Стоит ли заключать договор с агентством недвижимости

Понятие агентского договора по недвижимости

В вопросах использования услуг агента исключения не составляет юридическое лицо. Агентский договор является локальным документом, основная цель которого — закрепление договоренностей касательно действий в интересах гражданина.

Приведем пример. Человек обладает недвижимостью (например, загородный дом) в другом городе и желает его продать. Из-за работы или еще по каким-либо причинам, хозяин дома не способен ехать в другой город и показывать дом, заниматься его продажей и переговорами с риелторами. Именно в таких случаях и необходимы агенты, они составляют с обладателем объекта договор и предоставляют услуги по продаже здания. Агентский договор может быть заключен как с физическим лицом, так и с юридическим — компанией.

Для того чтобы договор был не только законным, но и продуктивным необходимо детально обсудить (прописать в строках документа) все конкретные задачи, которые перепоручаются — поиск потенциальных и реальных покупателей, переговоры с ними, установка цены, торги, составление договоров о продаже и т.д.

Для того чтобы агенту можно было доверять (от законности полномочий этого человека зависит законность договора), он должен обладать специальными разрешениями и лицензиями.

Важно помнить: агент по продаже недвижимости и риелтор (который может не иметь не то что лицензии, но и, как показывает опыт, среднего образования) — совершенно разные люди.

• Лицо, нанимающее агента, т.е. чаще всего хозяин недвижимого объекта (реже — фирма или юридическое лицо) называется принципалом. Он же является заказчиком и распорядителем.
• Плата за работу агента по договору называется арендным вознаграждением. Эта сумма обсуждается с самого начала, задолго до составления договора. Важно помнить: в арендное вознаграждение не входят поточные расходы агента. Дополнительные суммы (транспортные расходы, канцелярские и т.д.) можно также оговорить заранее.

Что такое субагентские арендные договора

Очень часто, при обращении к агенту недвижимости, владельцу объекта сообщают, что будет составлен субагентский договор. Часто граждане путаются и смущаются, услышав подобные термины, однако это означает, что принципал столкнулся с посредничеством.

Субагентский договор означает, что агент, которому вы поручаете задание, лично не выполняет услуги, а перезаказывает поручение далее. Т.е. формально он является вашим агентом, но технически им является третья сторона. Чаще всего такое происходит, когда крупные фирмы и организации поручают агентам сложные задачи и агент, стараясь справиться с ними, мелкие и неконструктивные задания перенаправляет субагентствам.

Следует помнить: ответственность за выполнения всех заданий и всех пунктов агентского договора недвижимости является прямой агент, а не субагент и т.д.

Нормативное регулирование

Агентский договор недвижимости являются разновидностью агентских договоров, которые предусмотрены статьей 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сущностью данного договора, с законодательной, нормативно-правовой точки зрения, является возможность предоставлять права стороне (агенту) на продажу, аренду и покупки объектов недвижимого имущества.

Самым основным с позиции гражданского права, является точное согласование цены, за которую агент должен продать объект недвижимости. Даже, если хозяин объекта считает себе не компетентным в вопросах ценообразование, поручать агенту выставлять цену самостоятельно нельзя. Для этого существуют профессиональные оценки недвижимого имущества.

Договор с агентством: все аргументы «за»

Операции с недвижимостью – это очень серьёзный вопрос, требующий:

• ряда юридических знаний;
• опыта поиска заданного покупателем объекта;
• опыт продаж.

Если Вы желаете получить компетентный подход и качественные услуги, однозначно рекомендуем подписать специальный договор с агентством. Подписание документа на оказание услуг даёт гарантии профессионального обслуживания на каждом этапе работы до самого заключения сделки.

Так же, агентство заинтересовано в сделке, а когда договор подписан, агентство прикладывает гораздо больше усилий, нежели если агентство работает без договора. Подписав с вами договор, агентство понимает серьезность ваших намерений, и не будет экономить деньги на рекламе и уже тем более не будет относиться к вам спустя рукава.

Виды АД по недвижимости

Существует несколько видов договоров и несколько разновидностей классификаций этих видов. С одной стороны договора могут различаться друг от друга типом операций:

• договор на продажу недвижимости;
• договор на аренду недвижимости;
• договор на покупку объекта;
• договор на оказание посреднических услуг;
• договор на юридическое сопровождение;
• договор, согласовывающий вопросы управления недвижимостью;
• договор подбора недвижимости.

Также есть и другие типы гражданских договоров, которые предусмотрены Гражданским кодексом:

• от имени принципиала;
• сам по себе.

Такая классификация договоров очень точна, так как определяет принципиальные различия. Договор «от имени принципиала» подразумевает, что агент будет действовать исключительно от имени заказчика. Несмотря на то, что такая схема кажется наиболее рациональной, договор типа «сам по себе» более выгодный.

Пример: фирма или частное лицо нанимает агента на постройку магазина. Для этого (заключая договор «сам по себе») агенту придется самостоятельно заключать (от своего имени, а не от имени принципиала) договора касательно аренды земельного участка или его покупки. Это может оказаться более выгодным, поскольку ставится всего одна задача, а сам тип договора не требует от заказчика решать самостоятельно ряд вопросов.

Следует помнить, что в таком случае, все средства, которые агент оплачивает за реализацию промежуточных заданий (арендная стоимость земельного участка и т.п.) не являются частью агентского вознаграждения.

Фемида оставила риелторов без права на неустойку

Штрафы агентства недвижимости прописывают в договорах часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма», и ранее дела выигрывали

Верховный суд России запретил риелторам требовать неустойку с клиента в случае, если последний отказался от их услуг. Прецедент создала жительница Московской области, которая искала земельный участок с помощью агентства недвижимости.

В итоге договор клиентка расторгла, найдя подходящий вариант самостоятельно. Соглашение, заключенное между сторонами, предусматривало выплату неустойки в случае расторжения.

Такие пункты агентства недвижимости прописывают часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма». Эксперты, опрошенные «Реальным временем», считают, что решение Верховного суда на деятельность риелторов не повлияет, так как и раньше покупатель «всегда был прав».

Однако судебная практика показывает, что довольно часто суды встают на сторону посредников, которых клиенты «кидают» после заключения сделки.

До суда высшей инстанции дошла жительница Московской области. Она заключила договор с фирмой по оказанию услуг в области покупки недвижимости, выбирала долго, но ни один из предложенных вариантов ей не понравился, сообщает «Российская газета». В итоге клиентка сама нашла подходящий земельный участок, а договор с конторой расторгла.

Однако риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Кроме того, в договоре был пункт, согласно которому в случае невыполнения заказчиком условий договора (например, отказа или уклонения от приобретения участка) или нарушения заказчиком обязанностей по этому договору заказчик обязуется заплатить сто тысяч рублей.

Риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Фото visrf.ru

Взыскивать неустойку риелторы решили в суде. Дмитровский городской суд отказал. Оспаривать решение истец отправился в Московский областной суд, который встал на его сторону и признал требование неустойки с клиента законным.

И тогда уже ответчица пошла жаловаться в Верховный суд России, который постановил решение Мособлсуда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны

Как разъясняет Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В ст. 310 ГК РФ говорится, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И данный случай как раз попал под это исключение.

Суть в том, что одной из сторон спора является предприниматель, а такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав».

Посреднические услуги — купля-продажа недвижимости — также подпадают под Закон о защите прав потребителей.

Такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Фото n-novorossia.ru

Согласно ст. 782 ГК РФ, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». То же самое написано и в Законе о защите прав потребителей (статья 32).

Однако то, что понес какие-то расходы, работая с заказчиком, риелтор доказать не смог. Какие-либо другие правовые последствия отказа для заказчика (к примеру, неустойка или штрафы, которые в договорах могут прописывать агентства недвижимости) законом не предусмотрены. По ст.

16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.

В итоге пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, Верховный суд посчитал ущемлением его права на отказ от услуги.

Договоры со штрафными санкциями — пережиток прошлого и защита от «потребительского терроризма»

По словам руководителей агентств недвижимости, которых опросило «Реальное время», договоры, в которых прописывают различные неустойки в случае отказа клиента от их услуг, действительно ранее часто встречались. Однако в последние годы риелторы действуют в рамках правового поля.

— У нас давным-давно были договоры со штрафными санкциями, и когда стали юридическую составляющую анализировать и смотреть, к чему это нас приводит, то поняли, что ни к чему, кроме как к вопросам от клиентов и возможности взыскать определенными органами с нас штраф. Мы поняли, что нам это совершенно не нужно, и из договоров это убрали.

Наверняка есть фирмы, которые не до конца разбираются в законах и, возможно, ставят такие неустойки у себя в договорах, но, по сути, они не работают.

Более того, они могут навредить — Роспотребнадзор может на основании таких пунктов, ограничивающих права и свободы клиентов, наложить штраф на юрлицо, оказывающее эти услуги, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Фото Романа Хасаева

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Но это и то, что спор дошел до суда, по ее словам, говорит о непрофессионализме риелтора.

— Если бы клиентке понравились варианты, которые ей предлагали риелторы, у нее не было бы оснований для претензий. Изначально они не четко оговорили параметры участка, либо не четко оговорили свои действия.

Я считаю, что тут проблема при заключении договора, и стороны не поняли, что они хотят друг от друга. Заключение договоров со штрафными санкциями я не поддерживаю.

Если заключается договор в пользу риелтора, то должен быть и пункт, который предусматривает его ответственность, потому что клиент так же тратит свое время, — говорит Анастасия Гизатова.

По словам собеседницы «Реального времени», заключать договор с агентством, которое предусматривает штрафы или которое никаких штрафов не берет, — это исключительно выбор клиента: на рынке есть и те, и другие организации.

Клиент не всегда прав: суды встают на сторону риелторов

Другое дело — это компенсация понесенных расходов, когда агентство заказывает рекламу по продаже или покупке объекта недвижимости. Но такие расходы должны быть документально подтверждены. Транспортные расходы, к примеру, довольно трудно подтвердить.

— Проблем с компенсацией не возникает — это не такие большие суммы, а если говорить о штрафах — это не правомерно. Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает.

Есть масса примеров, когда человек воспользовался услугами агентства, выходит на сделку… тогда суды встают на сторону исполнителя.

Потому что несправедливо было бы, если бы безнаказанно поступали с организациями, которые тратят на это свои силы, энергию, деньги, — говорит Руслан Хабибрахманов.

«Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает», — говорит Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Так, в Екатеринбурге суд встал на сторону риелтора, которому клиентка отказалась заплатить вознаграждение. Он подыскал ей подходящий вариант, но через некоторое время узнал, что договор купли-продажи совершен за его спиной, и подал в суд на клиентку.

Ответчица предъявила встречный иск о защите прав потребителей. В частности, она просила суд признать недействительным пункт договора, запрещающий клиенту самостоятельный поиск потенциальных покупателей и заключение договора продажи квартиры с другими лицами.

Суд встал на сторону риелтора, постановив взыскать с ответчицы 104 тысячи 615 рублей.

Из них 80 тысяч рублей — вознаграждение по договору оказания услуг, 4 тысячи 615 рублей — проценты за пользование чужими денежными средствами и 20 тысяч рублей — расходы на оплату услуг представителя в суде.

Еще в одном случае Верховный суд не решил, на чью сторону встать. Истец — риелтор, которому клиентка отказалась оплатить вознаграждение.

Она мотивировала свой отказ тем, что объявление о продаже квартиры было в открытом доступе и риелтор не совершал каких-то особенных действий по поиску квартиры.

Дело гражданская коллегия Верховного суда отправила на новое апелляционное рассмотрение, проверить, был ли ответчик добросовестным, отказавшись от оплаты услуг, и установить дополнительные обстоятельства.

Московская история создала новый прецедент, когда суд встал на сторону клиента, а не риелтора.

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/74399-verhovnyy-sud-vstal-na-storonu-klienta-v-spore-s-rieltorom

Отчет по АД

Отчет о деятельности агента по договору — не просто пожелание. Согласно статье 1008 Гражданского Кодекса, отчет о проделанной работе необходим даже в тех случаях, когда принципиалу он не нужен.

• Если полученный отчет противоречит каким-либо пунктам агентского договора, то принципиал имеет право потребовать исправление недочетов. В таких случаях, договор считается невыполненным.
• Агент является полноценным лицом этой сделки и может не согласится с принципиалом. Для того чтобы возразить претензиям и оспорить их, у него есть (согласно ГК РФ) 30 дней.

Про АД по недвижимости расскажет видео ниже:

Какие требования к документу следует знать.

Прежде чем подписать договор, клиент имеет право попросить типовой экземпляр для ознакомления. Мы поделимся особенностями, которые должен содержать документ. Речь идёт о небольшом перечне утвержденных гражданским кодексом условий:

• Преамбула. Вступительный раздел, который помимо ФИО сторон должен обязательно содержать информацию о юридическом лице, а именно — наименование и основания для подписания официальных документов согласно Уставу;
• Предмет договора. В этой части документа заказчик даёт подробный перечень услуг, которые хочет получить от исполнителя, в рамках компетенции риэлторской фирмы;
• Стоимость услуг, порядок оплаты. Данную сторону вопроса следует обсудить заранее, так как к этому пункту агентства обычно практикуют гибкий подход;
• Обязательства сторон. У заказчика это обязательство оплатить услуги агентства недвижимости. Со стороны агентства – это поиск покупателя на объект недвижимости, реклама объекта недвижимости, юридическое сопровождение сделки.