Оформление в собственность участка в СНТ

Главная / Земля, дача, строительство / Документы и законодательство / Земельный участок / Право собственности / Оформление

Назад

Опубликовано: 18.12.2017

Время на чтение: 9 мин

0

1652

Садовый участок – это земля, выделенная под посадку ягодных, овощных и плодовых культур, а также строительства хозпостроек или садового домика (капитальное строительство здесь запрещено). Обычно под ведение садоводства выделяются участки из с/х фонда в благоприятной экологической среде и с хорошими показателями плодородия почв.

• Процедура оформления участка в собственность
• Порядок оформления и регистрации
• Оформление прав собственности через суд

Такие земельные участки обычно располагаются на территории садовых товариществ (СНТ). Это объединения граждан, созданные на добровольной основе для решения различных сельскохозяйственных задач, которые не под силу решить садоводам в одиночку (например, прокладку дороги или ЛЭП). Участки в СНТ могут принадлежать муниципалитету, товариществу или садоводам. СНТ могут приобретать участки в общую собственность на членские взносы садоводов.

Садоводы могут использовать земельные участки для садоводства по различным основаниям (ст.15,20-22 Земельного кодекса):

• собственности;
• аренды;
• права пожизненного владения или бессрочного пользования, закрепленного государством.

Процедура оформления земельных участков в собственность регулируется: Гражданским и Земельным кодексом, ФЗ №218 о госрегистрации объектов недвижимости и ФЗ-66 о садоводческих товариществах.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Виолетта Колосова:

Земельный участок, находившийся в СНТ, останется у Вас в собственности. После того как СНТ будет ликвидировано, у домов, земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся на этих участках, останется даже тот же адрес. А вот с землями общего пользования нужно будет решить вопрос отдельно, так как, согласно ч. 1 ст. 28 ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…», после ликвидации СНТ они переходят в долевую собственность собственников земельных участков. И Вы как сособственник земель общего пользования обязаны будете чистить дороги, вывозить мусор и т. п. Чтобы этого избежать, нужно перед тем, как ликвидация состоится, организовать передачу земель общего пользования в муниципальную собственность в соответствии с п. 8 ст. 25 Закона о садоводстве. Тогда все указанные действия по обслуживанию данного имущества будет обязан делать муниципалитет.
Какие платежи в СНТ обязательные, а какие нет?

О чем я должен знать, покупая дачу в СНТ?

Чем отличаются земли ИЖС от СНТ?

Большая свобода действий и допустимость проявления творчества при строительстве обусловлена тем, что на землях СНТ не предусмотрен градостроительный регламент, который обязателен для земель ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Соответственно, строительная документация правообладателями наделов в СНТ утверждается не в архитектурном отделе администрации, как в случае с ИЖС, а согласовывается в правлении кооператива.

Участки под ИЖС всегда расположены в зоне населённого пункта и относятся к категории земель поселений. Соответственно – здесь обязательны требования к строительству дома, а резолюции по обработке придомовой территории для посадки сада или огорода – не вменяются. В СНТ, напротив, не вменяются в обязанность владельцам строительные работы на участке. То есть строение здесь может не возводиться.

Кроме обозначенного, следует понимать, что данные виды земель относятся к различным формам собственности. ЗУ под ИЖС могут оформляться:

1. в аренду у города с последующей приватизацией или без таковой;
2. в собственность.

Но это всегда индивидуальная собственность, в то время, как в СНТ земли всегда оформлены в совместную собственность с выделением долей в виде отдельного участка.

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Вопрос не совсем корректно сформулирован, поскольку администрация города (поселения или другого населенного пункта) не может ликвидировать товарищества собственников недвижимости (ТСН), видом которых является СНТ. Это может сделать только общее собрание товарищества так же, как и его реорганизацию (в соответствии с 217-ФЗ от 29.07.2017).

Скорее всего, речь идет о включении территории СНТ в границы населенного пункта, соответственно, об изменении категории земли с земель сельскохозяйственного назначения на земли поселений и последующей реорганизацией СНТ в ТСЖ (как один из возможных вариантов). При этом изменение вида садоводческого некоммерческого товарищества на товарищество собственников жилья не является его реорганизацией. Никаких ухудшений условий проживания и ведения хозяйства для собственников быть не должно.

Другой возможный вариант: в случае, если по ПЗЗ населенного пункта, в котором находится СНТ, территория отнесена к зоне застройки индивидуальными жилыми домами, то на общем собрании членов СНТ может быть принято решение о его ликвидации, передаче земель, находящихся в общей долевой собственности членов СНТ (дорог, проездов и прочего), в собственность поселения. Тогда каждый бывший садовод станет собственником участка ИЖС. Плюсы в таком варианте: обязанность по уборке, санитарному содержанию, уличному освещению и прочему ложится на администрацию. Минусы: каждый собственник должен будет заключать самостоятельно договоры на электро-, водоснабжение, вывоз мусора и т. п.

Обязан ли я вступать в СНТ?

Можно ли на 4 сотках держать птицу и свиней?

Создание СНТ

Садовое товарищество – объединение некоммерческого характера, добровольно созданное людьми, которые приобрели участок земли на конкретной территории, предназначенной для разведения сада, огорода и строительства дачи. Для вступления в товарищество достаточно иметь такой участок в собственности, в пользовании по договору аренды или являться его учредителем, а также иметь желание стать участником данного товарищества.

Для начала необходимо выбрать организационно-правовую форму будущего хозяйствующего субъекта. В нашем случае речь пойдет об СНТ, хотя работа некоммерческих объединений с другой аббревиатурой подпадает под нормы тех же законов.

Определившись с ОПФ некоммерческой организации, следует провести в составе участников товарищества собрание, которое должно быть открытым. На данном собрании решается ряд организационных вопросов и проводится голосование, по результатам которого принимается решение по:

• созданию садового товарищества;
• утверждению предварительно составленного Устава;
• избранию в СНТ председателя и членов правления, а также комиссии по ревизионной работе;
• иным вопросам.

Все подробности проведения собрания фиксируются секретарем в протоколе.

Федеральным Законом №66 сроки избрания участников СНТ ограничены:

Отвечает юрист «АБА-Консалтинг» Ольга Зеркаль (Варшава):

Если Ваш участок находится у Вас в собственности и право собственности на этот участок зарегистрировано в установленном законом порядке, то существенных изменений в Вашей жизни не произойдет: как пользовались им, так и будете пользоваться.

Если со времен выделения Вам шести «советских» соток земли (еще до вступления в силу Земельного кодекса РФ) Вы так и не удосужились зарегистрировать свое право собственности на данный участок, то после ликвидации СНТ Ваш участок перейдет в муниципальную собственность и есть реальный риск его потерять.

Хотя ликвидация СНТ — очень редкое, если не уникальное явление. На протяжении моей 15-летней юридической практики я не видела ни одной процедуры ликвидации СНТ. Все дело в том, что принятие решения о ликвидации СНТ относится к прерогативе общего собрания членов СНТ. А члены товарищества никогда не проголосуют за его ликвидацию, поскольку понимают (по крайней мере, должны понимать), что этим решением очень усложнят свою жизнь в организационном и бытовом плане (становятся проблематичными простейшие бытовые вопросы, как то: использование подъездных дорог, обеспечение дачных домов электроэнергией, водоснабжение и водоотведение, вывоз мусора и т. п.).

Тем не менее, если существует реальная угроза ликвидации СНТ, в границах которого находится Ваш земельный участок, то поспешите поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Я должна платить взносы, если не заключала договор с СНТ?

Нужно ли платить взносы в СНТ, если земля в собственности?

Особые случаи

Граждане, имеющие участок земли под садоводство и вступившие в соответствующее товарищество, вправе не регистрировать данное объединение. В этом случае права участников не защищаются законами, применяемыми к садоводческим товариществам.

Если садоводческое объединение сформировано за средства, полученные от его участников добровольно в качестве членских взносов, регистрацией в данном случае будет заниматься Росреестр.

Мнение эксперта

Тарасов Дмитрий Тимофеевич

Юрист-консульт с 7-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.

В регистрации может быть отказано сотрудником, проводящим данную процедуру, а возможность заново подать документы предоставляется через месяц. Отказ случается по ряду причин:

1. Сотрудником, принимающим пакет документов, были обнаружены неточности или ошибки.
2. Установленный законом срок, когда можно было подать заявление о регистрации, просрочен.
3. Отсутствие решения судебных органов по претензии третьего лица в части деятельности садового объединения или его реорганизации.
4. Финансовая отчетность составлена с допущением ошибок.
5. Не все учредители товарищества согласились регистрировать данный субъект хозяйствования.
6. Для регистрации выбрано не то отделение органа, ответственного за данную процедуру.
7. В составе садоводческого товарищества отсутствуют учредители, члены правления и участники.

Решение об отказе в регистрации должно быть направлено заявителю не позднее одного дня с момента обнаружения несоответствий. Данное решение подлежит обжалованию на основании Федерального Закона №129 в срок не более трех месяцев, как только оно было вручено заявителю.

Как решаются вопросы

Главным органом управления СНТ является общее собрание его членов. Вопрос по оплате взносов, как будут расходоваться взносы целевые в СНТ, также решается на ОС. Членские взносы позволяют формировать общий бюджет, из которого средства расходуются на решение общих проблем.

Садоводам следует ответственно подойти к финансовым вопросам, ведь именно они чаще всего становятся предметом споров, конфликтов, горячих обсуждений, подозрений.

Судебная практика знакома с делами, которые связан с превышением полномочий некоторыми членами садоводческих товариществ, их руководством:

• Законом установлено требование, согласно которого общее собрание должно определять, как осуществляется уплата взносов,в каком размере. Ни члены правления СНТ, ни его председатель не имеют права самостоятельно определять сумму перечислений на общие нужды.
• Если члены товарищества сталкиваются с таким явлением, они не должны попустительствовать такому самоуправству и нарушению закона.
• Собранные за счет взносов деньги также расходуются с учетом коллективного решения на общем собрании.
• Когда председатель видит срочную необходимость дополнительных расходов для решения общих проблем, он должен уведомить об этом других членов СНТ.
• Руководство может поставить в известность коллектив о необходимости увеличения взносов. Для этого собирается общее собрание, предоставляется финансово экономическое обоснование размера взносов увеличения. Если члены СНТ согласятся с доводами, они будут отдавать на общие нужды больше денег.
• Бухгалтерия по финансам товарищества должна вестись профессионально, с отчетом по каждой статье дохода и расхода. Если кого-то из садоводов заинтересует квитанция об оплате тех или иных работ, услуг, материалов, он имеет право потребовать ее для ознакомления.

Земли общего пользования в СНТ

Советы юристов:

1. Могу я купить у СНТ земли общего пользования.

1.1. Для начала, выясните, является ли СНТ собственником земельного участка (закажите выписку из ЕГРН в Росреестре). Искомый земельный участок вполне может находиться в муниципальной или федеральной собственности. Если земля не в собственности СНТ, продать ее оно не вправе. А вообще, в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», распределение земельных участков между членами товарищества осуществляется на основании решения общего собрания членов товарищества согласно реестру членов товарищества. Условные номера таких участков указываются в реестре членов товарищества и проекте межевания территории.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

2. Председатель СНТ сдаёт земли общего пользования. Законно?

2.1. Здравствуйте по вашему вопросу необходимо изучить правоустанавливающие документы по вашему СНТ, а именно Устав, протоколы собраний. Удачи.

Вам помог ответ?ДаНет

3. Какие законы нарушает гражданин, захламляя земли общего пользования в снт?

3.1. Здравствуйте! Уточните ваш вопрос подробнее.

Вам помог ответ?ДаНет

4. Можно ли часть не приватизированного участка садовода отчуждать в земли общего пользования снт.

4.1. Добрый вечер, если они никому не принадлежат, то можно но если земля не стоит на кадастровой учете лучше подать в суд иск о признании права собственности на землю по праву приобретательной давности.

Вам помог ответ?ДаНет

5. Хочу взять часть ЗОП в аренду. Земли общего пользования в СНТ принадлежат «членам СНТ «…» согласно списка». Нужно ли 100%-ое согласие членов СНТ для заключения договора аренды или достаточно решения Общего собрания?

5.1. Смотрите внутренние документы самого СНТ. Законодательство — не регламентирует непосредственно этот вопрос.

Вам помог ответ?ДаНет

6. В СНТ за пределами моего участка вдоль моего забора есть канава и дорога общего пользования. Канава является в СНТ общей. Я хочу за счет членов СНТ проложить дренаж и проложить трубу (так сказать обустроить канаву) засыпать землей сверху и посеять газон. Имею ли я право взыскать с председателя и членов СНТ затраченные собственные средства на закупку труб и затраты на рабочую силу? Или данные работы и затраты на материалы ложатся на мои плечи?

6.1. За счет средств СНТ, так как это земли общего пользования СНТ. имею ли я право взыскать с председателя и членов СНТ затраченные собственные средства на закупку труб и затраты на рабочую силу-НЕ так это делается. Вы должны инициировать собрание с повесткой дня об это, смету составить и утвердить это решением. Если вы это сделаете самостоятельно, то вам никто ничего не должен, так как вы не получили согласие всех. Напишите заявление Председателю или Правлению об этом.

Вам помог ответ?ДаНет

7. В СНТ ворота и калитка с моего участка и с участка соседа выходят на один и тот же участок земли общего пользования. Сосед предъявляет мне претензию что я должна перенести свои ворота и калитку в другое место т к хочет занять место перед моими воротами и калиткой под стоянку своей машины. Может ли он это сделать без моего согласия?

7.1. Может. Не может — без решения собственника этого участка, по тексту, им является Ваше муниципальное образование.

Вам помог ответ?ДаНет

8. Я инвалид 2 группы. Имею ли я право по льготе на оплату земли общего пользования в СНТ Московская обл.

8.1. Нет, не имеете, только по оплате налогов. право по льготе на оплату земли общего пользования в СНТ Московская обл. может быть установлено решением общего собрания, а Законом нет.

Вам помог ответ?ДаНет

9. Можно ли оспорить межевание земель общего пользования СНТ, согласование границ которого проходило публично, т.е через газету, хотя администрация знала мой адрес, телефон, и участок, и не уведомила меня о проведении межевания.

9.1. Оспорить можно, но безрезультатно. Информация о проведении межевания была размещена в официальном издании. Считается, что всех уведомили.

Вам помог ответ?ДаНет

9.2. Здравствуйте, можно если нарушили процедуру или допустили существенные ошибки.

Вам помог ответ?ДаНет

9.3. Здравствуйте. Можно.

Вам помог ответ?ДаНет

10. Имеет ли право некоммерческое снт сдавать землю общего пользования в аренду без проведения общего собрания членов снт?

10.1. Здравствуйте) Нет, не имеет.

Вам помог ответ?ДаНет

11. В результате межевания, которое проводил председатель СНТ, наш участок уменьшился, то есть часть участка оказалась Землями общего пользования, участок крайний, на нем вырыт водоем, который председатель оформил как пожарный. У нас имеется план всего садоводства, который утвержден районными властями в 90-е годы, там наш участок имеет совсем другие границы. Как нам вернуть границы своего участка, как это оформить, с какими документами идти в суд…

11.1. Межевание должен проводить не председатель а социальный кадастровый инженер. Сначала проведите межевание в установленном законом порядке.

Вам помог ответ?ДаНет

11.2. Здравствуйте Если проведено межевание неверно, то значит имеется реестровая ошибка, исправлять которую можно двумя путями 1 В первую очередь вы обращаетесь к кадастровому инженеру, он выдает межевой план и заключение на исправление такой ошибки и такой документ Вы сдаёте в Росреестр 2. При невозможности исправления такой ошибки во внесудебном порядке, вы с этими же документами, которые вам подготовил кадастровый инженер обращайтесь в суд за получением судебного решения об исправлении ошибки Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) «О государственной регистрации недвижимости» Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Вам помог ответ?ДаНет

12. Какой статус приобретает земля, находящаяся в собственности после ликвидации СНТ? Интересует не земля общего пользования, а конкретно мой, приватизированный участок.

12.1. Если данный земельный участок Вами приватизирован, то он также и останется в Вашей собственности. Вид разрешенного использования данного земельного участка не изменится.

Вам помог ответ?ДаНет

13. Если у СНТ нет земель общего пользования как их можно оформить для обустройства подъездов, размещения контейнеров для нужд СНТ (вывоз мусора, пожарный бак)?

13.1. Здравствуйте. 1. Общее собрание принимает решение об оформлении земель общего пользования и поручает одному из членов товарищества, например, председателю заключить договор с геодезической организацией на проведение межевания земель общего пользования. 2. Геодезическая организация подготовит всю необходимую землеустроительную документацию, а также произведёт согласование схемы. 3. После согласования будет сформирован межевой план, который выдается на руки заказчику работ. 4. Межевой план нужно будет зарегистрировать в кадастре. В итоге СНТ получит выписку из ЕГРН с уточненной площадью ЗАП.

Вам помог ответ?ДаНет

Консультация по Вашему вопросу

8

звонок с городских и мобильных бесплатный по всей России

14. На даче течёт подвал дома, можно ли сливать воду в дренажную канаву за моим забором, расположенную на земле общего пользования в снт.

14.1. Если внутренними документами СНТ это напрямую не запрещено — тогда можно, дренажная канава и предназначена для отвода излишней влаги с определенной территории, включающей и Ваш участок.

Вам помог ответ?ДаНет

15. Член снт на земле общего пользования поставил металлическое сооружение (гараж), как заставит убрать?

15.1. Обратитесь к нему в письменном виде под роспись что получил данное письмо. Это для начала.

Вам помог ответ?ДаНет

15.2. Напишите претензию соседу под роспись или отправьте по почте ценным письмом с вложением, через месяц, если сосед не уберет гараж, подавайте в суд исковое заявление.

Вам помог ответ?ДаНет

16. В снт участок поставлен на кадастровый учёт со стороны соседей есть земля общего пользования могу я по этой стороне поставить глухой забор по координатам геодезии?

16.1. Здравствуйте, конечно, вы можете поставить забор по границе своего земельного участка.

Вам помог ответ?ДаНет

16.2. Добрый день! Дело в том, что нормативы установки забора регламентируются правилами землепользования и застройки муниципального образования. То есть нужно знать в каком вы регионе, и муниципальном образовании проживаете.

Вам помог ответ?ДаНет

17. В СНТ имею участок. Приватизирован и дом и земля и дороги общего пользования. Можно ли прописаться провести отдельно свет так как на зиму отключают.

17.1. Если дом пригоден для круглогодичного проживания, зарегистрироваться можно, свет провести тоже можно, если вам позволяют финансовые средства.

Вам помог ответ?ДаНет

18. В нашем СТ 80 чел. председатель на добровольных началах, собираем деньги только за электроэнергию оплачиваем налог за землю общего пользования. В чем заключается работа ревизионной комиссии, .

18.1. Уважаемая Светлана г. Омск! Функция работы Ревизионной комиссии СНТ заключается в контроле за Расходованием денежных средств находящихся в кассе и на счетах СНТ. Удачи вам Владимир Николаевич г. Уфа 04.04.2020 г.

Вам помог ответ?ДаНет

18.2. Ревизионная комиссия в составе не менее трех человек осуществляет Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том числе за деятельностью его председателя, членов правления и правления, имеет право требовать созыв внеочередного общего собрания, а также выполняет цели, прописанные в Уставе СНТ. п. 4 ст. 16 ФЗ-217: 4. Наряду с исполнительными органами, в порядке и для целей, которые предусмотрены уставом товарищества, должна быть

образована ревизионная комиссия (ревизор). Пункт 3 ст.20 ФЗ-217: Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) и ее полномочия устанавливаются уставом товарищества и (или) положением о ревизионной комиссии (ревизоре), утвержденным общим собранием членов товарищества. К сожалению, закон не делает исключений для маленьких СНТ. Вам необходимо выбирать хотя бы формальную ревизионную комиссию.

Вам помог ответ?ДаНет

19. Какие документы регламентируют работы на дороге СНТ. Член СНТ самолично перекопал единственную дорогу в СНТ общего пользования, положив большую трубу по косой через всю дорогу, что препятствует проезду, не закопав трубу в землю.

19.1. Оксана, здравствуйте! Основные документы которые регламентирует деятельность СНТ это учредительные документы СНТ (устав) и 227-ФЗ. Вам необходимо уточнить у председателя СНТ было ли решение общего собрания о прокладывании трубы и работе на дороге общего пользования, также необходимо понимать в что интересах этот член СНТ занимался данной работой. Возможно на общем собрании этот момент был рассмотрен.

Вам помог ответ?ДаНет

20. Является ли кадастровый план снт 1994 г доказательством в суде? В старом плане у моего участка есть выход (выезд) к дороге (землям общего пользования) При составлении нового плана администрацией СНТ уже непонятно есть или нет. В новом акте о согласования границ я не нашел своего участка и акта не подписывал. Выходит что формально меня лишили выезда на земли общего пользования? На местности ничего не менялось. Как правильно поступить, и нарушены ли мои права?

20.1. Да, это может являться доказательством тех обстоятельств на которые вы указали.

Вам помог ответ?ДаНет

На земле общего пользования находится магазин (один на несколько СНТ), но председатель СНТ (к которому ближе расположен магазин)

Имеем два зем. участка в СНТ, находящихся друг против друга в тупике на границе с другим снт.

На территории КП несколько собственников организовали СНТ. Участок выделенный под дороги в данном КП, домик ораны и ВЗУ принадлежат одному из собственников — учредителей.

Хочу зарегистрировать дом в СНТ, но он на 60 см выступает на земли общего пользования. Какие есть варианты для решения этой проблемы?

Хочу открыть сезонный магазин в СНТ, на земле общего пользования. Председатель не против.

СНТ продает землю общего пользования кадастровая цена м кв.89 р собрание установило цену 890 р кв.м это правомочно.

Могу ли я, при межевании участка 6 соток /земли СНТ/ получить дополнительно или взять в аренду 2 сотки, из земель общего пользования СНТ.

Как оформить места общего пользования (земля и имущество) в общедолевую собственность после исключения из ЕГРЮЛ СНТ?

Снт новая Москва участок 5 соток + около 2 соток земли общего пользования как оформить долгосрочную аренду земли общ пользования спасибо.

С момента организации в 1985 г. наш «колхоз» назывался Кооперативный сад «Черёмушки».

В снт собственник участка построил на землях общего пользования теплицу и гараж