Итогом многолетних накоплений для многих семей становится приобретение квартиры. Бывает, что сделка уже заключена, а деньги уплачены, но новый хозяин не может оформить ее на себя, поскольку жилье выступает залогом по кредиту. Что же делать в этой ситуации? Погашать чужие долги? Отказываться от денег и от квартиры? Чтобы избежать такой ситуации лучше заранее проверить приобретаемую недвижимость. Мы расскажем Вам, как сделать это самостоятельно.
- Все решает ЕГРП
- Проверяем квартиру на залог в банке онлайн
Виды обременений
Обременение – это правовой институт, существенно ограничивающий права собственника по распоряжению недвижимостью. Оно накладывается по желанию владельца или инициативе банка, государственного или муниципального органа, и практически всегда регистрируется в Росреестре. Пока есть ограничения, собственник не вправе дарить, менять или продавать недвижимость.
Обременение прав на недвижимое имущество может быть разным:
- Ипотека. Собственник покупает квартиру в ипотеку или берет кредит под залог недвижимости. В обоих случаях до полного погашения долга она находится в залоге у банка. Ее нельзя продавать, дарить или менять без согласия кредитора.
- Арест. Такое ограничение применяется по решению суда, судебных приставов, если у собственника есть долги по ЖКУ, налоговым и иным обязательствам. В Росреестре это отражается как запрет на совершение регистрационных действий.
- Доверительное управление. Здесь назначается распорядитель, фактического перехода права собственности не происходит. Это характерно для собственника, проходящего процедуру банкротства, установления опеки или попечительства, вступления в наследство.
- Рента. Собственник заключает договор ренты с третьим лицом, в пользу которого отчуждается недвижимость после смерти владельца. Договор подлежит регистрации.
- Аренда. Собственник вправе сдать квартиру по договору найма. Он регистрируется, если квартиросъемщики снимают жилплощадь на срок от 1 года.
Обратите внимание! Во всех случаях последствия покупки квартиры с обременением разные. Крайне важно, чтобы в договоре купли-продажи было указано, что продавец гарантирует отсутствие ограничений. В таком случае при возникновении проблем будет отвечать он.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае
Метод номер два — выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости
Здесь всегда показаны актуальные данные о вашем имуществе. Если ваша недвижимость не под арестом или каким-либо другим обременением, то в разделе номер два в пункте номер четыре будет указано «Не зарегистрировано». Если же ограничения есть, то вся информация будет подробно расписана.
Причина для ареста
Ранее сообщалось, что наложение ареста почти всегда связано с наличием какой-либо задолженности, образовавшейся в силу разных причин. Так почему же есть ограничения?
Задолженность по коммунальным платежам
Владелец недвижимости должен в обязательном порядке оплачивать все коммунальные услуги. Но большинство людей стало игнорировать это обязательство, вследствие чего у них копится огромная сумма долга. В результате неуплаты им грозит арест имущества.
Важно знать, что при неуплате коммунальных платежей со второго месяца начисляются пени, и с каждым разом их размер будет увеличиваться.
В случае если размер задолженности превышает допустимый, то ресурсные организации подают на владельца в суд с требованием погасить долги. Тут он уже будет обязан оплатить и все судебные расходы.
Это важно знать: Пособие по временной нетрудоспособности за счет работодателя
После того как суд вынесет решение, он передаёт его судебным приставам, которые будут требовать с хозяина погасить долг. Одновременно в решении может быть указано информация об аресте имущества.
Если хозяин не предпримет никаких действий, то его могут выселить, а жильё продадут, чтобы погасить долги.
Обратите внимание! Те, кто проживают вместе с должником в одной квартире, тоже несут ответственность за образование задолженности. Их имущество также может быть арестовано
Задолженность по алиментным платежам
Арестовать недвижимость могут и при наличии долгов по алиментам. Если задолженность продолжает расти, то собственника привлекут уже к административной ответственности, а потом и к уголовной.
Чтобы наложить арест на имущество, нужны следующие причины:
- Все алиментные платежи должны взыскиваться официально: по соглашению, исполнительному листу и пр.
- Информация об алиментщике должна быть у судебных приставов.
- Общая сумма долга должна составлять более трёх тысяч рублей.
- Взыскатель потребовал наложить ограничение на квартиру алиментщика или вовсе на всё его имущество.
Помимо ареста, должнику может быть запрещён выезд за границу, а также лишат возможности пользоваться водительскими правами.
Задолженность по кредитам
Здесь важно понимать, что банки имеют абсолютное право накладывать арест на любое ваше имущество в случае наличия долгов. И тут не имеет значения размер долга, банк действует решительно при требовании его погасить.
Почти всегда ограничение на недвижимость накладывают при судебном рассмотрении дела. Это требование банка, и судебные учреждения его исполняют без особых проблем. Здесь не рассматривается жильё, взятое в ипотечное кредитование, так как оно уже находится в собственности банковского учреждения.
Помните, что банки могут забрать единственную квартиру должника, чтобы погасить задолженность.
Если арест наложен, то идите в банк, ведите переговоры, например, о реструктуризации долга. Если напрямую не действовать и не контактировать с кредитным учреждением, то после ареста жильё вообще могут продать с открытых торгов.
Арест за неуплату налоговых и прочих платежей
Накладывать арест имеют право и за отсутствие взносов по обязательным платежам, например, налоговых. Уполномоченные организации имеют право на наложение такого запрета:
- Как мера, которая может обеспечить иск.
- Как мера, которая может подействовать на должника, и он закроет все имеющиеся у него задолженности.
Обратите внимание! Когда на недвижимость или другое имущество собственника накладывается арест по налоговым и прочим платежам, то пени на них перестают начисляться.
Если всё-таки имущество владельца необходимо будет продать с открытых торгов для погашения долгов, то сотрудники налоговых и таможенных органов не имеют право в них участвовать, а также приобретать его.
Это важно знать: Договор аренды с последующим выкупом: образец 2020 года
Задолженность супругов
Запомните, всё, что вы нажили в период существования брака, считается совместно нажитым имуществом. В случае возникновения долгов у одного из супруга, недвижимость тоже смогут арестовать.
Мнение эксперта
Михайлов Евгений Александрович
Преподаватель гражданского права. Юрист с 20-летним стажем
В случае если у должника не хватает средств для покрытия суммы задолженности, то они имеют право потребовать, чтобы он выделил свою долю в общем супружеском имуществе.
Получается, что если квартира является общей собственностью супругов, но собственником при этом считается только один из них, то кредиторы в праве потребовать передать половину имущества должнику, чтобы те её смогли арестовать.
Риски покупки квартиры с обременением
Если квартира под арестом, в залоге, передается по договору ренты или снята квартиросъемщиками на срок от 1 года, находится в доверительном управлении, информация об этом будет в Росреестре. Регистратор попросту не зарегистрирует сделку. Покупатель потеряет задаток, который обычно уплачивается продавцу до подачи документов в Росреестр или МФЦ. Расторгать договор и взыскивать деньги придется через суд.
Все сложнее, если в квартире живут люди по договору найма, заключенному на срок до года. Покупателю придется ждать окончания срока действия договора. Но продавец может расторгнуть его по согласованию с нанимателями. В этом случае в договоре купли-продажи нужно указать, до какой даты жилье должно быть освобождено.
Если человек купил квартиру и узнал, что в ней живут квартиранты, которые не собираются расторгать договор найма, их действия вполне законны. Согласно ст. 675 ГК РФ, переход права собственности не является основанием для расторжения договора найма. После продажи меняется только наймодатель. Можно попытаться урегулировать ситуацию мирным путем, но при разногласиях придется обращаться в суд.
В целом, приобретение жилья с обременением чревато для покупателя:
- Потерей задатка.
- Проблемами с квартирантами.
- Отказом в регистрации перехода права собственности.
Совет: перед заключением договора купли-продажи лучше проверить недвижимость самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Юридическое сопровождение сделки хорошим юристом сводит все риски к минимуму.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Причины ареста квартиры
Арестовать квартиру могут по разным причинам, в том числе в случае:
- задолженности по уплате налогов и других обязательных платежей;
- значительных долгов по коммуналке;
- задолженности перед банками по займам;
- долгов по алиментам;
- иска о разделе имущества;
- искового заявления о возмещении ущерба;
- судебного акта о конфискации;
- имущественного спора касательно квартиры и т.д.
Арест выполняется судебными приставами в рамках открытого исполнительного производства. Основанием для подобных действий является решение суда. В результате у объекта недвижимости собственник не может распоряжаться, в то время как право владения и пользования за ним сохраняется.
Как и где проверить квартиру на обременение?
Получить сведения об обременении квартиры можно практически моментально, не выходя из дома. Для этого достаточно воспользоваться любым удобным способом:
- Проверить онлайн.
- Заказать выписку из ЕГРН.
- Доверить проверку банку, если берется ипотека.
Обязательно нужно изучить документы продавца еще в ходе осмотра квартиры. Перед подписанием договора он должен представить все документы, подтверждающие отсутствие долгов и ограничений.
Проверка онлайн
Узнать об обременении недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация». Для получения сведений нужно перейти на страницу. Проверка доступна любым из трех способов:
- По кадастровому номеру.
- По адресу.
- По номеру права или ограничения.
Введя данные, достаточно нажать на «Сформировать запрос». На экране сразу отразится дата постановки на кадастровый учет, кадастровый номер и стоимость, форма собственности, дата оформления права собственности и дата применения ограничений, а также тип обременения.
Важно! Услуга предоставляется бесплатно. Количество запросов не ограничено.
Совет юриста: не стоит слишком рассчитывать на этот способ проверки. Росреестр не сразу обновляет информацию в электронной базе на сайте, и может получиться так, что по старым сведениям ограничений нет, но фактически они есть. В моей практике был случай, когда покупалась квартира с обременением. Покупатель закрыл долг продавца увеличенным задатком, банк снял ограничение за три дня, но информация о нем оставалась на сайте еще несколько месяцев, хотя сделка уже была зарегистрирована.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Заказ выписки из ЕГРН
Расширенные сведения можно получить, заказав выписку из ЕГРН в МФЦ или через сервис «Получение сведений из ЕГРН». Там информация обновляется практически моментально.
Что нужно для заказа выписки в МФЦ:
- Записаться на прием через сайт ведомства.
- Прийти в МФЦ с паспортом и заполнить заявление о выдаче выписки, оплатить госпошлину – 870 руб.
- Получить выписку через 5-7 дней.
С заказом расширенной выписки онлайн все проще:
- Заполняется форма запроса сведений. Достаточно адреса или кадастрового номера квартиры.
- Вносятся данные заявителя и адрес электронной почты, куда будет доставлен документ.
- Заявление отправляется на проверку. Через несколько часов заявителю придет уведомление о необходимости оплаты.
- Уплачивается госпошлина – 350 руб.
Выписка будет готова в течение трех дней, на электронную почту придет сообщение от Росреестра. Нужно перейти по ссылке и ввести код доступа. Документ скачается на ПК.
Совет юриста: сведения скачиваются архивом из нескольких файлов, и большинство из них в xml-формате, могут не читаться. Чтобы просмотреть их, стоит воспользоваться сервисом «Проверка электронного документа». Он формирует выписки в печатном виде.
Елена Плохута
Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 6 лет)
Важно! При желании можно заказать доставку бумажной выписки Почтой России, получение в офисе Росреестра или через выездное обслуживание.
Проверка документов продавца
Не самый надежный способ проверки квартиры на обременение, но изучить документы перед сделкой нужно. Продавец должен заказать выписку из ЕГРН, срок ее действия – 1 месяц. Но фактически за это время с жильем может произойти что угодно. Покупателю лучше самому заказать документ хотя бы в электронном виде непосредственно перед выходом на сделку.
Какие документы нужно проверить, помимо выписки:
- договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности у продавца;
- паспорт собственника;
- справки об отсутствии долгов по ЖКУ;
- выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных лиц.
Эти документы не отражают наличие зарегистрированного ограничения, но в целом для составления ДКП и проведения сделки нужны.
Проверка банком
Если покупатель берет квартиру в ипотеку, банк может самостоятельно проверять ее на юридическую чистоту. Он в дальнейшем будет залогодержателем, и ему крайне важно, чтобы клиент купил «чистое» жилье. Проверка обычно поручается страховой компании.
Сотрудники узнают, не находится ли квартира в залоге, правильно ли оформлены и подготовлены документы у продавца. Если нужна более тщательная проверка, лучше обратиться в юридическую компанию. Хороший юрист всегда выяснит, не может ли претендовать на недвижимость третье лицо и оспорить сделку, не участвует ли собственник в банкротстве, уточнит другие юридически важные для клиента детали.
Проверка зарегистрированных граждан
Продавец сам должен представить выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных людей в продаваемой квартире. Если он отказывается ее оформлять, это должно насторожить.
Выписка из домовой книги оформляется в УК или ТСЖ, также ее можно получить в МФЦ. Она выдается только собственнику или человеку, зарегистрированному на жилплощади. Покупатель самостоятельно заказать ее не может.
Планируете сделку по купле-продаже квартиры?
Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!
Ответы юриста на частые вопросы
Как проверить, снято ли обременение на квартиру?
Можно воспользоваться онлайн-сервисом, но база данных там обновляется крайне редко, часто работает со сбоями. Лучше уточнить информацию по номеру заявки о снятии обременения, позвонив на горячую линию Росреестра: 8-800-100-34-34. Альтернативный вариант – заказ электронной выписки, но придется ждать несколько дней.
Сможет ли риэлтор узнать, есть ли обременение на квартиру?
Да, риэлтор может узнать об обременении недвижимости, проверив это любым удобным способом. Все зависит от содержания договора: некоторые риэлторы только помогают с поиском жилья, а проверками не занимаются.
Как проверить на обременение дом и земельный участок?
Можно воспользоваться любым из представленных выше способов. Все объекты недвижимости вне зависимости от вида проверяются одинаково.
По результатам проверки онлайн выяснил, что недвижимость обременена из-за запрещения. Как узнать, кто наложил обременение на квартиру?
Нужно заказать расширенную выписку. Там будут указаны реквизиты документа и основание, по которому наложено ограничение. Обычно так отражается запрет пристава на совершение регистрационных действий.
Собираюсь купить квартиру, она в залоге у банка. Буду закрывать долг продавца большим задатком. Нужно ли это указывать в договоре купли-продажи?
Да, обязательно. В ДКП указывается сумма задатка и часть, которая будет передана продавцу после регистрации. Когда сделку зарегистрируют, нужно внести остаток денег, взять с продавца расписку о получении и представить ее в Росреестр. До подачи расписки недвижимость будет в залоге у бывшего собственника.
