Специальный счет на капитальный ремонт многоквартирного дома требует от владельцев квартир ежемесячных отчислений. Для многих подобная обязанность связана с существенной финансовой нагрузкой, поэтому понимание смысла таких взносов и порядок их использования по-прежнему относится к категории актуальных вопросов.
Специальный счет: что это такое
Сегодня проведение капремонта многоквартирных зданий финансируется из специального фонда, основная часть которого формируется за счет взносов жильцов, начисленных пеней за счет несвоевременно погашенной задолженности.
Законодательство предоставляет два способа аккумулирования средств:
- путем организации специального счета;
- поступление к региональному оператору.
Для формирования специального счета от владельцев квартир требуется проведение общего собрания и принятие решения в пользу выбора такого способа большинством голосов. Если граждане не проявляют инициативу, то фонд капремонта формируется у регионального оператора. В любое время может быть принято решение об изменении механизма формирования накоплений, но для этого требуется проведение собрания жильцов дома и соблюдение законодательно регламентированной процедуры.
Владельцами спецсчета могут выступать жилищные кооперативы, ТСЖ, или управляющая компания, то есть те организации, которые решают вопросы управления домом на основании заключенного договора.
В адрес Общественного движения «Народный контроль в ЖКХ» ежедневно поступает несколько десятков обращений красноярцев о новой схеме накопления средств на капитальный ремонт. Активисты движения постарались в данном материале ответить на самые частые вопросы.
Итак, 25 декабря 2012 года Госдума приняла поправки в Жилищный кодекс, которые закрепляли принципы новой схемы накопления денег на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов.
27 июня 2013 года Законодательное собрание Красноярского края приняло закон, регламентирующий эти взаимоотношения на уровне Красноярского края.
Что ждет жителей
Основные изменения коснулись управляющих компаний. Новый закон в одностороннем порядке лишает их возможности распоряжаться средствами, которые собственники перечисляют на капитальный ремонт.
Теперь этими деньгами будут распоряжаться либо сами собственники (индивидуальная система накопления), либо назначенные региональным правительством чиновники (коллективная система накопления). Выбрать, как копить на капитальный ремонт (вместе или по отдельности), предстоит каждому собственнику жилого помещения в многоквартирном доме.
Такое решение должно быть принято на общем собрании собственников и отражено в соответствующем протоколе. И, если собственники приняли решение об индивидуальном накоплении и решили открыть специальный счет на имя регионального оператора (в каждом субъекте РФ создается специализированная некоммерческая организация, которая и собирает средства, а также обеспечивает проведение капитального ремонта многоквартирного дома. В Красноярском крае она пока не появилась), протокол необходимо передать этому оператору.
Копим отдельно
Если жители многоквартирного дома приняли решение об индивидуальной форме накопления средств, им необходимо:
1. Провести общее собрание собственников в соответствии с требованиями статьи 45 ЖК РФ. А именно:
1.1. За 10 дней до предполагаемой даты собрания письменно уведомить каждого собственника жилья о грядущем мероприятии.
Уточнение: если собственники в рамках общего собрания не утвердили место для вывешивания уведомлений (например, доска объявлений или подъездная дверь), то Жилищный кодекс оставляет им только две надлежащие формы уведомления: лично под подпись, либо заказным письмом.
1.2. В процессе уведомления каждому собственнику необходимо вручить информационное сообщение (Образец информационного сообщения) в котором в обязательном порядке должны быть:
- Сведения об организаторе (инициатор/инициативная группа)
- Форма проведения (очная/заочная)
- Дата, место, время проведения (в случае очного собрания)
- Дата окончания приема решений и место передачи (в случае заочного голосования)
- Повестка дня
- Порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании + место, где с ними можно ознакомиться
При получении уведомления о собрании каждый собственник должен расписаться в соответствующем реестре (Образец реестра уведомлений).
1.3. В случае проведения очного голосования в назначенные дату, место и время собственники должны явиться с документами, подтверждающими их право собственности, а также документами, удостоверяющими личность. После чего расписаться в реестре, подтверждающем явку (Образец реестра)
1.4. Собрание можно признать состоявшимся, если на нем присутствовало/приняло участие в голосовании более половины собственников.
Пример: если в доме 4000 квадратных метров, признать собрание состоявшимся можно по факту участия/голосования собственников, владеющих 2001 кв.м.
1.5. Если кворум не собрался, собравшиеся принимают решение о проведении голосования в заочной форме и фиксируют в протоколе дату окончания приема решений (образец листа приема решения) и место их передачи. После чего повторяют процесс уведомления собственников (п. 1.1) по второму кругу, с внесенными в информационное сообщение соответствующими изменениями.
Требования к протоколу общего собрания об открытии специального счета:
В обязательном порядке в протоколе решения общего собрания (образец протокола) должны присутствовать решения по 5 вопросам:
1. Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Размер взноса не может быть меньше установленного правительством Красноярского края.
2. Перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества. Перечень работ и услуг не может быть меньше предусмотренного региональной программой капитального ремонта.
3. Сроки проведения капитального ремонта общего имущества. Сроки не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта.
4. Владелец специального счета. Номинальным владельцами спец. счета могут быть:
- ТСЖ (для домов, находящихся под управлением ТСЖ);
- ЖСК (для домов, находящихся под управлением кооператива);
- региональный оператор (для домов, находящихся в непосредственном управлении, а также под управлением управляющих компаний).
Уточнение: если в управлении ТСЖ находится несколько многоквартирных домов (сумма квартир в которых превышает 30), то жителям придется заводить два счета: один спец. счет будет оформлен на ТСЖ, другой на регионального оператора.
5. Кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
Собственники могут выбрать не любой приглянувшийся им банк. Законодатель ограничил возможность выбора из более 900 банков, действующих на территории РФ, до примерно 30, установив в качестве обязательного требования минимальный размер собственных средств в 20 млрд рублей.
Уточнение: если кредитная организация не выбрана или не соответствует требованиями части 2 статьи 176 ЖК РФ, право выбора кредитной организации передается региональному оператору.
Кому выгодно
Выгодно жителям относительно новых домов, жителям домов, где капитальный ремонт был проведен не так давно, а также собственникам, которые являются исправными плательщиками, настроены на самостоятельное планирование своих расходов на капитальный ремонт и максимальный личный контроль за расходуемыми средствами. Финансовой помощи со стороны государства в случае с индивидуальным накоплением не будет.
Копим вместе
Второй вариант, который при первом рассмотрении законопроекта в Государственной думе Российской Федерации был единственным: так называемый «общий котел». Собственникам предлагается «встать в очередь» и, ежемесячно перечисляя взнос на капитальный ремонт, ожидать, когда очередь до них дойдет.
Очевидно, что если собственники после публикации региональной программы обнаружат свой дом в первых рядах на капитальный ремонт, имеет смысл задуматься о коллективной форме накопления. В противном случае, если жители не рассчитывают на финансовую помощь ни стороны государства, ни со стороны соседей, им прямая дорога на спец. счет.
В соответствии с буквой закона, жителям также требуется провести общее собрание и утвердить форму накопления, однако, если соответствующее решение принято не будет или региональный оператор не будет уведомлен, решение в пользу «общего котла» за собственников примет муниципалитет.
Плюсы и минусы открытия спецсчета
Сегодня вариант, предполагающий формирование фонда на счете регионального оператора для проведения ремонта капитального характера, называют «котловым», что отражает его сущность. Утверждается региональная программа и деньги подлежат распределению с учетом нужд всех домов конкретного региона. При открытии спецсчета средства собираются жильцами одного дома и расходуются только на проведение ремонта только этого здания.
При организации спецсчета жильцы дома получают более широкий список возможностей в части планирования ремонтных работ, приемки и оценки их качества, выполнения контролирующих мероприятий в части расходования денежных средств.
В число преимуществ выбора такого способа входит:
- Самостоятельное определение итогового перечня работ;
- Вариативность выбора подрядных организаций;
- Отсутствие посредников и влияния третьих лиц;
- Возможность получения консультации от регионального оператора в части формирования фонда и вопросов проведения капремонта.
При принятии владельцами квартир решения об открытии спецсчета следует учитывать, что обязанности по планированию ремонтных работ и контролю за денежными средствами больше не будут относиться к компетенции регионального оператора. Часто для решения подобных вопросов у жильцов оказывается недостаточно знаний и опыта, что ведет к снижению эффективности управления фондом. Региональный оператор тесно взаимодействуют с органами местной власти, что также часто способствует решению сложных вопросов в части проведения работ, связанных со сложным ремонтом.
Проведение капремонта всегда связано с большими расходами, поэтому может возникнуть ситуация, когда накопленных средств на спецсчете может не хватить на проведение необходимого перечня работ. Использование услуг банка по обслуживанию специального счета, ведения расчетов в части начисления взносов и пеней, печать и доставка квитанций также требуют определенных затрат. Если средства перестают поступать, то может быть принято решение о его закрытии и переводу остатка оператору, работающему в данном регионе.
Новое в блогах
Все мы знаем, что владельцем спецсчёта фонда капремонта общего имущества могут быть региональный оператор, ТСЖ или ЖСК и УО. Это написано в Жилищном кодексе РФ в статье 175.
Я тоже так считал по своей наивности. С этой наивной позиции мы подавали заявления по оспариванию бездействия администрации города, а потом Госжилинспекции. Суды как водится проигрывали, поскольку во всех судах фигурировало или письмо ТСЖ или некий протокол общего собрания членов ТСЖ о открытии специального счёта с приложением договора со Сбербанком.
Судьям объяснять очевидные вещи, сами знаете, бесполезно. Но разговор не об этом. Разговор дорогие соратники и не менее дорогие оппоненты о другом — сегодня я в очередной раз заглянул на сайт Реформа ЖКХ.
Информации по дому, предусмотренной Стандартом раскрытия информации, как не было так и нет. А вот на странице капитального ремонта по адресу нашего дома увидел следующее:
Способ формирования фонда капитального ремонта — Специальный счёт, владельцем которого является лицо, которое не является региональным оператором, управляющей компанией, товариществом собственников жилья, жилищно-
То есть владельцем спецсчёта является лицо, которое не предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Я догадываюсь что это за лицо, тем более что ещё в ноябре 2014 на этой же странице сайта Реформа ЖКХ было написано, что способ формирования фонда капремонта не выбран.
Какие мнения о загадочном владельце спецсчёта, на который перечисляются средства собственников помещений дома на капитальный ремонт, и который не предусмотрен действующим законодательством?
https://www.reformagkh.ru/overhaul/overhaul/view?id=912983
Если пройти по ссылке и открыть карту Яндекс, то увидите два дома 34 — № 34 и № 34б. На самом деле дома имеют один номер 34. Мошенники открыли один специальный счёт на два дома в феврале 2014 года, что не предусмотрено действовавшим в то время законодательством. То есть нужно было открывать спецсчёт на каждый дом, а для этого требовалось представить два протокола собственников помещений с решениями, предусмотренными статьёй 170 ЖК РФ.
Хорошо что мы не платим мошенникам, которые украли паевые взносы членов кооператива и поселили их в самострое, построенном на средства государства.
А теперь где свои деньги собственники помещений будут искать для капремонта якобы общего имущества? На заморских островах?
Как открыть спецсчет на капитальный ремонт многоквартирного дома
Для открытия спецсчета требуется проведение общего собрания жильцов. На нем обязаны присутствовать собственники в количестве более 50% от общего количества, а при невозможности их личного участия вместо них могут выступать доверенные лица. Итоговое решение по данному вопросу считается легитимным, если за него проголосовало 2/3 собственников.
Существуют жесткие требования в части правил проведения сбора владельцев квартир и оформления документации, в том числе для фиксирования итогов голосования. При несоблюдении законодательных норм результаты могут быть оспорены и признаны недействительными.
Процесс создания специального счета предполагает прохождение следующих этапов:
- проверка факта наличия дома в региональной программе капремонта;
- создание инициативной группы жильцов;
- проведение общего собрания владельцев квартир;
- принятие решения о создании специального счета;
- соблюдение всех требований к документальному оформлению;
- направление копии протокола собрания региональному оператору для регистрации;
- открытие счета в банковской организации;
- уведомление оператора и УК.
Важным моментом выступает выбор кредитной организации для открытия и в дальнейшего обслуживания специального счета дома. Перечень банков ограничен, так как существуют довольно жесткие требования к финансовой устойчивости организаций.
Спецсчет можно открыть только в российском банке, а список подходящих организаций подлежит ежеквартальному размещению на официальном портале ЦБ РФ. В течение 3 месяцев региональный оператор должен перевести накопленные средства на спецсчет дома, на котором в дальнейшем будет происходить аккумулирование взносов жильцов на капремонт.
Этапы открытия спецсчета на капремонт ТСЖ
Открытие спецсчета на капитальный ремонт дома с ТСЖ проходит в несколько этапов:
- Поиск дома из списка других домов, внесенных в региональный план по капитальному ремонту. Ознакомление с действующими законами.
- Правление ТСЖ должно организовать собрание жильцов. Оповестить собственников о нем с описанием вопросов, находящихся на повестке дня. Оно бывает очным или заочным.
Очное собрание:
- открытое голосование всех собственников МКД;
- регистрация участников в реестре, он будет приложен к Протоколу собрания;
- участие должны принять 2/3 собственников. Голоса рассчитываются по размеру площади, занимаемой собственником (1 голос – 1 кв.м. площади, занимаемой каждым жильцом);
- председатель или секретарь подсчитывают голоса по каждому вопросу из повестки дня.
Заочное собрание:
- голосование проходит в письменном виде и результаты заносятся в бюллетень, который после передают правлению ТСЖ;
- подсчет бюллетеней. Их должны заполнить не менее 2/3 собственников. Голоса рассчитываются по размеру площади, занимаемой собственником (1 голос – 1 кв.м. площади, занимаемой каждым жильцом).
Составление протокола решения собрания собственников о смене способа сбора средств для капитального ремонта. В протокол должны войти вопросы:
- о размере взносов;
- о списке различных ремонтных работ (крыша, фасад, коммуникации, лифт и др.);
- о сроках окончания ремонтных работ (не позднее сроков, определенных региональной программой);
- о подборе банка для открытия счета;
- о расторжении договорных отношений с региональным оператором;
- о переводе денежных средств от регионального оператора на спецсчет;
- об избрании лица, уполномоченного действовать от лица собственников;
- об источнике финансирования затрат по обслуживанию спецсчета.
- После составления Протокола собрания нужно будет передать его владельцу счета (в течение 5 дней).
- Оповестить всех собственников МКД о принятых посредством голосования решениях (не позднее 10 дней).
При выборе метода создания фонда иногда нужно писать заявление на перерасчет.
О правах и обязанностях членов ТСЖ, а также его управляющего вы можете узнать из наших статей.
Для написания заявления надо:
- заполнить ФИО;
- записать свои контактные данные (адрес, телефон);
- «тело» заявления написать в произвольной форме;
- к готовому заявлению подколоть Протокол собрания и реестр жильцов.
Открыть расчетный счет возможно при любой форме правления домом (ст.175, 176, 177 ЖК РФ).
Как открыть спецсчет на капремонт дома, если нет ТСЖ?
Оплата за капитальный ремонт дома является обязанностью любого собственника жилого помещения. Открытие спецсчета поможет освободиться от проблем с имуществом и коммунальными услугами.
О том, для чего нужен спецсчет на капремонт, вы можете узнать из видео:
.
Порядок проведения капитального ремонта многоквартирного дома: спецсчет
На собрании жильцы дома устанавливают размер тарифа в расчете на каждый 1 м2 жилья, находящегося в собственности граждан. В зависимости от него исчисляются суммы взносов для уплаты в фонд проведения капремонта, которые определяются для каждой квартиры. Тариф не может быть менее того значения, который установлен в конкретном регионе.
На собрании владельцев квартир также должны быть решены следующие вопросы:
- Перечень работ, проводимых в рамках программы капремонта;
- Сроки мероприятий согласно плану;
- Решение о владельце счета;
- Выбор обслуживающего банка;
- Определение лица, ответственного за работу с платежными документами;
- Порядок предоставления документов и условия оплаты услуг.
Капитальный ремонт проводится при установлении факта изношенности конструктивных элементов дома, выявлении неисправностей и повреждений, которые не отвечают необходимым требованиям безопасности. После выполнения подрядной организацией перечня работ уполномоченное лицо от имени всех собственников квартир дома проводит приемку, подписывая необходимые акты.
Как снять деньги
На общем собрании жильцов определяется лицо, в чьи полномочия будет входить предоставление платежек. Также регламентируются общие суммы расходов и условия проведения их оплаты. Деньги перечисляются только при полном предоставлении подтверждающих документов в части выполненных подрядчиками работ, в том числе при наличии акта о приемке.
Для оформления операции по списанию денег со спецсчета банку необходимо наличие следующих документов:
- Протокола с результатами проведенного собрания, содержащего решение о работах, проводимых в рамках капремонта;
- Договорные документы, заключенные с подрядными организациями;
- Акты в части перечня выполненных работ согласно подписанным с подрядчиком соглашений.
Банк откажет в проведении транзакции по списанию средств в ситуации, если владелец спецсчета окажется не в состоянии предоставить документальные основания в части выполненных работ. При желании собственники всегда могут проконтролировать размер остатка, приходные и расходные операции.
