Правильное управление недвижимостью: что нужно знать

Общие сведения об управлении недвижимостью

Ключевые особенности обусловлены тем, что управление объектами недвижимости может производиться как для личных и социальных потребностей, так и в инвестиционной и предпринимательской деятельности.

По своей сущности, управление представляет собой комплекс взаимосвязанных действий и операций в области эксплуатации различного типа зданий и построек, как например, анализ соответствия нормам условий сдачи помещений, направленный на повышение эффективности и надежности их использования в интересах владельца или инвестора.

Система управления недвижимостью содержит в себе следующие составляющие:

операции по управлению недвижимым имуществом, направленные на удовлетворение потребностей собственника;
комплекс регламентации и контролирования на законодательном уровне деятельности всех субъектов недвижимости, что выполняется специальными госорганами;
корректное составление и регистрация необходимого пакета документов на недвижимое имущество.

Модели

Далее рассмотрены модели управленческой деятельностью.

За вознаграждение

Понятие доверительного управления имуществом законодательно введено в РФ и описано в главе 53 ГК РФ в качестве самостоятельной правовой формы управления чужим имуществом.

Доверительное управление объектом осуществляется управляющим без перехода к нему права собственности на имущество, но может предусматривать возмездный характер отношений.

Оперативная модель

Оперативное регулирование направлено на осуществление действий с объектом или портфелем недвижимости, которые в итоге приведут к одному из трех возможных результатов:

финансовому равновесию;
перспективе банкротства или кризиса;
получению сверхприбыли, при которой доходность значительно превышает нормальную, а рентабельность – среднеотраслевую.

Стратегическая

Стратегическое регулирование включает в себя разработку перспективного стратегического плана. Стратегическое планирование направлено на составление схемы действий для получения в будущем положительного результата от использования недвижимого имущества.

Основные принципы управления недвижимостью

Принципы как юридическая категория определяют ключевые особенности и направленность деятельности. Они во многом зависят от политической и экономической системы, а также множества других факторов.

Среди главных принципов регулирования управленческой деятельности можно назвать такие:

Законность – полное соответствие всей документации и собственно деятельности субъектов установленным нормам законодательства и верховенства права.
Гласность и открытость – наличие в открытом доступе информации обо всех участниках отношений по управлению недвижимостью.
Конкурентность – развитие конкуренции на рынке, что способствует быстрому развитию направления.
Распределение процедур и полномочий – адекватное поручение обязанностей для уполномоченных органов и создание специальных процедур регулирования их деятельности.
Рациональность – регулирование управлением в соответствии с потребностями участников с наиболее выгодным распределением функций.
Соблюдение норм и правил – терпимость к конкурентам на рынке, праводопустимое поведение и законная деятельность.

Их соблюдение является неотъемлемой частью успешного развития любого направления, что контролируется специализированными, уполномоченными на то государственными структурами.

Техническое обслуживание объектов коммерческой недвижимости

Техническое обслуживание каждого объекта осуществляется аттестованными сотрудниками ООО «Ре-груп» круглосуточно, в том числе выходные и праздничные.

Обслуживание инженерных сетей и систем объекта недвижимости включает:

технический аудит
плановые профилактические осмотры и ликвидация обнаруженных недостатков
эксплуатация\ремонт систем отопления, вентиляции, кондиционирования, автоконтроля, электрических систем (силовых и осветительных), слаботочных систем, водопровода и канализации, отдельных частей здания
обнаружение и устранение неисправностей сетей и систем
ведение технической и эксплуатационной документации
услуги диспетчерской службы 24 часа
круглосуточное реагирование при нештатных ситуациях: неисправности, аварии и т.п.
взаимодействие с аварийными службами
приобретение необходимых расходных материалов, инструментов, инвентаря
текущий ремонт оборудования и конструктивных элементов объекта
капитальный ремонт, реконструкция, модернизация оборудования и конструктивных элементов объекта
постоянный контроль инженерных систем и оборудования, предотвращение чрезвычайных ситуаций
планирование и учет потребления коммунальных услуг: электроэнергия, холодная вода, горячая вода, отопление, канализация
составление и предоставление отчета собственнику объекта недвижимости и арендаторам о фактическом потреблении коммунальных услуг
в послегарантийный период — предоставление Заказчику отчетов (1 раз в квартал) о состоянии инженерных систем и сетей в целом.

Кроме этого, в техническое обслуживание обслуживание объектов коммерческой недвижимости входит назначение ответственных за электро-тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность. Для обслуживания лифтового оборудования и эскалаторов привлекается специализированная компания.

Объекты и субъекты управления недвижимостью

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

собственники, пользователи и владельцы имущества;
инвесторы;
арендаторы;
агенты недвижимости;
учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
госучреждения;

Внимание! Основы управления недвижимостью указаны в соответствующей главе Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), с детальным описанием в комментариях статей и специализированных нормативно-правовых актах национального законодательства.

Научно определено и составлено целый ряд основных типов деятельности уполномоченных субъектов по непосредственному воздействию на объекты недвижимости.

Среди них выделяют:

Регулирование на госуровне:

прямое воздействие – путем выдачи законодательных актов, инструкций и правил, которые непосредственно регулируют отношения в данной области, регистрации и выдачи соответствующих лицензий, контроля за соблюдением норм;
косвенное влияние – так называемые экономические способы воздействия: реализация профильных программ, обкладывание налогами объектов недвижимости, комплексное реформирование и усовершенствование области.

Воздействие на уровне общественности: объективная реакция населения, с учетом профессиональных субъектов, и практические последствия такого реагирования.
Управление отдельных объектов: операционные, используемые владельцем для определенной разновидности предпринимательской деятельности в своих интересах, и инвестиционные – недвижимое имущество, которое требуется для максимизации прибыли.
Влияние на системы объектов недвижимости: жилая (РЖА) и нежилая (РА КУГИ)

Управляющий объектом недвижимости

Обзоры зарплат | 1 февраля 2010 года

Автор: Исследовательский центр портала Superjob.ru

Исследовательский центр рекрутингового портала SuperJob.ru (https://www.superjob.ru/) в феврале 2010 года изучил предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Управляющий объектом недвижимости» в 9 городах России.

Функциональные обязанности таких специалистов включают все аспекты управления использованием объекта недвижимости. В их компетенцию входит формирование стратегии эксплуатации объекта недвижимости, разработка и контроль исполнения соответствующего бюджета. Управляющие объектами недвижимости ответственны за разработку и внедрение стандартов эксплуатации, организуют работу технических служб, проведение ремонтов и реконструкций, обеспечивают бесперебойное функционирование инженерно-технических систем здания. Помимо этого управляющие объектами недвижимости взаимодействуют с арендаторами, собственниками, подрядными организациями и контролирующими органами, руководят персоналом, организуют обучение работников и контролируют соблюдение норм охраны труда и техники безопасности на объекте.

Средняя зарплата управляющих объектами недвижимости в Москве составляет 75000 руб., в Санкт-Петербурге – 65000 руб. В Омске и Самаре управляющие объектами недвижимости зарабатывают около 33000 и 35000 руб. соответственно. Данные по другим городам, участвовавшим в исследовании, представлены ниже (см. таблицы).

Соискатели, претендующие на должность управляющего объектами недвижимости впервые, должны иметь высшее образование и опыт работы в сфере эксплуатации зданий и сооружений от 3 лет. Основными требованиями со стороны работодателей к начинающим специалистам являются знание проектно-сметной документации, инженерных систем здания, норм и правил эксплуатации жилого / нежилого фонда, регламентов и правил выполнения работ. Управляющие объектами недвижимости, соответствующие вышеназванным характеристикам, в столице могут рассчитывать на зарплату от 40000 до 60000 руб., в городе на Неве – от 35000 до 50000 руб., в Омске – от 20000 до 26000 руб., в Самаре – от 20000 до 27000 руб.

Притязания на более высокую оплату труда оправданы при наличии у кандидатов стажа работы более 2 лет в качестве управляющего объектами недвижимости, а также опыта взаимодействия с арендаторами. Соискатели должны владеть современными методами управления объектами недвижимости, демонстрировать хорошие организаторские и коммуникативные навыки. Собственники недвижимости, имеющие иностранных партнеров, отдают предпочтение специалистам, свободно владеющим английским языком. Заработная плата управляющих объектами недвижимости подобной квалификации в Москве достигает 90000 руб., в северной столице – 78000 руб., в Омске – 38000 руб., в Самаре – 40000 руб.

Вход в следующий зарплатный диапазон открыт специалистам с опытом управления объектами недвижимости класса А или В от 3 лет. Их максимальный доход в Москве на сегодняшний день составляет 150000 руб., в Санкт-Петербурге – 140000 руб., в Омске и Самаре – 75000 руб.

Согласно исследованию рынка труда, ответственность за управление объектами недвижимости – сугубо мужское дело. 96% специалистов – представители сильного пола. Большинство из них в возрасте от 40 до 50 лет (46%). Высшее образование имеют 97% управляющих объектами недвижимости. Специфика работы подразумевает большое число разъездов, поэтому 90% специалистов имеют права категории «В».

Регионы исследования:

гг. Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Омск, Самара, Уфа.
Время проведения исследования:
февраль 2010 г.
Единица измерения:
российский рубль.
Объект изучения:
предложения работодателей и ожидания претендентов на позицию «Управляющий объектом недвижимости».

Типичный функционал:

Управление эксплуатацией объекта недвижимости: — формирование стратегии эксплуатации объекта недвижимости; — разработка и внедрение стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости; — управление отношениями с арендаторами, собственниками, подрядными организациями, контролирующими органами; — организация работы технических служб и обеспечение бесперебойной работы инженерно-технических систем здания; — управление инфраструктурой здания; — ведение эксплуатационной документации, составление технических заданий; — организация ремонта / реконструкции объекта недвижимости; — руководство персоналом, организация его обучения; — контроль соблюдения норм охраны труда и техники безопасности на объекте; — разработка и контроль исполнения бюджета на эксплуатацию объекта недвижимости.

Требования к позиции:

тип занятости — полный рабочий день.

Уровень оплаты труда специалиста определяется благосостоянием компании, перечнем должностных обязанностей, опытом работы по специальности, уровнем развития профессиональных навыков.

Анализ информации по уровням оплаты труда специалиста:

(без учета бонусов, дополнительных льгот и компенсаций)

Макс.	Мода	Медиана	Нижний квартиль	Верхний квартиль	Среднее арифметическое
Москва	40 000	150 000	70 000	75 000	60 000	90 000	73 700
Санкт-Петербург	35 000	140 000	60 000	65 000	50 000	78 000	60 400
Екатеринбург	27 000	100 000	50 000	48 000	38 000	55 000	47 900
Нижний Новгород	22 000	85 000	40 000	40 000	30 000	44 000	39 100
Новосибирск	25 000	100 000	45 000	43 000	35 000	50 000	44 200
Ростов-на-Дону	20 000	80 000	40 000	37 000	30 000	42 000	37 100
Омск	20 000	75 000	35 000	33 000	26 000	38 000	33 200
Самара	20 000	75 000	35 000	35 000	27 000	40 000	36 700
Уфа	20 000	80 000	35 000	36 000	28 000	40 000	36 900

Пояснения к таблице »
Исследование массива данных о заработных платах в исследуемых регионах позволяет выделить несколько основных зарплатных диапазонов, каждый из которых характеризуется определенным типичным набором требований и пожеланий к кандидату. Каждый последующий зарплатный диапазон включает в себя требования, сформулированные для предыдущих.

Регион	Диапазон I	Диапазон II	Диапазон III
Москва	до 60 000	60 000 — 90 000	свыше 90 000
Санкт-Петербург	до 50 000	50 000 — 78 000	свыше 78 000
Екатеринбург	до 38 000	38 000 — 55 000	свыше 55 000
Нижний Новгород	до 30 000	30 000 — 44 000	свыше 44 000
Новосибирск	до 35 000	35 000 — 50 000	свыше 50 000
Ростов-на-Дону	до 30 000	30 000 — 42 000	свыше 42 000
Омск	до 26 000	26 000 — 38 000	свыше 38 000
Самара	до 27 000	27 000 — 40 000	свыше 40 000
Уфа	до 28 000	28 000 — 40 000	свыше 40 000

Пояснения к таблице »

№	Зарплатный диапазон	Требования и пожелания к профессиональные навыкам
1	I	— высшее образование; — пользователь ПК; — знание инженерных систем здания; — знание норм и правил эксплуатации жилого / нежилого фонда; — знание правил эксплуатации и выполнения и регламентов работ жилого фонда; — знание проектно-сметной документации; — опыт работы в сфере эксплуатации недвижимости от 3 лет;
2	II	— владение современными методами управления объектами недвижимости; — хорошие организаторские и коммуникативные навыки; — опыт работы с арендаторами; — опыт работы управляющим объектом недвижимости от 2 лет; возможное пожелание: — знание английского языка на разговорном или свободном уровне
3	III	— опыт управления недвижимостью класса А, В — опыт управления объектами недвижимости от 3 лет.

Статистические данные:

Возрастной диапазон наиболее востребованных рынком труда управляющих объектом недвижимости 30-55 лет; управляющие в возрасте до 30 лет составляют 5% от общего числа управляющих; в возрасте от 30 до 40 лет – 24%, в возрасте от 40 до 50 лет – 46%, в возрасте свыше 50 лет – 25%;
96% управляющих объектом недвижимости – мужчины;
55% управляющих объектом недвижимости владеют английским языком на базовом уровне и на уровне, достаточном для чтения специализированной литературы; на разговорном и на свободном уровнях — 11%;
97% управляющих объектом недвижимости имеют высшее образование;
90% управляющих объектом недвижимости имеют водительские права категории «В».

Посетить профессиональное сообщество портала SuperJob «Недвижимость»
Заказать обзор заработных плат

Просмотреть резюме управляющих объектом недвижимости на портале SuperJob

Просмотреть вакансии управляющих объектом недвижимости на портале SuperJob

Код для вставки в блог

Не нашли нужного Вам обзора на сайте?

«Зарплатомер» поможет вам быть в курсе ситуации на рынке труда! Другие статьи

Бухгалтер

Лучшие вакансии сентября в Москве и Санкт-Петербурге

Программист PHP

Лучшие вакансии августа в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге, Челябинске, Перми и Уфе

Лучшие вакансии августа в Нижнем Новгороде, Казани, Ростове-на-Дону, Воронеже и Краснодаре

Лучшие вакансии августа в Новосибирске, Омске, Красноярске, Хабаровске и Владивостоке

Продавец-консультант супермаркета

Лучшие вакансии августа в Москве и Санкт-Петербурге

Менеджер по персоналу

Лучшие вакансии июля

Подписка на результаты новых исследований Прайс-лист на аналитические исследования

Особенности некоторых разновидностей управления

Рассмотрим два наиболее часто встречающиеся в инвестиционной практике варианта управления.

Коммерческая недвижимость и особенности управления

Управление коммерческой недвижимостью – беспрерывный систематизированный механизм взаимодействия субъектов правоотношений,

Внимание! Главная цель управления – это максимальное развитие юридических и материально-технических показателей объекта недвижимости, рациональное и эффективное их использование, направленное на прирост стоимости в дальнейшей перспективе.

Проанализировав ряд факторов и положений законодательства, можно разделить данный вид управления на внешний и внутренний. Под внешним управлением понимают контроль за деятельностью субъектов на высшем государственном уровне, создание соответствующей нормативной базы для ее продуктивного регулирования. Внутреннее, в свою очередь, являет собой непосредственную деятельность конкретного субъекта, оформление нормативных документов локального характера.

Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью – отношения, которые возникают между сторонами – учредителем и доверительным управляющим – в связи с передачей имущества на определенный срок и осуществлением его управления в интересах собственника (учредителя). Как уже сказано, отношения оформляются на основе договора двух сторон, который можно охарактеризовать как консенсуальный, т.е. считается заключенным с момента достижения согласия между участниками.

Вследствие заключения договора доверительного управления, к доверительному управляющему переходит только право на управление имуществом в интересах учредителя, но не право собственности. Законодательством и условиями договора могут быть внесены поправки или ограничения на отношения управления. Особенности регулирования представленных отношений указаны в ГК РФ.

Подведя итог, можно сказать, что управление недвижимостью является трудоемким и довольно сложным механизмом регулирования деятельности ряда субъектов в сфере недвижимости, требующим неустанного контроля со стороны уполномоченных госструктур за соблюдением закона и правил.

Особенности доверительного управления имуществом

Доверительное управление подразумевает под собой передачу имеющейся недвижимости особому лицу, которое в дальнейшем за определенную плату выполняет все требуемые действия по сдаче имущества в аренду. Как правило, сама по себе сдача в аренду отнимает у собственника немало сил и времени. Ведь необходимо найти возможных арендаторов, правильно оформить сделку, тщательно следить за своевременностью поступающих платежей, быстро и эффективно решать периодически возникающие проблемы. Когда помещение одно, с этим можно справиться и самостоятельно. Но если недвижимость представлена большим количеством, то могут возникнуть немалые трудности.

Именно для таких целей и существует возможность доверительного управления. Для многих собственником заметно выгоднее переложить обязанности по контролю помещения, сдаваемого в аренду, на плечи специально обученного лица. И хотя общая прибыль из-за оплаты, перечисляемой управляющему, уменьшается, это все же намного выгоднее, чем со всем справляться самостоятельно.

Что собой представляет доверительное управление

Для того чтобы предоставить квартиру или коммерческое помещение в доверительное управление компании или частному лицу, в первую очередь собственнику необходимо подписать соответствующий договор. Почему это крайне важно? Передавая недвижимость другим людям всегда присутствует риск возникновения споров, конфликтов и потери денежных средств.

Особенно это касается имущество, которое расположено в другом городе или стране. Во избежание потери и для исключения какой-либо ответственности за происходящее без ведома собственника, составляется и подписывается договор, в котором подробно описываются обязанности всех сторон.

Доверительное управление собственностью существует много веков. Свою популярность инвестиции в доверительное управление приобрели благодаря возможности приумножить капитал, сберечь деньги от преждевременной траты и добиться анонимности при проведении различных сделок.

Вложение денег в доверительное управление – лучший способ получить доход, не имея опыта на рынке недвижимости. Он подразумевает передачу имущества в управление третьим лицам, профессионально занимающимся инвестированием.