственник.!. скажите как правильно. Потому что по закону это не моя обязанность. Как нанимателя.?
3.1. Ваши отношения регулирует Договор, как договорились или договоритесь — так и будет. Объясните, что Вас это не устраивает.
Вам помог ответ?ДаНет
4. Если до вселения членов семьи в жилое помещение (муниципальная квартира) существовал долг у нанимателя, то члены семьи тоже участвуют в обязанности выплачивать этот долг?
4.1. Добрый вечер! До вселения членов семьи коммунальные услуги должен оплачивать наниматель. Однако, при вселении все в равных правах и обязанностях и взыскать могут со всех, зарегистрированных в жилом помещении.
Вам помог ответ?ДаНет
4.2. Здравствуйте, нет, данные лица несут ответственность лишь после их регистрации жилом помещении Удачи вам и всего наилучшего.
Вам помог ответ?ДаНет
4.3. ☼ Здравствуйте, Если это долги по коммунальным услугам, то их должны выплачивать все зарегистрированные в квартире граждане, Желаю Вам удачи и всех благ!
Вам помог ответ?ДаНет
4.4. Наниматель и члены семь нанимателя, зарегистрированные по данному адресу, несут равные права и обязанности, соответственно, по оплате коммунальных платежей тоже.
Вам помог ответ?ДаНет
5. Просьба разъяснить порядок, условия и правовые последствия приватизации жилья в соответствии с действующим законодательством. Целесообразности приватизации с учетом того, что я проживаю в отдельной двухкомнатной квартире вместе с совершеннолетним сыном. Отличия прав и обязанностей собственника жилого помещения и нанимателя по договору социального найма.
5.1. После приватизации Вы и сын станете собственниками, а значит можете продать эту квартиру в случае необходимости. Платить нужно будет только коммуналку, за нам не нужно. Но и отвечать за все будете, как собственник в отношении квартиры.
Вам помог ответ?ДаНет
6. Я перешла на второй курс обучения. Проживаю в общежитии с ребенком. Через 2 недели выхожу замуж. Имеет ли право проживать со мной муж? Согласно ст. 69 ЖК РФ он имеет полное право: Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Каким образом мне отстоять свои права, если всё-таки муж (не студент) имеет право со мной жить?
6.1. Нужно смотреть устав общежития.
Вам помог ответ?ДаНет
7. Имеет ли наймодатель право удержать денежный залог в качестве штрафа, если наниматель хочет расторгнуть договор найма жилого помещения досрочно, наймодатель своих обязанностей не нарушал?
7.1. Нет, не имеет права.
Вам помог ответ?ДаНет
7.2. Здравствуйте! Нет, не имеет право удерживать. Можете взыскать в судебном порядке, если есть расписка.
Вам помог ответ?ДаНет
8. Следующего содержания. При условии, если жилое помещение в муниципальной общежитии признано непригодным для проживания, несет ли наниматель обязанность по оплате за содержание жилого помещения? И имеет ли право управляющая компания производить начисления по строке содержание и ремонт?
8.1. Обязаны платить за содержание и ремонт в данном случае — ст. 158 ЖК РФ. А вот за кап. ремонт (это отдельная оплата) не должны — ст. 169 ЖК РФ.
Вам помог ответ?ДаНет
9. Обязанность платить за капитальный ремонт в соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ распространяется на собственников жилых помещений. Таким образом, наниматели, который еще не приватизировали жилое помещение, от уплаты взносов за капитальный ремонт освобождаются. За них капремонт оплачивает государство или муниципалитет в зависимости от того, к какому жилфонду относится данное помещение. Я правильно понимаю если квартира не приватизированная то кап ремонт не должны высчитывать.
9.1. Здравствуйте. Вы все правильно понимаете.
Вам помог ответ?ДаНет
10. В договоре о найме жилья, п.2.2. обязанности сторон обговорено, что наниматель обязан в установленные Договором сроки вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги. Прошла просрочка платежа за 2 месяца. Могу ли я, как наймодатель досрочно расторгнуть договор найма? И как правильно оформить этот документ? На какие статьи закона ссылаться?
10.1. В вашем случае вы руководствуетесь условиями договора о найме жилья. Какие санкции прописаны в договоре при несвоевременной оплате аренды? Вам нужно составить претензию нанимателю, указать срок погашения задолженности по аренде и также уведомить его о намерениях расторгнуть договор найма жилья.
Вам помог ответ?ДаНет
11. Каков статус квартиры по договору соцнайма, если административный акт отсутствует? Права и обязанности нанимателя жилого помещения.
11.1. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма определены статьей 67 Жилищного Кодекса РФ. Жилые помещения, предоставляемые по договорам соц. найма находятся в государственной или муниципальной собственности и представляются нанимателям во владение и пользование. А что вы имели ввиду под » административным актом»?
Вам помог ответ?ДаНет
12. Согласно ст.69 ЖК.РФ. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Означает ли это что члены семьи нанимателя в равной степени с нанимателем могут пользоваться правом указанном в ст.70 ЖК.РФ.
12.1. Здравствуйте! Да, это означает что члены семьи нанимателя в равной степени с нанимателем могут пользоваться правом указанном в ст.70 ЖК.РФ.
Вам помог ответ?ДаНет
13. В снятой квартире сломался телевизор стоимостью около 100 000 руб. Телевизор не на гарантии. В договоре найма не написано кто должен платить за ремонт. Наниматель или наймодатель должен платить за ремонт телевизора? Какая норма закона здесь применима? Ст.1064 ГК РФ — Общие основания ответственности за причинение вреда? Ст.15 ГК РФ — Возмещение убытков? Ст.616 ГК РФ — Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества? Ст.681 ГК РФ — Ремонт сданного внаем жилого помещения? Или другая?
13.1. Ст.616 ГК РФ — Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества?
Вам помог ответ?ДаНет
13.2. Добрый вечер! Вы хоть ознакомьтесь для начала со ст. 607 ГК РФ,прежде чем огульно применять к сломанному телевизору в наемной квартире ст. 616 ГК РФ.Вещи в наемной квартире передаются по договору ссуды и ремонт осуществляет ссудополучатель вещи.
Вам помог ответ?ДаНет
Консультация по Вашему вопросу
8
звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России
14. Как можно вписать в договор найма жилого помещения обязанность нанимателей платить еще налог 13%, но так, чтобы этот налог не был расценен как доход физ лица? То есть проблема в том, что квартира сдается в наем за 10000 руб., наймодатель должен уплатить налог 13% = 1300 руб. Если мы вписываем в договор, что платить надо 10000 руб. + 13% за налог, то фактически доход от сдачи квартиры получается 11300 руб. и с них надо будет платить налог.
14.1. Никак не вписать налог 13%, потому что его должен платить тот, кто получает доход, а не тот кто снимает у Вас квартиру.
Вам помог ответ?ДаНет
15. Права и обязанности сторон; П.2.2 НАНИМАТЕЛЬ ОБЯЗУЕТСЯ; г) за свой счет производить текущий и капитальный ремонт жилого помещения… Это я должна буду за свой счет делать ремонт когда снимаем жилье в ужасном состояние.?
15.1. Согласно данному условию — да. Не подписывайте такой договор.
Вам помог ответ?ДаНет
16. Часть 2 статьи 153 ЖК РФ определяет, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. Означает ли это, что в случае, если собственник (муниципальное образование) не оформил и не заключил такой договор с нанимателем, то у последнего не возникла обязанность по внесению платы, хотя он фактически проживает в данном жилом помещении.
16.1. Вы правы. Все обязательства по оплате ЖКУ будет нести муниципальное образование.
Вам помог ответ?ДаНет
17. Живем в общежитии, собственником которого является ОАО Вагонреммаш. Существует договор найма жилого помещения в котором только одни права наймодателя и обязанности нанимателя. Большинство жильцов отказываются его подписывать т.к. не связаны договорным отношением с заводом и бояться оказаться на улице. Администрация завода запугивает судом о понуждении подписания договора.
17.1. Так и не подписывайте, ждите решение суда.
Вам помог ответ?ДаНет
18. Как я понимаю, бывшего мужа, к сожалению, не могу признать утратившим право пользования жилым помещением (сейчас приватизированное, по 1/2 доле у меня с сыном, муж отказался от приватизации), т.к. он прописан был в нем еще при оформлении договора социального найма (при том был нанимателем). Но взыскать-то платежи за квартиру я смогу с него, если он не проживает в ней уже 3 года и не платит за нее? Или это обязанность собственников? Подскажите, пожалуйста.
18.1. Если вы оплачивали за эти годы коммунальные платежи, то право взыскания части приходящейся на Б у вас есть. Если накапливается долг, то взыскивать могут управляющие компании.
Вам помог ответ?ДаНет
19. Правомерно ли включение в обязанности Нанимателя пункта о ремонте мест общего пользования в договоре соц. найма? В преамбуле договора Начальник УК НАЙМОДАТЕЛЬ: ссылается на Устав УК, ЖК РФ и ведомственный приказ. НАЙМОДАТЕЛЬ только на ордер на жилое помещение №.. от..и паспорт гражданина. Необходимы ли иные ссылки на документы и как быть если отказывают предоставить Устав УК для ознакомления? Спасибо и Вам успехов.
19.1. Да, правомерно. (ст. 67 ЖК РФ, ст. 154 ЖК РФ)
Вам помог ответ?ДаНет
20. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ). Как определяется понятие «временное отсутствие» и есть ли у него определенные сроки? Наш адвокат уверяет что временное отсутствие не может превышать 6 месяцев, согласно и старому и новому жилищному кодексу.
20.1. Уважаемый Александр Иванович! Нет такого понятия как временное отсутствие, хоть десять лет, такое отсутствие не влечет прекращения прав пользования жилым помещением. Признать прекратившим право пользования жилым помещением можно только в судебном порядке. Удачи Вам!
Вам помог ответ?ДаНет
Мой отец хочет отказаться от выполнения обязанностей Нанимателя в пользу старшей сестры.
Объясните, пожалуйста, существует ли обязанность у нанимателя (собственника)
Ответственность собственника жилых помещений и членов его семьи
Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Вопросам ответственности собственника жилых помещений и членов его семьи посвящена ст. 31 ЖК РФ. Так же, как и по договору социального найма по общему правилу дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. Исключение может быть установлено только соглашением между собственником и членами его семьи.
Указанный правовой режим применяется также в отношении бывшего члена семьи собственника, пользующегося жилым помещением на основании решения суда, поскольку он имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные для членов семьи. Следовательно, ответственность возлагается по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, только на дееспособных лиц, т.е. если бывшие члены семьи собственника являются недееспособными или ограниченно дееспособными, то они не будут нести солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
Гражданин, не относящийся к членам семьи собственника жилого помещения, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения. Поскольку ЖК РФ форму такого соглашения не устанавливает, постольку оно может быть заключено как в устной (ст. 159 ГК РФ), так и в письменной форме (как в простой, так и в нотариальной — ст.ст. 160-163 ГК РФ).
Понятие и особенности муниципальной квартиры
Муниципальная квартира является, по сути, жилой недвижимостью, правом собственности на которую обладает определённое муниципальное образование (город, посёлок и так далее). То есть, по факту гражданин, с которым муниципальное образование заключило договор найма, не обладает полным набором входящим в понятие права собственности прав.
Собственник обладает правом владения, а также распоряжение и пользования, тогда как в данном случае проживающий фактически не может распоряжаться данным недвижимым имуществом.
Договор социального найма — что это?
С гражданами, проживающими в муниципальных квартирах, может быть заключен ДСН. По сути, гражданин, с которым был заключен договор, получит полный спектр прав только в случае приватизации квартиры, либо после её фактического выкупа.
Особенности статуса муниципальной квартиры является ограниченные права граждан, имеющие право проживания в данных квартирах. Гражданин не обладает правом распоряжения данным объектом в полной мере. То есть, он не может продать такую квартиру и даже оставить её своим наследникам.
Стоите в очереди на жилье, а как формируются такие очереди и сколько вам еще ждать — смотрите по ссылке.
Наниматель обладает правом пользования квартирой, и лишь очень ограниченно — правом ей распоряжаться (например, он может сдать в субаренду объект недвижимости, но только с согласия муниципального органа).
Права и обязанности нанимателя муниципальной квартиры
Если право распоряжения квартирой у нанимателя почти отсутствует, то относительно права пользования ситуация несколько иная.
Наниматель имеет право:
- Приобретать полный набор коммунальных услуг наравне с собственниками квартир (при условии полной и своевременной оплаты данных услуг);
- Обменять нанимаемую квартиру на другой объект найма другого лица;
- Предоставить квартиру для проживания третьим лицам;
- Получить право на ремонт квартиры, а также ремонт обще домового имущества на безвозмездной основе.
Кого и как можно выселить из муниципальной квартиры, смотрите в этом видео:
Наниматель также обязан:
- Использовать квартиру только для проживания без возможности перевода её в нежилое помещение;
- Поддерживать квартиру и все её коммуникации в нормальном состоянии;
- Оплачивать коммунальные и иные услуги.
Права, равные правам главного нанимателя, имеют члены его семьи (дети, супруг, родители). Возможна ситуация, когда в момент заключения договора такие члены семьи были сразу прописаны в его условия.
Вы хотите улучшить свои жилищные условия, но не знаете, имеете ли вы право на это — пройдите по ссылке и получите ответ.
Для того, чтобы в дальнейшем подселить иных членов семьи, необходимо получить согласие муниципалитета, то есть наймодателя, который может отказать в случае, если в результате такого вселения нарушится норма о минимальной площади, необходимой для проживания.
Если у нанимателя появятся новые родственники (например, супруг после вступления в брак) регистрируются лишь с согласия ранее зарегистрированных граждан.
Ответственность за самовольное переустройство и самовольную перепланировку жилого помещения
Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии предусмотренного жилищным законодательством основания (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ), т.е. документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Законодательством предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Так, в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.
Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Помимо административной ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений, к лицам, виновным в данных нарушениях, могут быть применены меры гражданско-правового характера — собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Следовательно, субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, принимает решение:
1) в отношении собственника — о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма — о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору найма, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Ответственность по договору долевого участия в строительстве жилья
Общее правило об ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств изложено в ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (далее — Закон), в соответствии с которой нарушившая обязательства сторона обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Ответственность инвестора за нарушение сроков оплаты состоит в уплате застройщику неустойки (пени), в размере не превышающей 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.
Ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства соответствующего объекта состоит в уплате участнику долевого строительства неустойки (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Несмотря на то, что Закон распространяет свое действие на правоотношения по участию в долевом строительстве, если разрешение на строительство получено застройщиком после вступления Закона в силу, привлечь к ответственности застройщика, получившего разрешение ранее указанного срока, все же можно. Судебная практика исходит из того, что, несмотря на то, что в целях приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами (подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.), содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что к отношениям между гражданами — участниками строительства и застройщиками следует применять законодательство о защите прав потребителей.
