Как выделить свою долю в приватизированной квартире

Долевая и совместная собственность

Общая собственность бывает долевой и совместной.

• Совместная собственность — когда вещью владеют 2 или несколько человек, а в каких долях они владеют — не определено. Например, когда муж или жена покупают какую-то вещь, у них появляется именно такая, совместная собственность на эту вещь (статья 34 СК РФ). При этом неважно, на кого из супругов вещь (квартира или машина, например) зарегистрирована.
• Долевая собственность — когда вещью владеют 2 или несколько человек, и определено, в каких долях они владеют. Например, муж владеет ½ квартиры и жена владеет ½ квартиры.

Важно знать: именно поэтому, чтобы один из супругов мог продать квартиру, нужно нотариально заверенное согласие второго супруга на эту продажу (статья 35 СК РФ). Ведь сделка по продаже совершается от имени одного супруга, а владеют-то продаваемой квартирой оба. Поэтому и требуется согласие второго.

Раздел квартиры в долевой собственности

Квартира, которая находится в совместной собственности, не может быть разделена. Чтобы её разделить, нужно провести выделение доли в квартире, то есть определить, кому из супругов какая часть квартиры принадлежит (статьи 38, 39 СК РФ). Выделение доли в квартире можно провести:

• во время брака;
• во время развода;
• после развода.

То есть, когда угодно, проще говоря.

Выделение доли может проходить:

• добровольно, т.е. супруги просто договариваются, кому какая доля принадлежит. При этом нужно составить соглашение о разделе доли в квартире и заверить его у нотариуса, только тогда оно будет иметь юридическую силу (часть 2 статьи 38 СК РФ). Если супруги будут разводиться, то суд будет учитывать это соглашение;
• по суду. Если супруги не могут договориться, уже суд будет решать, кому что принадлежит (если супруги заявят в суд иск о выделении доли, конечно). При этом суд будет исходить из того, что доли супругов равны (часть 1 статьи 39 СК РФ).

Важно знать: казалось бы, всё просто. Но тот же принцип «доли супругов равны» имеет массу нюансов и исключений, и суд может признать доли не равными, а отдать одному супругу ⅔ квартиры, а другому ⅓, например. Чтобы узнать тонкости этих ситуаций, запишитесь на консультацию — консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Как «разрулить» споры при долевой собственности на квартиру?

— Обычно мы «сталкиваемся» с долевой собственностью, когда речь идет о разделе имущества между наследниками, — рассказывает опытный московский нотариус Алексей Сафонов. — Если удается решить все вопросы миром, то достигнутые договоренности фиксируются в нотариальной форме. Если же наследники не могут договориться, то нотариусу что-либо делать бесполезно — спорщикам прямая дорога в суд. На практике возможны следующие варианты: 1) В суде определяется порядок пользования имуществом (квартирой), находящимся в общей долевой собственности. В этом случае действует п. 2 ст. 248 Гражданского кодекса: участник долевой собственности имеет право на пользование частью общего имущества, соразмерной его доле. А если выделить такое имущество «технически» невозможно, то собственнику-дольщику полагается денежная компенсация. 2) Доля сособственника может быть выделена судом по его требованию в натуре (на основании п. 3 ст. 252 ГК РФ). Проделать такое, к примеру, с квартирой-однушкой явно невозможно, поэтому действует дополнительное правило: если выдел доли в натуре невозможен, ее владелец вправе потребовать денежную компенсацию. Возможен также вариант, когда сособственник получает меньшую часть жилья в натуре и доплату — скажем, когда делится двушка с комнатами разных размеров. Однако, по словам Алексея Сафонова, в реальности вариант 2 практически не встречается. Видимо, суды стараются избегать превращения «долевых» квартир в коммуналки, поскольку с принятием Жилищного кодекса в 2005 году государство взяло жесткий курс на «исчезновение» коммунального жилья. 3) Чаще всего, если общую квартиру не удается разделить, а ужиться при определенном порядке пользования (см. вариант 1) не получается, то сособственникам рекомендуется продать жилье и поделить вырученные деньги.

В то же время Гражданский кодекс предусматривает и еще один путь: отдельно продать свою собственную долю в квартире (ст. 246 ГК РФ). При этом сделку и ее условия, в том числе цену, не нужно согласовывать с совладельцами жилплощади. Однако действует правило о том, что сособственники имеют преимущественное право покупки доли (ст. 250 ГК РФ). На практике соблюдение правила выглядит так: собственник доли должен отправить совладельцам письменное уведомление о грядущей продаже, ее дате и выставленной цене доли. Надежнее всего воспользоваться нотариальной услугой: нотариус отправляет со своего адреса письма содольщикам с уведомлением о вручении. Квитки о получении «депеш» возвращаются в нотариальную контору. Отсчитав один месяц с даты получения писем адресатами-содольщиками, владелец доли может заключать сделку. При этом квитки и копии писем-уведомлений являются полноценными доказательствами соблюдения прав содольщиков на преимущественную покупку. Впрочем, риэлторы рекомендуют такой вариант как самый крайний случай: на рынке жилья доля в праве собственности на квартиру стоит на 20 — 25% дешевле, чем отдельная жилплощадь. Оно и понятно: прибретая долю, покупатель должен быть готов «отвоевывать» ее в реальности, договариваться о пользовании жильем с совладельцами и т.д. БУДЬ В КУРСЕ!

Многим, кто страдает от «несговорчивых» содольщиков, может пригодиться поучительная история, которая, по словам Алексея Сафонова, случилась в одной известной московской актерской семье. Владелец 1/10 доли, получивший ее в результате наследования, фактически шантажировал других домочадцев: мол, согласия на продажу всей квартиры не дам, а свою долю (ей соответствовало около 4 кв. метров жилплощади) меньше чем за 3 миллиона рублей вам не продам.

В суде адвокат, нанятый остальными членами семьи, умело использовал п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса. Согласно этому пункту, если доля сособственника незначительна и он «не имеет существенного интереса в использовании общего имущества», то суд может принять решение о принудительной «замене» доли денежной компенсацией. «То есть фактически можно добиться принудительной продажи доли «скандалиста» остальным совладельцам. Причем, в этом случае используется средняя рыночная цена», — поясняет Алексей Сафонов.

О выделении доли в коммунальной квартире

Юридического определения коммунальной квартиры нет. Считается, что коммунальная квартира — это такая квартира, где:

• живёт несколько семей или несколько человек, которые не принадлежат к одной семье;
• каждая семья владеет своей комнатой в квартире.

Получается, что собственность у каждой семьи — долевая, потому что совместная собственность есть у одной семьи, а тут семьи-то разные.

Долевая собственность и выделение доли в квартире — это разные вещи. При долевой собственности собственность остаётся общей. Но когда из общей собственности выделяется доля (происходит выдел доли), то эта выделенная доля уже становится не в общей собственности. Эта доля — самостоятельная собственность, она вне общей.

Владелец комнаты в коммунальной квартире может выделить из неё долю (часть 2 статьи 252 ГК РФ). Как и в случае с одной семьёй, это можно сделать:

• с помощью соглашения с другими собственниками о выделении доли в квартире;
• или через суд.

Важно знать: запишитесь на бесплатную консультацию, если вас интересует вопрос, как быстро и без юридических ошибок добиться выделения доли в коммунальной квартире.

Судебная практика

Судебная практика по разделу квартир достаточно обширна. Это связано с тем, что мало кто из бывших супругов находят в себе силы мирно договориться о разделе дорогостоящего, и, чаще всего, единственного жилого помещения.

Как правило, судебный процесс заканчивается более-менее справедливым, устраивающим каждую из сторон разделом квартиры. Чаще всего она делится пополам, в ряде случаев доля одного из супругов увеличивается за счет доли другого.

В судебном заседании суд может применить несколько вариантов раздела квартиры:

• определить идеальные доли сторон и разделить жилое помещение согласно этим долям;
• разделить квартиру в натуре и определить порядок использования совместных помещений в квартире (такой раздел в однокомнатной квартире невозможен);
• передать квартиру в собственность одному супругу, обязав его выплатить второму денежную либо имущественную компенсацию;
• принять решение о продаже жилья и разделе вырученных от продажи средств в соответствии с долями каждого.

Обычно суд делит жилое помещение пополам, но нередки случаи, когда он может отступить от равенства долей, например:

• при наличии малолетних детей либо совершеннолетних недееспособных членов семьи;
• при отсутствии у одного из супругов иного жилья при низком уровне доходов последнего;
• если одни из супругов тяжело болен;
• при значительном увеличении стоимости квартиры за счет личных средств одной из сторон.

Резюмируя вышеизложенное. Конечно, если имеется такая возможность, бывшим супругам лучше предпочесть мирное решение проблемы раздела, чем прибегать к судебным решениям. Это и быстрее, и менее болезненно в моральном плане, да и затраты будут на порядок ниже.

Но если судебных разбирательств избежать не получается, лучше заблаговременно, еще на начальном этапе процесса заручиться поддержкой опытного юриста по гражданским и семейным спорам.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Как рассчитать доли

Когда супруги покупают квартиру, их доли предполагаются равными (статья 39 СК РФ). Но это ничуть не мешает супругам составить соглашение о разделе квартиры по долям и там прописать другие доли.

Пример: супруги покупают квартиру за 10 000 000 рублей. Муж вкладывает 8 000 000 своих, жена — 2 000 000 своих. Очевидно, что муж оплатил 80% стоимости квартиры, а жена — 20%. Можно составить соглашение, что мужу принадлежит ⅘ квартиры, жене — ⅕. Если же такого соглашения не составлять, то будет действовать общее правило, что доли супругов равны.

С выделом доли уже намного сложнее, ведь он предполагает «выделение доли в натуре» (это юридический термин если что), то есть, должно быть изолированное жилое помещение, например, комната. С однокомнатной квартирой так не получится. И вообще, юридические споры с жильём — запутанная и сложная вещь, где каждый случай решается по-своему.

Оценка квартиры для суда по разделу имущества

Много вопросов задают истцы по поводу оценки квартиры. Некоторые из них необходимо рассмотреть подробнее.

Нужно ли прикладывать к иску о разделе квартиры акт независимой оценки на жилое помещение?

Если стороны процесса согласны с ценой жилья, указанной в иске, то производить независимую оценку не обязательно.

Когда лучше проводить оценку?

Никто не может заставить ни истца, ни ответчика проводить оценку до судебного заседания либо в его ходе. Конечно, если есть споры о стоимости делимой квартиры, суд затребует провести независимую экспертизу, но юристы рекомендуют не спешить с ее проведением до суда. Основания для такой осторожности есть, так как если истец проведет оценку до суда, а ответчик в судебном заседании ее оспорит, то:

• суд назначит повторную экспертизу;
• расходы на проведение первоначальной оценки никто не компенсирует;
• если повторная экспертиза покажет, что стоимость при первой оценке была значительно занижена или завышена, то, скорей всего, суд отнесет расходы на ее проведение с истца, то есть истцу придется оплачивать две независимой экспертизы.

Что влияет на оценку квартиры?

На оценку недвижимости могут повлиять множество факторов:

• место нахождения спорного жилого помещения;
• этажность дома и материал, из которого он построен;
• техническое состояние квартиры;
• ее площадь и планировка.

Это важно знать: Встречное исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества

Кто и как проводит оценку?

Независимую оценку имеют право проводить соответствующие организации, имеющие на это лицензию. Сроки проведения устанавливает сам оценщик. По итогам ее проведения заказчик получает заключение, в котором будут указаны следующие сведения:

• реквизиты организации, проводившей экспертизу;
• сведения о квартире, которая оценивалась;
• дата и номер документа;
• выводы;
• подпись, печать, дата составления и, при наличии – перечень приложений.

Сколько придется заплатить?

Стоимость оценки зависит от конъюнктуры рынка, самого объекта, региона, в Москве или СПб эта цифра может быть в несколько раз выше, чем в остальных регионах. Примерная стоимость оценочной экспертизы в спальном районе Москвы составит 5 тысяч рублей.

Почему при выделении доли в квартире нужен юрист

Совместное имущество, долевое, выделение доли, определение долей в дробях — всё это не так просто. А когда речь заходит об однокомнатной квартире, ситуация ещё больше запутывается, потому что выдел доли в однокомнатной квартире всегда стоит под большим вопросом.

Когда проводится какое-то юридическое действие, будь то заключение соглашения о выделе доли в квартире или подача иска в суд по тому же вопросу, нужно, чтобы в документах не было юридически неточных формулировок – точность необходима везде.

Конечно, можно скачать образцы исков в интернете, но они специально написаны так, чтобы подходить к любой ситуации. А значит, нюансы вашего дела не будут учтены. А нюансы в юриспруденции — это очень важно.

Услуги наших юристов

• бесплатная юридическая консультация по вопросам выделения доли в квартире с помощью соглашения или через суд;
• составление соглашения о выделе доли;
• подготовка иска, сбор документов, которые необходимо подать в суд;
• представительство в суде.

Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы точно знать, как действовать в вашей ситуации, тем более, что консультация бесплатна и ни к чему вас не обязывает. Для записи достаточно оставить сообщение в форме ниже или самостоятельно позвонить по телефону. При этом Вы потратите всего минут 15 времени, но получите юридические рекомендации, которые уберегут вас от возможных ошибок, которые могут стоить месяцев и десятков тысяч рублей.