Если Квартиру Покупает Бабушка Можно Ли Использовать Материнский Капитал

Налог при покупке квартиры у родственников

Стать собственником квартиры близкого родственника при его жизни можно двумя путями:

• купить – и потерять право на налоговый вычет;
• принять в дар – и воспользоваться налоговой льготой, освобождающей от уплаты НДФЛ.

В последнем случае нормы гражданского и налогового права предоставляют родственникам по нисходящей и восходящей линии дополнительную преференцию. Так, полученное безвозмездно имущество должно быть задекларировано. Даритель при этом несёт расходы, а одаряемый получает с точки зрения НК РФ доход, облагаемый по стандартной ставке для резидента – 13%.

Однако родители родителей, сами родители, супруги, дети, внуки и братья, сёстры, вступающие в сделку дарения, освобождены от необходимости платить налог. Так, свёкор, подаривший сыну и невестке по ½ квартиры, освобождает первого от дополнительных перечислений в бюджет. Тогда как невестка обязана в следующем календарном году отчитаться за подарок и внести в казну 13% (или 30% – для нерезидентов) от стоимости объекта, рассчитанной самостоятельно.
Внимание! Отказ в получении налогового вычета у родственников связан с возможностью влияния родственных отношений на стоимость объекта. Однако даже если квартира будет продана отцом дочери по среднерыночной цене, ИФНС вынесет решение об отказе и не возместит НДФЛ.

Кто может оформить налоговый вычет?

При оформлении налогового вычета при покупке квартиры у родственника необходимо соблюсти следующие условия:

• покупатель является резидентом РФ;
• его доход официально подтверждён;
• работодатель регулярно отчисляет 13% от его заработка в бюджет;
• для расчёта были использованы личные или заёмные средства;
• родственник-продавец не входит в круг исключения.

Особенность! Из стоимости объекта по договору будет вычтен размер использованных государственных дотаций: средства материнского капитала, федеральных программ помощи в приобретении жилья отдельным категориям и пр.

Кому не положен имущественный возврат?

Налоговая льгота не будет предоставлена покупателю недвижимости в таких случаях:

• он длительное время (больше полугода) отсутствовал в России;
• у него нет официально подтверждённого источника дохода;
• работодатель не вносил в бюджет или использовал другую ставку при удержании НДФЛ;
• оплата договора полностью произведена средствами из государственного бюджета или работодателя;
• между ним и продавцом установлены близкие родственные отношения.

Интересно! ИФНС может отказать в вычете, если сторонами по договору выступают, например, тёща и зять. Объект переходит в совместную собственность супругов, один из которых приходится продавцу близким родственником. Избежать этого поможет заключение брачного контракта, закрепляющего отказ дочери от собственнических претензий на квадратные метры, приобретаемые её мужем.

Приобретение жилья у родственников не по договору купли-продажи и имущественный вычет

Пункт 5 ст. 220 НК РФ содержит ограничение на получение налогового вычета при приобретении квартиры/дома у родственников только в отношении сделок купли-продажи. По мнению контролирующих органов при приобретении жилья не по договору купли-продажи, а по другому договору (например, договору уступки права требования),- в вычете не может быть отказано (Письма Минфина России от 21.08.2014 N 03-04-05/41883, от 07.03.2013 N 03-04-05/4-194, от 12.12.2012 N 03-04-05/4-1390, ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-3-3/[email protected]).

Пример: Отец заключил договор долевого участия в строительстве жилья и внес оплату за квартиру. Позже отец продал квартиру сыну по договору уступки права требований. Передача денежных средств отцу была зафиксирована в расписке. После подписания акта приема-передачи квартиры сын подал документы на вычет в налоговую инспекцию. Несмотря на то, что между отцом и сыном была заключена сделка, налоговый вычет сыну будет предоставлен (так как ограничение на получения вычета при сделках с взаимозависимыми лицами относится только к договорам купли-продажи).

Личный консультант заполнит за вас декларацию за 3% от суммы вычета

Последнее обновление 2019-01-07 в 11:25

Налогоплательщик, уплачивающий на территории РФ налог с доходов (кроме дивидендов) по ставке 13% вправе получить имущественный вычет в сумме до 2 000 000 рублей, если приобретает жилье в собственность за свои, либо заёмные денежные средства.Некоторые категории граждан, перечисленные в п.3 ст. 224 НК РФ, хотя и получающие доходы, облагаемые по ставке 13 %, не могут получить такой вычет.

Однако, иногда встаёт вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?».

Чтобы ответить на него, необходимо разобраться в первую очередь, кого для целей налогообложения законодатель относит к родственникам или, как говорит НК РФ, взаимозависимым лицам.

Согласно п.11 ч.2 ст.105.1 НК РФ к взаимозависимым лицам отнесены:

• жена (муж);
• родители (усыновители),
• дети (усыновленные),
• полнородные и неполнородные (когда общие отец или мать) братья и сестры,
• опекун и подопечный.

Сделка между ними считается заключенной под влиянием зависимости, что сказывается на цене, покупаемого жилого помещения в большую или меньшую сторону.

Кроме сделки купли-продажи могут подписываться и иные сделки, в том числе и между родственниками и налоговое законодательство по-разному регулирует возникающие правоотношения.

Как узнают, что жилье продано родителями?

Специальной методики определения степени родства продавца и покупателя недвижимости у ИФНС нет. Инспектор принимает решение по совокупности собранных данных:

• сопоставление фамилий и мест регистрации;
• запрос в органы ЗАГС;
• письменное подтверждение либо опровержение от покупателя и т.д.

Скрыть факт покупки квартиры у родственника с целью получения налогового вычета достаточно просто. Однако это является незаконным деянием и чревато обвинением в незаконном обогащении со всеми вытекающими последствиями.

Один из законных фактов обойти препятствие – использование иных форматов сделки. Так, запрет наложен только на договора купли-продажи. Уступка прав требования под данную норму не подпадает. Значит, приобретя квартиру по договору долевого участия, отец вправе уступить её своему сыну. Последний сможет на вполне законных основаниях претендовать на налоговый вычет после подписания акта приёма-передачи.

Каким образом налоговая обнаружит, что жилье было приобретено у родственников?

Наиболее часто возникающим вопросом у граждан, желающих получить налоговый вычет при покупке недвижимости у родственников, является вопрос о том, как налоговая сможет узнать, что продавец и покупатель состоят в родстве. Однозначных и гарантированных методов обнаружения данного факта у налоговых органов пока нет. Налоговые инспектора сопоставляют различные данные (например, фамилии, места прописки), проверяют данные по базам данных органов регистрации актов гражданского состояния, могут также попросить покупателя-налогоплательщика написать письменное подтверждение о том, что он не состоит в родстве с продавцом.

Читать дальше: Гарантийное письмо об оплате с графиком платежей

Хотя порой гражданам удается скрыть факт родства от налоговой инспекции и получить вычет, следует отметить, что это не законно, и, если впоследствии скрытый факт будет обнаружен,- необходимо будет вернуть вычет в полном объеме.

Сделка между родственниками до 2012 года и после

До 2012 года налоговое законодательство опиралось на нормы определения родства и свойства, закреплённые в смежных отраслях права директивными документами. Среди них:

• Семейный кодекс РФ;
• Гражданский кодекс РФ;
• Общероссийский классификатор информации о населении.

Круг лиц, покупка квартиры у которых автоматически лишала права на налоговый вычет, был всеобъемлющ и включал все возможные степени родства. Внуки, бабушки, прабабушки, племянницы, тёти, двоюродные братья, отчимы, пасынки, родственники супругов – все подпадали под правило исключения. Заключение сделки с одним из них лишало налоговой льготы.

По сделкам, заключённым с наступлением 2012 года, действуют нормы статьи 105.1 Налогового кодекса РФ. Перечень взаимозависимых лиц ограничен следующими родственниками:

• супруги;
• родители и усыновители;
• дети (родные и усыновлённые);
• братья и сёстры;
• опекуны, попечители и их подопечные.

Важно! Суд может расширить этот перечень по иску от налоговой службы. Однако на практике ИФНС не ищет дополнительных поводов для отказа в вычете по данному основанию – сделка между взаимозависимыми лицами.

Какие родственные связи лишают права на вычет

Лишены права на возврат налога граждане, являющиеся продавцу:

• супругом (супругой) в законном браке;
• родителями или опекунами;
• родным или усыновленным ребенком;
• родным или сводным братом или сестрой.

Составляя договор о купле-продаже дома, квартиры или другой категории недвижимого имущества с одним из перечисленных родственников, необходимо осознавать, что налоговый вычет производиться не будет.

Часто родственники приобретают друг у друга жилье с экономическими целями:

• заменяют договор дарения сделкой о купле-продаже, не стремясь при этом обогатиться;
• они могут производить подобные сделки с целью незаконного получения прибыли за счет государства.

Наличие родственных связей между гражданами не является поводом для изменения условий оформления различных сделок между ними, однако возможности возврата налогового вычета они лишаются даже в том случае, если был произведен настоящий финансовый оборот.

Независимо от категории покупаемого жилья (индивидуальная собственность или долевая), налоговый вычет при покупке квартиры у родителей и у других прямых родственников не выплачивается. Объясняется это тем, что итог экономической сделки не отвечает реальным условиям, продавец зачастую отдает жилье намного ниже рыночной стоимости.

Размер налогового вычета

Величина налогового вычета не зависит от степени родства и свойства продавца с покупателем, а определяется понесёнными затратами:

• на приобретение жилплощади – не более 2 млн руб. собственных или кредитных средств;
• на отделку помещений – если в договоре прямо указано, что объект переходит к новому владельцу без отделки;
• на гашение процентов по кредиту – не более 3 млн руб. по факту совершённых платежей.

Указанные выше ограничения распространяются на правоотношения, возникшие с 2014 года. До этого размер налогового вычета по кредитным процентам не был лимитирован. По сделкам, совершённым до 2008 года, максимальный размер льготы составлял 1 млн руб.

Увеличить вдвое возврат НДФЛ могут супруги, приобретающие недвижимость в совместную собственность без выделения долей. В этом случае каждый из них может претендовать на вычет в максимальном размере в отношении одного и того же объекта недвижимости.

Какие понадобятся документы

Чтобы получить налоговый вычет за квартиру, нужно собрать пакет документов:

• декларацию 3-НДФЛ,
• справку о доходах 2-НДФЛ,
• заявление на вычет,
• копии паспорта и документов на квартиру.

Вы можете выбрать, где получать вычет: на работе ежемесячно с зарплатой или раз в год на расчетный счет. Можно получить вычет за несколько квартир, но сумма не более 260 тысяч рублей.

Налоговая декларация 3-НДФЛ

Налоговая дает три способа заполнить 3-НДФЛ, выбирайте любой:

• скачать, чтобы заполнить от руки,
• заполнить в электронной форме,
• скачать на компьютер программу-помощник (только для Виндоуса).

Заполните, распечатайте, подпишите и приносите в налоговую лично.

Справка о доходах по форме 2-НДФЛ

Эту справку вам выдадут на работе в бухгалтерии. Если вы работали в нескольких местах, справки нужны будут от всех работодателей.

Заявление на вычет

В нем укажите реквизиты счёта, на который налоговая перечислит деньги. Его можно заполнить дома или в налоговой. При сдаче документов инспектор проверит заявление и, если найдет ошибку, подскажет, как заполнить правильно.

Копии

Подготовьте документы и сделайте их копии:

1. Паспорт.
2. Договор долевого участия.
3. Платежное поручение, если за вас платил кто-то другой.
4. Квитанции об оплате, если вы рассчитывались сами.
5. Акт приема-передачи квартиры.
6. Свидетельство о регистрации права собственности или выписку из реестра.
   Если у вас ипотека, добавьте к ним еще три:

   Если у вас ипотека, добавьте к ним еще три:

7. Договор на ипотеку.
8. График платежей.
9. Справку о начисленных процентах по ипотеке.

Если квартиру покупали супруги в совместную собственность, в налоговую еще нужно отнести заявление об определении долей и копию свидетельства о браке.

Если в ДДУ супругов указано, какая доля квартиры кому принадлежит, заявление об определении долей не понадобится.

Если получаете вычет за ребенка, готовьте копию свидетельства о рождении и заявление об определении долей.

Если цена новостройки меньше 2 млн рублей и у вас были расходы на отделку, которые хочется включить в вычет, нужны документы и под них.

Копии документов надо заверить. На каждой странице копий напишите «Копия верна», поставьте подпись с расшифровкой и дату. К нотариусу идти не надо.

Вместе с копиями возьмите и оригиналы. Налоговый инспектор сверит документы и заберет копии.