Какова минимальная и максимальная сумма ипотечного кредита, как рассчитывается, от чего зависит

Как посчитать, сколько платить за ипотеку?

Приобретение жилья в ипотеку – серьёзный шаг, требующий не только длительной финансовой стабильности, но и предварительной взвешенности данного решения с учётом мельчайших деталей.

Ответить однозначно и точно на вопрос, сколько платить в месяц за ипотеку, вряд ли возможно. Всё зависит от суммы и срока займа, а также от других нюансов.

Однако всё же: как посчитать, сколько платить за ипотеку? Примеры предварительных расчётов – далее в статье.

Из чего формируется ежемесячный платёж?

Размер ежемесячного платежа по ипотеке – это многоуровневая система начислений процентов по займу и за обслуживание, а также тело кредита. В зависимости от системы процентных начисления, формируется общая сумма за месяц.

При этом платёж может быть аннуитетным (в виде равных значений) или дифференцированным, т.е. убывать от месяца к месяцу.

Существует несколько факторов, оказывающих влияние на размер ежемесячного платежа:

• Индивидуальная политика банка. Несмотря на то что показатель процентных ставок по ипотеке за последние годы значительно снизился, каждый банк устанавливает своё значение. В одних кредитных учреждениях размер ставки более привлекателен, в других – остаётся пугающе большим. Если предположить, что заёмщик оформил ипотеку на 25 лет, то общая сумма процентов будет довольно большая, и разница даже в 1% значительно сказывается на итоговой стоимости кредита.
• Срок кредитования. Чем больше срок займа, тем огромней будет итоговая переплата за кредит.
• Страховой взнос. Ипотечный кредит немыслим без страхования (титула, жизни, здоровья заёмщика). Страховой процент повышает сумму ежемесячного платежа. Примерно пятая часть ежемесячного платежа – это страховка. Отказаться от страховки нельзя.
• Первоначальный взнос. Минимальный аванс, который требуют банки, составляет 10% от оценочной стоимости жилья. Можно найти программы и без первоначального взноса, однако лучше для заёмщика внести часть средств самостоятельно. Тогда и кредит обойдётся в целом дешевле.

Мнение эксперта

Евгений Беляев

Юрист-консультант, финансовый эксперт

Спросить

На сайте каждого банка имеется кредитный калькулятор, с помощью которого можно посчитать примерно, сколько придётся платить за ипотеку. Указав основные данные (сумму, первоначальный взнос, ставку), можно узнать размер ежемесячного платежа.

Приведем пример.

Допустим заемщик намеревается взять ипотечный кредит в Сбербанке, соразмерный по стоимости объекту недвижимости на рынке вторичного жилья. Чтобы определить необходимый для одобрения займа доход, достаточно ввести в отдельное поле калькулятора от Сбербанка величину кредита. Далее вносим сумму первоначального взноса (не менее 20 % от суммы) и период, в течение которого заемщик сможет погасить кредит. Дополнительно обозначаем специальные условия, например, страхование жизни и здоровья, возможность подтверждения дохода, наличие зарплатной карты, после чего просим систему рассчитать.

Путем несложных манипуляций с изменением величины первоначального платежа и срока кредита не сложно определить, что максимальная сумма ипотеки в Сбербанке при зарплате в 45000 рублей составит 1,5 миллиона. При этом величина ежемесячного взноса будет достигать почти 32 000 рублей, ставка составит 10 %, заемщику придется внести 500 000 рублей в счет погашения первоначального взноса и выплатить долг за 5 лет.

При увеличении размера первоначального взноса до 600 000 рублей и уменьшении срока кредита до года максимальная сумма ипотеки в Сбербанке при зарплате 150 000 рублей составит 1,4 миллиона. При этом ставка сохранится на уровне 10%, а ежемесячный платеж достигнет 123 000 рублей.

Стоит отметить, что представленные показатели рассчитаны при помощи ипотечного калькулятора от Сбербанка при соблюдении входных параметров таких как:

• стоимость приобретаемого объекта — 2 млн. рублей;
• жилье для покупки выбрано на вторичном рынке.

Если изменить исходные данные, величина необходимого для одобрения кредита дохода может существенно измениться. Так как калькулятор учитывает лишь основные факторы, конечный результат кредитования целесообразнее определять при помощи специалиста в выбранном для получения ипотеки банке.

Как посчитать, сколько платить за ипотеку в 2020 году?

Как уже было сказано выше, сумма ежемесячного платежа зависит от многих факторов, и более всего — от процентов по кредиту.
Чтобы рассчитать приблизительную сумму минимального взноса, нужно узнать в банке не рекламируемую процентную ставку, а эффективную ставку, которая включает в себя:

• проценты по факту;
• страховой взнос;
• проценты за обслуживание и ведение счёта;
• комиссии банка за выдачу и начисление средств.

Получается, что конечная сумма процентной ставки зависит от многих составляющих, о которых заёмщик даже и не догадывался. Именно поэтому стоит выяснить в банке сумму эффективной ставки.

Банки, рекламирующие процентную ставку, не указывают, что дополнительные проценты сложного кредита превышают 4-6%.

Ежемесячный платеж вычисляется исходя из вышеуказанных показателей и может быть рассчитан по аннуитетной и дифференцированной схеме.

Чаще всего банки применяют аннуитетную схему платежей, когда заёмщик каждый месяц вносит одну и ту же сумму. Её можно рассчитать самому или через калькулятор — онлайн.

Дифференцированный, или равноубывающий платёж предполагает гашении 2 частей: долга и процентов. Заёмщик каждый месяц вносит основный долг, значение которого не меняется, и проценты, которые рассчитываются исходя из остатка долга, за счёт чего платёж с каждым месяцем становится меньше.

Максимальная сумма ипотечного кредита

От банков и некоторых факторов зависит и максимальная сумма ипотеки. По государственным программам есть ограничения – на семейную ипотеку выделяется не более 12-15 млн в Москве и области, Санкт-Петербурге и ЛО. Не более 5-6 млн рублей в остальных городах России.

По военной ипотеке максимальное значение не превышает 3 млн рублей. В основном это суммы 2.2-2.9 млн рублей.

Покупая первичное жилье, банк установит ограничение в размере 85-90% от стоимости жилья. Если вторичный рынок, то ссуда может не превышать 50-75% от стоимости объекта.

Еще один фактор – устойчивость банка. Компании с небольшой сетью не могут рисковать большими суммами, тогда как крупные компании выдают многомиллионные кредиты под залог приобретаемого жилья.

Обзор лучших предложений банков

В Газпромбанке заемщик сможет оформить ссуду до 60 млн р. Если будет оформлена программа на новое жилье, то процентная ставка составит 9.2% годовых.

60 млн р. – максимальная сумма для Московского и Ленинградского регионов. В остальных субъектах заемщик может занять до 45 млн р. Минимальный процент 9.2% в год будет действовать, если в Московском регионе оформят ссуду от 10 млн р., а в остальных субъектах – от 5 млн р.

В Альфа-Банк дается займ с максимальным размером ипотечного кредита до 50 млн р. на готовое и строящееся жилье. Для строящегося жилья процентная ставка от 8.89, а для готового от 9.69%.

Что может повлиять на итоговую сумму ипотеки

На конечную сумму может повлиять несколько факторов. Вот основные:

• доход клиента;
• возраст;
• семейное положение;
• место проживания;
• кредитная история;
• предоставленный пакет документов;
• участие в сделке созаемщиков;
• стоимость жилья.

Подробно стоит рассмотреть наиболее важные факторы – какой доход у заемщика, как складывается сумма кредита из оценочной стоимости жилья и есть ли дополнительный залог у заемщика. Об этом в следующих разделах.

Регулярный доход заемщика

Обычно банк рассчитывает ссуду, которая не будет отнимать у заемщика более 40% от его общего дохода. Поэтому для увеличения максимального размера ипотеки стоит подать документы в банк не только об основном источнике дохода, но и с работы по совместительству, пассивного дохода.

Сложно будет получить кредит, если часть дохода уходит на регулярные платежи вроде алиментов или долгов, штрафов. Наличие детей также учитывается банком как финансовая нагрузка.

Если есть дополнительные потребительские кредиты или кредитная карта, банк учтет траты на них, даже если картой человек не пользуется. И уменьшит максимальный размер ссуды.

Оценочная стоимость жилья

Независимо от цены на жилье, банк не выдает ссуду, превышающую 75-85%, в редких случаях 90% от стоимости объекта. На вторичный рынок недвижимости правила еще жестче.

Некоторые банки выдают ссуду, не превышающую 50-60% от ее стоимости. Сумма определяется, исходя из значений в акте об оценочной стоимости, которую провела экспертная комиссия.

Заемщик может воспользоваться услугами комиссии, которая аккредитована банком либо найти другую независимую компанию. Но тогда могут затянуться сроки оформления, если банк найдет несоответствие требованиям.

Есть ли залог

Наличие дополнительного залога позволит гарантировать не только возврат долга, но и снизить различные риски банка. Поэтому при залоге собственности банк сможет выдать крупную ссуду на приобретение жилища.

Иногда заемщики специально предоставляют залог, чтобы банк увеличил максимально возможную сумму кредита. Недвижимость подлежит обременению в кадастровой палате на весь срок кредитования.

Заемщики могут предоставлять залог на период до регистрации сделки в Росреестре по основной квартире, приобретаемой в собственность. Но залог можно заменить привлечением поручителей.

Ипотека 1 миллион на 10 лет: сколько платить в месяц?

По статистике 65% россиян закрывают жилищный кредит в течение 8-10 лет, стараясь побыстрее расстаться с ипотечным бременем. Эксперты также советуют оформлять ипотеку на срок не более 10 лет.
Самый оптимальный срок – 5-8 лет: и переплата будет меньше, а если внесён первоначальный взнос, составляющий хотя бы 25%, то и ежемесячный платёж станет умеренным.

Ипотека на 1 миллион… В наше время такая цифра на жильё звучит смешно для жителей многих крупных городов России. Но жителям субъектов РФ иногда трудно скопить даже такую сумму. Поэтому ипотека на 1 миллион в маленьких городах весьма актуальна.

Итак, примерный расчёт для заявленной суммы в 1 000 000 сроком на 10 лет. Предположим, что ставка по кредиту составляет 9,35%, внесён первоначальный взнос в размере 15 % от суммы; в этом случае аннуитетный платёж (без учёта ежемесячных комиссий) составит 10 929 руб. Общая переплата за кредит составит 461 493 руб. Если ипотека оформляется без внесения аванса, то ежемесячный платёж увеличивается до 12 858 руб., а переплата – до 542 933 руб.

Обзор предложений банков с наименьшей минимальной суммой

Ряд банков не желают выставлять небольшие суммы для ипотеки из-за экономических соображений. По этой же причине многие компании ставят минимальный срок ипотеки на 3 года.

Есть банки, с которыми заемщики могут заключить ипотечный договор на небольшую сумму, сравнимую с потребительскими кредитами. К таким компаниям относятся:

• ВТБ;
• Сбербанк;
• РСХБ;
• Газпромбанк;
• ЮникредиБанк;
• Альфа-Банк.

Стоит подробнее рассмотреть, какую минимальную сумму можно взять в ипотеку, и с кем заключить договор выгоднее из представленных. Для этого стоит упомянуть действующие продукты и условия на них.

ВТБ

Минимальная сумма ипотеки по программе приобретения строящегося жилья, вторичной недвижимости – 600 тысяч рублей.

Прочие условия:

1. Погашение до 30 лет.
2. Минимальный срок – 1 год.
3. Первичный платеж не менее 10% от цены на жилье.
4. Необходима страховка на недвижимость и на здоровье, чтобы действовали процентные ставки.
5. Процент от 8.9% в год.

Если у заемщика нет средств на первичный взнос в размере от 20% от стоимости недвижимости, то банк даст процент на 0.7 годовых больше.

К сделке можно привлечь до четырех платежеспособных созаемщиков, к ним применяются требования, аналогичные требованиям для основного заявителя.

Сбербанке

Ипотеку в Сбербанке оформляют на минимальную сумму 300 000 рублей. Она доступна по следующим кейсам:

• первичный рынок;
• готовое жилье;
• приобретение гаража;
• покупка загородного дома;
• строительство коттеджа и др.

Все ссуды оформляются в рублях. Если заемщик участвует в долевом строительстве, то денежные средства могут быть переведены частями: первая часть после регистрации договора, а вторая часть в дату, которая определяется в договоре.

Россельхозбанке

В РСХБ можно взять ипотеку на минимальную сумму сто тысяч рублей. Такой займ доступен по следующим программам:

1. Строительство или покупка дома.
2. По договору ДДУ.
3. Покупка жилья у партнера банка.
4. Приобретение жилья на первичном, вторичном рынках: квартиры, апартаменты, таунхаусы, дома с участком земли.
5. Для семей с детьми.
6. С материнским капиталом.
7. Целевая ипотека.

Заявление от заемщика рассматривают за срок, не превышающий 5 рабочих дней. Максимальный срок погашения предусмотрен банком до 30 лет. Первый взнос необходимо внести не менее 20% от стоимости жилья. Все сделки оформляются в рублях.

Газпромбанке

Минимальный размер ипотечного кредита в Газпромбанке составляет 100 тысяч рублей. Но есть условие: займ не должен быть менее 15% от стоимости недвижимости. Срок кредитования от 12 до 360 месяцев. Первоначальный взнос по кредиту не менее 20%.

Вот какие программы сейчас действуют в компании:

• семейная;
• рефинансирование;
• новоселы;
• реновация;
• военная.

По кейсу новоселы можно внести первичный взнос в размере 10% от стоимости жилья. В Большинстве программ процентная ставка не менее 9.2%. Исключение семейная программа, но ставку здесь субсидирует государство. Предлагается оформить договор под 4.9 процента на весь период кредитования.

ЮниКредит Банке

Минимальная сумма по нескольким программам 5 млн рублей. К ним относят «ипотека зовет», рефинансирование вторичного рынка, программа приобретения жилья в новостройке, рефинансирование первичного рынка недвижимости, на квартиру.

Но есть программы, где минимальный размер ипотеки составляет 250 тысяч рублей. Это программа приобретения коттеджа, рефинансирование вторичного рынка (на коттедж).

На заметку! Программы можно оформить при наличии 2-3 документов.

Предусмотрен максимальный срок ипотечного кредитования до 30 лет. Возраст подачи заявления с 21 года.

Альфа-Банке

Минимальный размер ипотеки в Альфа Банке – 600 тысяч рублей. Представлено всего 4 программы:

1. Новостройки.
2. Вторичное жилье.
3. Рефинансирование.
4. Залог имеющегося жилья.

Последняя программа работает не во всех регионах. Для проверки нужно зайти на сайт и открыть кейс.

Заемщиков кредитуют до 30 лет. Не обязательно иметь регистрацию по месту обращения. Минимальный срок займа – 3 года. Необходимо внести первичный взнос в размере не менее 15% для вторичного рынка и не менее 10% для возводимого здания.

Примеры процентов в разных банках на 2020 год

Чтобы быть конкретнее в плане процентных ставок, давайте рассмотрим конкретные банки и их предложения в 2020 году:

• Сбербанк. Ипотека для молодых семей, вторичка и с использованием материнского капитала – от 8,5 %, специальная акция на новостройки – от 6,5 %, загородная недвижимость – от 9,2 %, ипотека для военных – 8,8 %, строительство жилого дома – от 10,9 %;
• Газпромбанк. Первичка и вторичка – от 7,5 %. Есть специальные программы, например — семейная ипотека от 5,5% годовых. Военная ипотека – 8,1 %;
• Альфа-Банк. Квартиры на первичном рынке — от 7,99 %, на вторичном — от 8,39 %.

Имейте в виду, что такая информация очень быстро устаревает, ставки меняются чуть ли не каждый месяц.

Тип платежа

Есть еще один фактор, который влияет на размер ежемесячных расходов– это тип платежей.
Существует 2 вида:

1. Аннуитетный – фиксированный ЕП до конца срока кредитования.

Преимуществом является то, что каждый месяц оплачивается одна и та же сумма. Минус в том, что большая часть оплаты идет на погашение процентов по кредиту.

2. Дифференцированный – неравные ЕП, которые уменьшаются с каждым взносом по ипотеке.

В данном случае в первой четверти срока платежи высокие, но большая часть вносимых средств идет на оплату основного долга, а процент начисляется на оставшуюся сумму.

Как пользоваться калькулятором

Чтобы произвести расчет на ипотечном калькуляторе, нужно сначала изучить предлагаемые банком условия кредита. Важно обратить внимание не только на размер ставки, но и на дополнительные платежи, например комиссию за перевод ежемесячного взноса или необходимость покупки полисов личного и титульного страхования.

Какие данные необходимо ввести

Для проведения расчетов требуется задать 4 исходных параметра:

• размер займа;
• длительность полного погашения долга;
• ставку;
• вид платежа (аннуитетный или дифференцированный).

С их помощью можно учесть при вычислениях дополнительные факторы, например:

• наличие разовых или регулярных комиссий;
• выгоду от снижения ставки за счет оформления личного страхования.

По какой формуле производятся расчеты

То, как рассчитывается ипотека и какая формула для этого используется, зависит от схемы погашения. При аннуитетных платежах расчет ведется с помощью следующих выражений:

Взнос = Размер долга х Коэффициент аннуитета

Коэффициент аннуитета = Ставка х (1+Ставка) количество платежей / ((1+Ставка) количество платежей – 1)

Для дифференцированной схемы используется формула:

Платеж = (Размер долга/Количество периодов) + (Остаток долга х Ставка х Длительность платежного периода в днях / Количество дней в году)

Средняя процентная ставка по ипотекам в 2020 году

В 2020 г. произошло резкое снижение ключевой ставки. Оно повлекло за собой уменьшение стоимости всех кредитов, в т.ч. и ипотеки.

Процент, под который банк выдает деньги, зависит от выбранной программы и в среднем составляет:

• 8-10%, если речь идет о покупке вторичного жилья или рефинансировании уже имеющегося займа;
• 6,5-7,5% – для тех клиентов, которые хотят приобрести новостройку;
• 4,5%-5%, если заемщик имеет право на помощь от государства и становится участником льготной программы;
• 2-3% – на жилье, расположенное в сельской местности.