Требования к схеме планировочной организации земельного участка

Главная / Земля, дача, строительство / Документы и законодательство / Земельный участок / Категории и ВРИ / ИЖС

Назад

Опубликовано: 22.02.2018

Время на чтение: 7 мин

0

1736

Собственники земельных участков могут столкнуться с необходимостью приложить СПОЗУ, или схему планировочной организации земельного участка.

• СПОЗУ для ИЖС: понятие и определение
• Требования к СПОЗУ для ИЖС
• Самостоятельная подготовка СПОЗУ
• Проекты домов ИЖС

Она требуется для начала строительных работ, для проведения дополнительных архитектурных работ, для реконструкции жилого дома и построек, для внесения изменений в проект дома на этапе строительства.

Что такое схема планировочной организации земельного участка?

Если вкратце, то это бумага, в которой содержатся сведения о тех объектах либо сооружениях, которые уже возведены и ещё существуют на рассматриваемом нами участке земли или запланированы и будут построены в недалёком будущем. Иными словами, в СПОЗУ сочетаются одновременно реальные объекты плюс проектируемые сооружения, в результате чего появляется понятная композиция сооружений, на основе которой можно оценить возможность осуществления замысла и того, как он примерно будет выглядеть. Если же надел земли ещё не застроен, то СПОЗУ выполняет роль графического плана, согласно которому постройки будут расположены в определённом месте в будущем после завершения строительства.

Какие требования выдвигает законодательство перед тем, как вы начнёте готовить СПОЗУ?

1. Необходимо, чтобы надел земли прошёл процедуру межевания.
2. Кроме этого вам будет нужно нанять специалистов-геодезистов и провести топографическую съёмку.

Обязательные элементы в СПОЗУ для физических лиц

Схема планировочной организации земельного участка для индивидуального, частного строительства (к примеру, при возведении жилого дома) состоит из 2 частей: текстовой и графической.

Первый пункт включает в себя следующие нюансы:

• характеристика участка, на котором будут проводиться построечные работы;
• подтверждение черты санитарно-защитных зон в пределах границ усадьбы (требуется только при необходимости установления указанных территорий согласно российскому законодательству);
• обоснование планировки земельных владений в соответствии с техническими и градостроительными нормами;
• проект по благоустройству местности.

В графической части плана должны быть отображены:

• область расположения существующих и вновь создаваемых объектов строительства с обязательным указанием планируемых подходов и подъездов;
• границы санитарных разрывов и охранных территорий;
• заключение о благоустройстве приусадебного участка.

Зачем нужна схема планировочной организации земельного участка?

Правом инициировать изготовление СПОЗУ обладают только лица, которые имеют хотя бы одно из правомочий, входящих в право собственности (пользование либо владение, либо распоряжение), в отношении надела земли, на котором они желают возвести хозпостройки или строение для жилья. В случае с ИЖС СПОЗУ понадобится вам, если вы:

• уже начали стройку;
• желаете изменить проект. Причём это можно сделать в любое время, пока идёт строительство;
• хотите внести дополнительные изменения в архитектурный план;
• планируете реконструировать своё жилое строение.

Текстовая часть ПЗУ

а) характеристику земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства;

б) обоснование границ санитарно-защитных зон объектов капитального строительства в пределах границ земельного участка -в случае необходимости определения указанных зон в соответствии с законодательством Российской Федерации;

в) обоснование планировочной организации земельного участка в соответствии с градостроительным и техническим регламентами либо документами об использовании земельного участка (если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или в отношении его не устанавливается градостроительный регламент);

г) технико-экономические показатели земельного участка,предоставленного для размещения объекта капитального строительства;

д) обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод;

е) описание организации рельефа вертикальной планировкой;

ж) описание решений по благоустройству территории;

з) зонирование территории земельного участка,предоставленного для размещения объекта капитального строительства, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства -для объектов производственного назначения;

и) обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки, -для объектов производственного назначения;

к) характеристику и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) — для объектов производственного назначения;

л) обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства,- для объектов непроизводственного назначения;

Из чего состоит СПОЗУ?

Требования, предъявляемые к СПОЗУ правовыми нормами, указаны в специальной инструкции, разработанной на основе ФЗ под № 221, в котором регламентировано то, как должен осуществляться кадастр недвижимости в российском государстве.

Важнейшее требование к СПОЗУ — это нанесение непосредственно на топосъёмку участка земли схематического плана тех объектов, которые вскоре должны быть возведены на нём.

Форма

Вид бумажного листа, где изображена схема планировочной организации земельного участка, пример которой наглядно будет рассмотрен ниже, состоит из трёх основных элементов:

1. Центральную часть листа занимает сама схема, представленная в виде чертежа.
2. В правом верхнем углу вы можете видеть следующие данные, как правило, вписываемые в столбик: Адрес участка, на котором планируется стройка.
3. Экспликация.
4. Различные условные обозначения и пояснения к ним.
5. Параметры будущих сооружений.

Структура

Если объяснять, что это такое простыми словами, то структура показывает, на какие именно разделы разбивается СПОЗУ. К данным разделам относятся, к примеру, следующие:

• чертёж участка земли схематический;
• титульный лист;
• приложения к СПОЗУ, дополнительно поясняющие графически изложенную информацию.

Состав

Это перечень всего, что составляет логически цельный документ под названием «схема планировочной организации земельного участка». Как правило, его элементами являются сведения, полученные геодезистами во время их топографических изысканий или взятые в кадастровом реестре. К числу подобных элементов относятся:

1. Совокупная площадь участка.
2. Кадастровый номер.
3. Схема элементов, являющихся частью инфраструктуры, находящейся над или под землёй либо на земле.
4. Номер для плана застройки.
5. Прилегающие элементы соседних наделов земли, например, тротуары либо автодороги.
6. Иные параметры, которые могут существенно повлиять на будущую стройку, например, действующие правовые нормы предписывают обязательно вносить в схему, которая делается для индивидуального жилищного строительства, сведения, объясняющие, как будут эксплуатироваться частный надел земли и публичная территория, прилегающая к данному наделу.

Что содержится в приложениях

Обычно землевладельцы, задаваясь вопросом, как сделать самому схему расположения земельного участка, думают только о графической части. Но приложения — не менее важная составляющая СПОЗУ. В них необходимо привести расчеты с обоснованиями процента застройки.

Сюда же следует приложить градостроительный план земельного участка как подтверждение того, что план вписывается в нормы строительства в вашем населенном пункте. Пригодится и проект будущих построек.

Образец схемы планировочной организации земельного участка в 2020 году

Требования, которые предъявляются по отношению к СПОЗУ

Первая категория требований, обязательных для выполнения, включает то, как надо правильно составлять схему. Как правило, её чертят на листах с форматом либо А4, либо А3; если она делается на ЭВМ, то должна быть в любом случае напечатана на бумаге; если же схема сначала чертится на бумаге, то она может быть перенесена в электронный формат по желанию; не допускается писать буквы и другие символы иным способом, кроме печатного варианта их написания; для нанесения графических объектов должна применяться специальная тушь, причём линии должны проводиться без нахлестов и монолитно; нельзя допускать того, чтобы в тексте примечаний или обозначений были исправления или опечатки.

Вторая категория требований, обязательных для выполнения, относится к вопросам, которые возникают между гражданином и органами государства при удостоверении СПОЗУ. В большинстве случаев заинтересованному человеку нужно пройти следующие шаги для достижения искомого результата:

• Прийти в архитектурный отдел или комитет по градостроительству или отдел, выполняющий аналогичные функции, в администрации муниципалитета, в ведении которой находится надел земли, для которого была изготовлена схема.
• Передать им подготовленную СПОЗУ или заказать её изготовление.
• Получить её по прошествии определённого законом времени, нужного для проверки и удостоверения, с необходимыми печатями и подписями ответственных за это лиц.

Что такое СПОЗУ?

Вчитайтесь в название, и вам станет ясно. Эта схема должна отображать все капитальное, что уже построено (и планируется соорудить) на вашем подворье. Включая инженерные сети. Плюс, всенепременно придется указать расстояние от стены до забора (даже если такового пока еще нет). Впрочем, не будем забегать вперед, давайте начнем с нуля.

Итак, допустим, архитектурный отдел уже выдал вам на руки Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Если территория двора меньше 1 га? Тогда просто перенесите его с ГПЗУ на кальку – вот вам и основа для составления СПОЗУ. Но вдруг вам повезло. Как редко кому из простых россиян, и ваш «дворик» имеет площадь до 10 га. Тогда полученный Градостроительный план выполнен в масштабе 1: 2 000. Это означает, что его придётся не просто скопировать, а увеличить каждую сторону в 5 раз. Но оставив прежние углы.

Схема планировочной организации земельного участка всегда подается в архитектурный отдел местных органов самоуправления в масштабе 1: 500.

Какие документы понадобятся заявителю для заказа СПОЗУ, цены и сроки на изготовление?

Заказать изготовление схемы вы можете как в администрации муниципалитета, так и подав заявку в организацию либо индивидуальному предпринимателю, которые занимаются подготовкой документации градостроительного характера или проектов документов архитектурного назначения.

После того, как согласование будет завершено, перед началом работ по изготовлению СПОЗУ вам будет нужно предоставить:

1. Собственный паспорт или другой равнозначный документ.
2. Если вы являетесь представителем интересов заявителя, то принесите с собой доверенность, которая была удостоверена и подтверждена нотариусом.
3. Документ, который доказывает, что у вас есть право собственности на надел земли, для которого вы хотите изготовить схему, или доказывает, что вы обладаете каким-либо другим правомочием в отношении этой земли, например, правом пользования.
4. Топосъёмку принадлежащего вам земельного участка.
5. Выписку, которую вы получили от компетентных органов государства, из градостроительного плана.

Цены и сроки

Диапазон колеблется от трёх тысяч рублей до пяти-шести тысяч рублей, оплачиваемых за изготовление в крупных городах нестоличных регионов, и от пяти-шести тысяч рублей, требующихся, чтобы подготовить качественную схему в двух самых крупных российских городах и прилегающих к ним территориях.

Обычный временной промежуток, требующийся на подготовку схемы, простирается от четырнадцати и до сорока пяти дней. Все зависит от того, насколько в настоящее время большой ажиотаж среди клиентов, а также во многом от текущего сезона, т.е. весной либо летом количество желающих изготовить СПОЗУ возрастает.

Необходимые данные для СПОЗУ

• градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• план размещения будущих сооружений и доступа к ним;
• инженерные коммуникации с точками их подключения;
• имеющиеся на земельном участке объекты;
• обозначение зон ограничений (охранных, земельных, санитарных), если такие есть;
• площадь земельного участка;
• тип ограждения;
• высота строения и этажность (до 3 этажей для ИЖС);
• структура объекта;
• другие сведения.

Схема планировочной организации земельного участка должна соответствовать ГПЗУ.

Как выглядит схема планировочной организации земельного участка?

Если вы желаете начертить СПОЗУ своими руками и не платить сторонним подрядчикам, то ваше намерение может быть осуществлено, поскольку закон не встаёт непреодолимой преградой для вас, прямо запрещая изготавливать схему непрофессионалам. Единственное ограничение, которое вы обязаны учитывать перед началом графических работ, заключается в следующем вопросе: может ли ваша будущая постройка каким-либо образом быть опасной и потенциально нанести значительный вред проживающим рядом с ней людям? Если ваш ответ отрицательный, то можете приступать к осуществлению своего плана после того, как ознакомитесь с примером СПОЗУ, представленным ниже.

Какие конкретно действия нужно сделать, чтобы собственноручно изготовить СПОЗУ? Пройдите последовательно такие шаги:

1. Чтобы вашу схему в дальнейшем можно было использовать по назначению, примите к сведению, что вам ни в коем случае нельзя менять данные, полученные из кадастра, о вашем участке и абсолютно любые параметры, отражённые в плане по градостроительству.
2. Приведите графические данные из плана по градостроительству к масштабу один к пятистам для того, чтобы скопировать их, либо, если у вас есть топосъёмка с масштабом один к пятистам, то воспользуйтесь ею.
3. Переносить уже построенные сооружения на свою схему нужно линиями, которые являются ровными и чёткими, в которых не присутствуют нахлёсты, только чернилами с допустимыми цветами, а именно фиолетовыми либо синими.
4. То, что планируется в будущем построить на вашем наделе, нужно отобразить с помощью штриховой линии.
5. Уточните обозначения, которые могут быть неправильно поняты, в примечаниях под схемой. Кроме того, обязательно нужно указать параметры объектов будущей стройки, например, количество этажей, координаты их местоположения, площадь.
6. Данные должны вноситься согласно правилам, которыми регламентируется форма СПОЗУ.
7. После того, как вы закончите эту работу, нужно будет отнести данную схему в градостроительный отдел или другой государственный орган, занимающийся выполнением аналогичных задач, для её удостоверения.
8. Пройдя этап удостоверения, вы можете использовать эту схему для того, чтобы добиваться получения разрешения на стройку интересующих вас объектов.

Разумеется, ни о каком удостоверении СПОЗУ не может быть и речи, если вы пренебрегли требуемым масштабом либо совершали исправления в чертеже или текстовых примечаниях, либо допустили какие-либо ошибки, например, с отображением кадастровых сведений.

Разработка раздела СПОЗУ

СПОЗУ Схема планировочной организации земельного участка, данный раздел является одним из наиболее важных документов в процессе получения разрешение на строительство. В этом документе содержатся требования, обоснования, условия и параметры разрешенного использования участка для строительства.

Состав документации раздела СПОЗУ:

Стоимость выполнения работ рассчитывается в зависимости от площади участка и сложности проекта. Для более детального расчёта, просим Вас воспользоваться контактными данными приведенные ниже!

Для расчета стоимости проектирования раздела требуется: 1.Предоставить исходные данные по объекту, техническое задание (при наличии) на адрес электронной почты и получить расчёт стоимости в течение 1-го часа;

2. Заполнить форму заказа на сайте и получить расчёт стоимости работ удобным для Вас способом:Рассчитать стоимость проекта

03 Сентябрь, 2020

Земельные вопросы

П. 4 «Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами». Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден в Приказе Минрегиона РФ № 624 от 30.12.2009 г. [3]. Согласно данному приказу к работам по подготовке схемы планировочной организации земельного участка, которые влияют безопасность объекта, относятся работы по подготовке:

Где заказать СПОЗУ (схему планировочной организации земельного участка) на выгодных условиях?

Если вы решили возвести или реконструировать объект капстроительства, вам необходимо заказать СПОЗУ – материалы в виде топографической съемки, сделанной в масштабе 1:500. В них зафиксированы все предельные границы территории на основании выданных государственными органами правоустанавливающих документов. Кроме этого, в них указываются все расположенные на данной площади объекты капитальной недвижимости и подземные коммуникации, а также строения, которые только планируется возвести в ходе дальнейших работ. Документация должна строго соответствовать градостроительному плану предоставленной под застройку местности.

Официальные бумаги для индивидуального жилищного строительства включают:

1. Индивидуальный номер, присвоенный градостроительному плану застройки местности.
2. Размер площади.
3. Расчет процента застройки территории.
4. Площадь, предназначенную под жилое помещение.
5. Высоту возводимого сооружения, число этажей.
6. Вид ограждения.
7. Условные обозначения.

Для физических лиц при возведении жилой недвижимости в материалах должны быть отражены:

1. В текстовом описании:
   четкая и полная характеристика площади, выделенной под капстроительство;
2. отчетливое пояснение и обоснование проходящих границ установленных защитных санитарных зон (в том числе охранных зон с санитарными разрывами) объектов строительства, расположенных в пределах территории;
3. обоснование схемы, которое не должно противоречить градостроительным нормам и установленным техническим требованиям; если выделенная зона не подпадает под действие градостроительных норм, пояснение выполняется на основании материалов о ее использовании;
4. детальное описание решения по поводу планируемого благоустройства местности, предназначенной под застройку.
5. В графическом описании:
   точки размещения существующих и будущих объектов капстроительства с указанием всех проектируемых и имеющихся подходов-подъездов к данным сооружениям;
6. оптимальное решение по планируемому благоустройству;
7. границы района действия наложенных сервитутов (фиксируются при их установлении);
8. границы введенных защитных и санитарно-охранных зон и имеющихся черт санитарных разрывов.

Необходимость СПОЗУ для строительства индивидуального жилья

Как генеральные подрядчики, мелкие строительные фирмы, так и индивидуальные застройщики без СПОЗУ не смогут получить разрешение на строительство. Схема – это документ, составленный по нормативным требованиям, состоит из двух частей.

Первая – графические изображения участка, вторая часть текстовая, в которой поясняется техническая информация. Она нужна, для того чтобы получить разрешительные документы для ИЖС. Будущий объект изображается на схеме в пределах границ земельного участка и на ней отражаются все планируемые инженерные коммуникационные сети.

Нормативным документом для составления схемы планировочной организации участка земли является Постановление Правительства РФ №87 от 2008 года.

Схема организации земельного участка (СПОЗУ)

СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка) представляет текстовое и графическое описание месторасположения конкретных объектов строительства на участке с подсоединенными к ним инженерными коммуникациями. Данная текстовографическая схема требуется при получении обязательного разрешение на строительство или проведение реконструкции объекта капстроительства. СПОЗУ предоставляется совместно с заявлением на получение разрешения на проведение строительства, что соответствует требованию ст. 51 ч. 9 п. 3 Градостроительного кодекса РФ.

Текстовая часть

• Обоснование СПОЗУ в соответствии с градостроительным планом и техническим Регламентом, проектом планировки.
• Характеристика земельного участка, на котором предполагается строительство дома, здания, сооружения (площадь, кадастровый номер, характер рельефа, описание грунтов).
• Технико-экономические показатели ЗУ (процент застройки с расчетом).
• Описание организации рельефа вертикальной планировкой (указание всех высотных отметок для строительных площадок, обеспечение отвода вод и организации движения транспорта).
• Мероприятия по благоустройству территории (тротуары, зеленые насаждения, пожарные проезды).
• Схема движения транспорта, обеспечивающая подъезд к объекту строительства и движение по земельному участку.
• Обоснование границ охранных, санитарных зон в случае необходимости их выделения в соответствии с действующими СП.
• Схема инженерных коммуникаций на участке, включая защиту от ливневых, грунтовых вод, оползней и других опасных явлений.
• Зонирование территории застройки с указанием функционального назначения зон и размещенных в них зданий, сооружений (гараж, бассейн и т.д.).