Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.
Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр
1220510
В доме две и более квартиры с отдельными выходами
Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.
Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.
По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.
Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.
Новоселье со скрипом
Спустя год после наводнения в Иркутской области сданы в эксплуатацию первые три многоквартирных дома для потерявших жилье людей. Ключи от квартир в микрорайоне Угольщиков получили 66 семей Тулуна — этот город, как и Нижнеудинск, сильнее всего пострадал от стихии. Тогда на область обрушились целых две волны паводков: около 11 тыс. жилых домов были подтоплены, пострадали свыше 45 тыс. человек. В списках погибших — 25 человек. По подсчетам Минстроя, ущерб из-за утраты недвижимости составил 10,8 млрд рублей.
Кадры затопленных домов облетели всю страну — президент несколько раз прилетал в Иркутскую область, чтобы лично проконтролировать ход восстановительных работ после паводка.
Дом_1
Унесенный паводком дом в городе Тулун в Иркутской области. 1 июля 2020 года
Фото: РИА Новости/Кирилл Шипицин
Тем не менее, зиму из-за бюрократизма на местах многие жители оставались в своих изуродованных водой домах. Как рассказывали журналисты РЕН ТВ, чиновники смотрели на плесень, воду в подполье, щели и монотонно твердили: «Всё в порядке». Зато в некоторых населенных пунктах, выяснили активисты, сертификаты на жилье получили «свои люди».
Не покупай — убьет: чиновников обяжут сообщать об аварийных домах
Минстрой и ГД поддержали нормы о внесении ветхой недвижимости в Росреестр
«Делали ложное обследование. Приобрели уже жилье в городе Иркутске и уехали из населенных пунктов, — отмечал сопредседатель регионального штаба ОНФ в Иркутской области Сергей Апанович. — А там вода даже не подходила к этой улице».
Если же осмотр был, то проходил так: межведомственная комиссия из четырех человек обходила дом по кругу, фотографировала повреждения, затем то же самое нужно было сделать внутри дома. Выводы проверяющие сообщали совету и вместе решали, что делать в конкретном случае: «оставить пострадавших от паводков наедине со своими проблемами, оплатить им капремонт или выделить сертификат на новое жилье». При этом жители жаловались, что акт обследования порой на руки не выдавался. Более того, нередко комиссию приходилось ждать даже не неделями — месяцами!
«Этот осмотр должен быть уже третьим или четвертым, но для некоторых он первый за четыре месяца с момента потопа», — отмечали журналисты РЕН ТВ в ходе одного из обследований.
Дом_2
Затопленные дома в городе Тулун в Иркутской области. 1 июля 2019 года
Фото: РИА Новости/Кирилл Шипицин
Кто-то тогда бросил свой разрушающийся подтопленный дом и переехал к родным, кто-то остался, ютясь в сарайчиках, летних кухнях, банях. Жительница поселка Шиткино ждала несколько месяцев деньги на капитальный ремонт — чиновники периодически теряли ее заявление. А жительница Аршана, у которой пятеро приемных детей, дважды писала заявление с просьбой провести обследование ее дома — наводнением с ее участка смыло баню и беседку, а камин в доме провалился под пол. Но местные чиновники отвечали, что заявления «не было». На такое отношение к людям обратили внимание и в Москве.
Равный счет: расселение аварийного жилья хотят ускорить
Минстрой предложил перераспределить запланированные до 2024 года полтриллиона рублей
«Мне страницу в «Инстаграме» пришлось завести, чтобы люди могли обращаться. Вижу, что людей не устраивают сроки выдачи свидетельств, сроки оплаты. Мы затягиваем эту тему, мы должны были это сделать до зимы. Я не понимаю, что происходит, какой-то саботаж», — возмущался Виталий Мутко, занимавший на тот момент пост заместителя председателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития.
Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом
Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:
- Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
- Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
- К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.
Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий
22942
Как дают квартиры при сносе дома нанимателям
Из них в апелляционном порядке обжаловано 5 судебных решений, из которых 3 решения отменены, 2 — оставлены без изменения.
О предоставлении жилого помещения взамен признанного непригодным для проживания. Решение от 24 января 2011 года № .
Если по истечении ответ не получен, то он имеет право пожаловаться на бездействие в прокуратуру района или суд.
На протяжении 10 лет мы проживали совместно с мужем в квартире, которая была признана межведомственной комиссией непригодной для жилья и дом подлежит сносу. В августе 2020 года мы развелись, однако продолжили проживать в одной квартире, так как у нас нет возможности разъехаться.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.
В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.
О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса
20781
Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания.
1. Настоящее Положение устанавливает порядок признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания независимо от того, в жилищном фонде какой формы собственности они находятся, за исключением индивидуальных жилых домов, находящихся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых домах, а также признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания конкретного гражданина по медицинским показаниям.
2. Непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения):
а) находящиеся в ветхом состоянии;
б) находящиеся в аварийном состоянии;
в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания.
3. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
Критерии отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
4. Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственной комиссией, создаваемой органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее именуется — комиссия), которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований (территориальной разобщенности, плотности населения, состояния жилищного фонда, других факторов) и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.
5. В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.
К участию в работе комиссии привлекается собственник жилищного фонда или представитель собственника, осуществляющий функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания (далее именуется — уполномоченный собственника), а в случае необходимости — представители проектно-изыскательских организаций, производивших обследование этого жилого дома (жилого помещения).
6. Комиссия рассматривает вопрос о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания на основании заявления собственника либо уполномоченного собственника, или указания органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации либо органа местного самоуправления, или представления органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, государственной жилищной инспекции, или заявления граждан.
7. Для рассмотрения вопроса о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания в комиссию представляются следующие документы:
а) обращение лиц или органов, указанных в пункте 6 настоящего Положения, с изложением причин, по которым они считают необходимым признание жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания;
б) копия технического паспорта жилого дома (жилого помещения), выданная организацией технической инвентаризации, с указанием степени износа основных конструктивных элементов и дома в целом либо отдельного помещения, а также остаточной стоимости этого дома либо отдельного помещения (на день обращения в комиссию);
в) соответствующие планы и разрезы помещений, подготовленные организацией технической инвентаризации;
г) акты проведенных за последние 3 года собственником либо уполномоченным собственника общих осмотров жилого дома (жилого помещения) с указанием видов и объемов ремонтных работ, выполненных за этот период;
д) заключение органа государственной санитарно-эпидемиологической службы;
е) заключение органа государственной противопожарной службы;
ж) заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания;
з) заключение о техническом состоянии жилого дома (жилого помещения), выданное имеющей лицензию на проведение соответствующих работ проектно-изыскательской организацией по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций, с указанием категории непригодности жилого дома (жилого помещения);
и) акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого дома (жилого помещения) мероприятий по государственному контролю соблюдения положений жилищного законодательства об использовании и сохранности жилищного фонда и заключение о санитарно-бытовом состоянии жилого дома (жилого помещения);
к) другие документы, которые комиссия признает необходимыми для принятия решения.
8. Комиссия после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений:
а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;
б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);
в) о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.
9. Решение комиссии оформляется актом по форме согласно приложению. Акт составляется в 2 экземплярах, которые подписываются всеми членами комиссии. Члены комиссии, имеющие особое мнение, выражают его (в письменной форме) в отдельном документе, который является неотъемлемой частью акта. В обоих экземплярах акта делается отметка о наличии особого мнения.
10. Комиссия в 5-дневный срок направляет один экземпляр акта в орган местного самоуправления и уведомляет (в письменной форме) о принятом решении орган (лицо), по чьей инициативе рассматривался вопрос.
В случаях, указанных в пункте 13 настоящего Положения, акт направляется в орган местного самоуправления не позднее дня, следующего за днем принятия решения.
11. Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.
12. Орган местного самоуправления в срок не более 10 дней, а в случаях, указанных в пункте 13 настоящего Положения, не позднее дня, следующего за днем поступления акта комиссии, принимает решение о мерах по обеспечению жильем граждан, проживающих в жилых домах (жилых помещениях), признанных непригодными для проживания.
13. В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, решение органа местного самоуправления должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственника) либо находящемуся в ведении органа местного самоуправления соответствующему структурному подразделению (органу, организации) о необходимости немедленного отселения граждан.
14. Копия решения органа местного самоуправления в 5-дневный срок, а в случаях, указанных в пункте 13 настоящего Положения, не позднее дня, следующего за днем принятия решения, направляется собственнику жилого дома (жилого помещения), уполномоченному собственника либо находящемуся в ведении органа местного самоуправления соответствующему структурному подразделению (органу, организации) для реализации указанных в нем мер.
На заметку
Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.
Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.
Обеспечение жилищных прав собственников
Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.
Что такое ветхое и аварийное жилье? Кто может претендовать на получение новой жилплощади вследствие признания помещения непригодным для проживания? Какой порядок действий для признания жилья ветхим/аварийным и расселения граждан-собственников? Об этом читайте в нашей статье.
В судебном заседании истец Бурыхина *.*. , выступающая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Бурыхина *.*. , Бурыхина *.*. , исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре.
Пригодность квартиры
Экспертом было проведено тепловизионное обследование внешних несущих и ограждающих конструкций дома вокруг окон обследуемой квартиры и были зафиксированы значительные теплопотери, вследствие недостаточной теплоизоляции стен. Данный дефект , вызывает дополнительные затраты тепловой энергии в зимнее время с одной стороны и перегрев стен в летнее время, в результате чего влияет на микро климат внутри квартиры.
В результате отступления от требований проекта нарушена теплоизоляция квартиры, поскольку холодный воздух из мест сопряжения кровли с кирпичными стенами здания беспрепятственно проникает к утеплителю, в результате чего, точка росы образуется в толще плитного утеплителя, он намокает и теряет свои теплоизолирующие свойства.
Материнский капитал: пригодность жилья для проживания
Комиссия может провести оценку жилья без присутствия собственника, например, по запросу Пенсионного фонда. Комиссия документально оформляет свое решение о пригодности или непригодности жилья. Только на основании этого решения Пенсионный фонд может признать жилье непригодным для проживания и отказать в выплате материнского капитала.
Следует помнить, что пригодность дома для проживания оценивается не только по проценту износа. Комиссия обращает внимание на следующие моменты: год постройки, наличие или отсутствие повреждений (например, трещин в стенах), наличие электричества, тепла и водоснабжения.
Аварийное жилье: признание
Собственники квартир часто требуют, чтобы им на выбор предоставлялось несколько вариантов жилья на выбор.
К сожалению, о таком праве расселяемых граждан в законодательстве ничего не сказано, там оговорены только сроки предоставления равноценного помещения, поэтому даже судебное разбирательство в данном случае не решит проблему;
- жилье предоставляется в том же районе населенного пункта, где человек проживал до расселения;
- жилье должно отвечать нормам по благоустроенности.
Некоторые расселяемые граждане стоят на очереди по улучшению жилищных условий, и надеются, что им дадут жилье с учетом возросших потребностей семьи.
Важно
Но, к сожалению, при сносе ветхого или аварийного жилья, это невозможно.
Очередь и дальше остается в силе, а жильцам предоставляется только то помещение, которое они утратили – и по площади, и по комфортности.
Экспертиза жилья (экспертиза пригодности для проживания)
Экспертные исследования проводятся в отношении коттеджей в целом и отдельных жилых помещений зданий. Экспертиза грибка на стенах и потолках квартир проводиться зачастую после экспертизы залива после затопления. Экспертиза потолка затопленных помещений проводится в целью определить причину затопления и оценки ущерба от затопа. Затоп является причиной разрушения отделочных покрытий. В следствии затопления проявляются пятна на обоях и потолке, вздувается паркет, повреждается мебель. Экспертиза мягкой и корпусной мебели относиться к компетенции судебной товароведческой экспертизы. Товароведческая экспертиза дивана, кровати, шкафа купе, кухонного гарнитура, детской кроватки проводиться с использованием органолептического метода исследования. Для установления причины появления неприятного запаха от мебели проводиться химическая и одорологическая экспертиза.
Экспертиза грибка и плесени на стенах проводиться в два этапа – на первом этапе строительно – техническая экспертиза определяется причину затопления и проводит определение ущерба от затопления. Стоимость восстановительного ремонта поврежденного имущества как и причина потопа являются предметами доказывания по гражданскому делу о заливе.
