Право собственности на новое здание еще не оформлено. Как предотвратить риски аренды

Какой дом считается достроенным

Проверяют наличие всех коммуникаций: отопления, электричества, водопровода, газоснабжения, канализации, вентиляции. Все они должны отвечать требованиям, указанным в СНиП и СанПиН. Здание не должно быть аварийным, ветхим.

Основной способ добиться перевода в жилое помещение — так называемый административный. Имеется одноэтажный жилой дом, в котором расположено семь квартир, пять из которых не имеют прямого доступа в помещения общего пользования, а сразу на земельные участки, прилегающие к зданию. Но две квартиры имеют прямой доступ в помещения общего пользования.

Является ли такой дом многоквартирным или только жилым? «В нашем дворе и подъезде дома постоянно собираются наркоманы.

Как оформить незавершенное строительство дома

До этого подобная регистрация происходила исключительно через суд.

Новый закон РФ буквально на днях вступил в силу. В соответствии с ним теперь выделить землю под строительство местные власти смогут только после подписания разрешения президентом. И это еще не все сюрпризы, которые преподнес жителям России новый закон.

Для оформления документа, подтверждающего право собственности на землю, нужны:

техническая инвентаризация объекта;
кадастровый паспорт.

К тому же, нельзя зарегистрировать жилой дом, являющейся самовольной постройкой. Закон определяет это как:

строительство без разрешения;
строительство на земле, имеющей другое целевое назначение;
строительство с нарушениями важных правил и норм.

Владелец такой постройки не может приобрести право собственности.

Признать строительство законным можно через суд, или получив соответствующее разрешение органов исполнительной власти. Для такого разрешения необходимо иметь внушительный пакет документов. Есть и другой вариант –зарегистрировать незавершенное строительство жилого дома, как вариант, можно подав документы в БТИ, специалисты которого возьмут на себя все проблемы с узакониванием объекта незавершенного строительства.

Что изменилось с 1 марта 2020 года при регистрации дома на дачном участке

обязательным требованием, подтверждающим законность возведения домов и иных строений, является уведомление в адрес местной администрации;
уведомления нужно подавать при начале строительных работ, а также после фактического возведения;
при подаче уведомления по факту завершения стройки, нужно подтвердить обязательные технические требования к характеристикам дома (максимальная этажность и высота, площадь, иные параметры);
после подачи уведомлений и проверки соответствия требований, местная администрация сама должна направить документы в Росреестр для регистрации собственности.

Рекомендуем прочесть: Розничная Торговля В Палатках И На Рынках Оквэд 2020

На этом этапе получить отказ по уведомлению сложно, так как чиновники не могут требовать представления проектной документации, договора с подрядчиком и иные дополнительные документы. Проверяться будет только категория и целевое назначение участка, общие параметры будущего дома.

Что такое объект незавершенного строительства

киоски, ларьки и прочие сооружения временного характера не соответствуют определению; процесс строительства такого здания по разным причинам приостановлен до какой-то конкретной даты (либо без указания даты в случае объективной невозможности) в связи с субъективными факторами: нехватка средств, форс мажор, изменение рыночной конъюнктуры.

Тем не менее, в Градостроительном кодексе и прочих нормативных актах не указывается напрямую, что можно считать объектом капитального строительства. Поэтому на теоретическом уровне затруднения в определении существуют до сих пор.

Нормативная база, которая содержит некоторые основания для толкования понятия объекта незавершенного строительства, следующая:

Гражданский кодекс. Градостроительный кодекс. Инструкция о порядке составления отчетности по капстроительству.

Рекомендуем прочесть: Порядок начисления отпускных в 2020 году беларусь

Исходя из этих документов можно дать

Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)

Причины возникновения проблемы:

Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время.
Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание.
Расчет между подрядчиком и застройщиков не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.

Объект незавершенного строительства — это

Но нигде нет точного определения этих понятий.

Чтобы разобраться с определением данных понятий, стоит обратиться к ст. 1 Градостроительного кодекса России, где можно найти определение термина «объект капитального строительства».

Уже на основании этого определения можно попытаться определиться с теми терминами, к которым есть много вопросов. В конце 20 века действовала инструкция, относящаяся к государственному наблюдению за капитальным строительством. В этой инструкции было дано четкое определение того понятия, которое сейчас вызывает споры и вопросы.

В частности, в ней говорилось об объекте незавершенного строительства как о том объекте, на котором продолжаются строительный работы. Так же такое определение относилось к объектам, строительство которых временно не ведется или заморожено и по которым еще не было проведено приемки в установленном законом порядке.

К сожалению, этот документ уже не имеет своей силы с января 2008 года.

Право собственности на новое здание еще не оформлено. Как предотвратить риски аренды

27.04.2017

Возможна ли аренда объекта, право собственности на который не оформлено Как взыскать плату за фактическое пользование, если договор ничтожен Какими соглашениями оформляют фактическое пользование до аренды

На рынке коммерческой недвижимости распространены ситуации, когда в аренду предлагается объект, права на который еще не зарегистрированы в ЕГРП или зарегистрированы как на объект незавершенного строительства. Речь идет о новых торговых и офисных центрах на стадии строительства либо уже введенных в эксплуатацию, но пока без оформления права собственности.

Фактический собственник (инвестор, застройщик) рассчитывает как можно раньше начать получать доход от объекта, в который он вложил немалые средства. Если объект обладает большой коммерческой привлекательностью для потенциальных арендаторов, то они тоже заинтересованы как можно раньше договориться об аренде. В результате возникают отношения по использованию объекта арендатором до регистрации права собственности на него за арендодателем, а иногда и до введения здания в эксплуатацию. Эта статья о том, какой вариант целесообразнее выбрать для оформления таких арендных отношений с учетом рисков оспаривания договора в случае возникновения конфликта между сторонами и возможных последствий оспаривания.

СОВЕТ В ТЕМУ

Соглашаясь на аренду помещения в здании, которое не введено в эксплуатацию, надо учитывать риск административного штрафа (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ)

За эксплуатацию такого объекта ответственность несет именно арендатор (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.11 № 11 О некоторых вопросах применения особенной части КоАП РФ, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.11 по делу № А50-2038/2011). Арендодатель же в данном случае ничем не рискует (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.08.11 по делу № А33-4090/2011).

Аренда объекта без регистрации права собственности

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на это законом или собственником (ст. 608 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимости возникает только с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). Значит, до регистрации права владелец нового объекта недвижимости (инвестор, заказчик по договору подряда и т. д.) формально не является его собственником. Если следовать этим нормам буквально, то договор аренды объекта недвижимости, заключенный в тот момент, когда у арендодателя не было зарегистрировано право собственности, ничтожен как противоречащий закону (ст. 168 ГК РФ). Соответственно условия договора не имеют силы и стороны не могут на них ссылаться (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Однако практические риски этой ситуации различны для тех случаев, когда регистрация права собственности арендодателя на объект аренды так и не состоялась и когда право собственности арендодателя было зарегистрировано, но уже после заключения договора аренды. Пока арендодатель не зарегистрировал право собственности, договор аренды может быть оспорен как ничтожный практически со 100-процентной вероятностью успеха. Следовательно, в случае возникновения любой конфликтной ситуации между сторонами они не защищены условиями этого договора, так как в суде любая из них может выдвинуть аргумент о его ничтожности.

После того как арендодатель зарегистрирует свое право собственности, риск оспаривания договора снизится, но полностью исключен не будет (это зависит от арбитражной практики по соответствующим спорам в конкретном регионе).

Плата за фактическое пользование . Если договор аренды признается ничтожным, то каждую из сторон волнует вопрос оплаты за фактическое пользование объектом.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе когда полученное выражается в пользовании имуществом) возместить его стоимость в деньгах.

При этом денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося арендодателю возмещения (п. 7 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 11.01.2000 № 49 Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении). Размер возмещения определяется по правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса, то есть по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Проще говоря, если договор аренды ничтожен, то арендодатель все равно вправе требовать от арендатора оплаты фактического пользования объектом. Если же арендатор перечислял оплату в течение срока фактического пользования, то он не имеет права требовать ее назад при условии, что она не превышает обычных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных помещений в данной местности (когда арендатор может доказать такое превышение, он вправе требовать от арендодателя возврата разницы).

Разные подходы к спорам об оплате пользования. Существует мнение, что вышеописанные последствия касаются случаев, когда договор ничтожен по любым основаниям, кроме отсутствия у арендодателя права собственности, так как этот случай особый. Ведь если арендодатель не собственник, то у него нет прав на получение платы за пользование имуществом, которое ему не принадлежит. Такое право есть только у титульного собственника данного имущества.

Следовательно, арендодатель не может взыскать с арендатора задолженность по оплате за пользование имуществом, а если арендатор уже оплатил фактическое пользование по ничтожному договору, то он может потребовать деньги назад (то есть суду следует применить не двустороннюю, а одностороннюю реституцию). Именно так рассуждают некоторые арендаторы, отказываясь платить за фактическое пользование или требуя вернуть оплату. Иногда эту позицию поддерживают и суды, отмечая, что арендодатель не доказал наличие у него права на получение денежных средств за пользование ответчиком спорным имуществом (постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.09 по делу № А56-12329/2008).

В приведенном примере арендодателем по ничтожному договору выступала компания, инвестировавшая строительство, но этот факт не убедил суд в наличии у нее права требовать от арендатора оплаты за пользование помещениями.

В то же время есть иная позиция по этому вопросу. Следуя буквальному указанию пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса, в данном случае должна применяться двусторонняя реституция. То есть арендатор обязан возместить стоимость пользования имуществом конкретно второй стороне недействительной сделки, а именно арендодателю.

Арендатор не может возражать против этого, ссылаясь на отсутствие у арендодателя права собственности, а значит, и прав на получение платы за пользование имуществом. Дело в том, что эта ситуация не нарушает интересов арендатора: он в любом случае должен оплатить фактическое пользование объектом, иначе с его стороны тоже возникнет неосновательное обогащение в силу принципа платного пользования чужим имуществом субъектами предпринимательской деятельности.

Получение незаконным арендодателем платы за пользование имуществом нарушает лишь интересы собственника данного объекта (конечно, если таковой имеется). Именно собственник объекта, а не арендатор вправе потребовать от незаконного арендодателя полученную им плату как неосновательное обогащение.

Некоторые суды придерживаются такой точки зрения и отказывают арендаторам в возврате арендной платы, внесенной по ничтожному договору (см. постановления Президиума ВАС РФ от 29.11.11 № 9256/11, ФАС Московского округа от 07.07.11 по делу № А40-88507/09-11-719).

Возможная причина разной судебной практики. Необходимо заметить, что точка зрения об отсутствии оснований для оплаты фактического пользования преобладает в спорах, когда арендодатели пытаются взыскать с арендаторов задолженность по ничтожному договору.

Когда, наоборот, арендаторы хотят взыскать оплату, которую они внесли за время фактического пользования, суды отказывают в иске. Возможно, причина такого разного подхода судов к одному и тому же вопросу заключается в следующем.

Как правило, истец-арендодатель основывает свои требования на договоре аренды. Арендатор возражает, ссылаясь на ничтожность этого договора, суд соглашается с этим аргументом и отказывает в иске, поскольку он был основан именно на договоре.

В спорах же по взысканию уже перечисленной арендной платы истцы-арендаторы требуют применить последствия недействительности договора (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Тогда суд, разрешая вопрос о реституции, приходит к выводу, что не только арендодатель должен вернуть платежи арендатору, но и арендатор обязан оплатить пользование имуществом, иначе на его стороне возникнет неосновательное обогащение.

Если бы арендодатели свои исковые требования о взыскании платы за фактическое пользование имуществом тоже основывали на пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса (то есть требовали оплату в порядке реституции, а не как долг по договору), не исключено, что в таких спорах практика судов тоже складывалась бы не в пользу арендаторов.

Право собственности зарегистрировано после заключения договора аренды. Ситуацию, когда регистрация права собственности арендодателя состоялась после заключения договора аренды, суды оценивают по-разному. Есть мнение, что последующая регистрация договор не спасает (см. определения ВАС РФ от 28.03.11 № ВАС-3238/11 , № ВАС-3239/11 , постановление ФАС Московского округа от 11.12.09 по делу № А40-56345/08- 60-397).

В части оплаты фактического пользования имуществом эта ситуация аналогична той, в которой регистрация права собственности арендодателя так и не состоялась. Другими словами, если арендатор пытается вернуть назад уже уплаченную за период пользования арендную плату, то ему обычно отказывают в иске. Если же арендодатель пытается взыскать с арендатора долг по оплате, ссылаясь на договор, то его ждет отказ (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.11 по делу № А44-3260/2010).

Но в практике имеются и противоположные примеры когда суды считают, что нарушение процедуры последовательности регистрации и распоряжения имуществом не влечет ничтожности сделки (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.09.10 по делу № А32-21729/2009 , Центрального округа от 20.02.09 по делу № А08-2798/2008-10 , определения ВАС РФ от 17.01.11 № ВАС-18365/10 , от 01.04.09 № 3614/09).

Таким образом, шансы отстоять действительность этого договора имеются, однако они полностью зависят от позиции конкретного суда.

Предварительный договор аренды

Учитывая высокий риск признания недействительным договора аренды объекта, право собственности на который не зарегистрировано, в отношении таких объектов широкое распространение получили предварительные договоры аренды. Для их заключения наличие у арендодателя зарегистрированного права собственности не требуется (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 13.05.10 по делу № А53-14147/2009, Дальневосточного округа от 04.04.11 по делу № А73-6446/2010 , Московского округа от 19.04.10 по делу № А40-93370/09-77533).

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Три года назад Президиум Высшего арбитражного суда в постановлении от 14.07.09 № 402/09 пояснил этот постулат в свете отношений по поводу будущей аренды недвижимости.

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.

В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения (постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.09 № 402/09).

Однако по поводу предварительных договоров аренды тоже существуют определенные опасения. Эти опасения связаны прежде всего с тем, что фактическое использование объекта арендатором на практике начинается уже с момента подписания предварительного договора, а не заключения основного и сам предварительный договор имеет характер смешанного.

Предмет смешанного договора. Застройщики и инвесторы строительства крупных торговых или офисных центров, как правило, еще на стадии строительства заключают с будущими арендаторами смешанные договоры (чаще всего их называют соглашениями об использовании помещений), которые содержат элементы не только предварительного договора аренды, но и договора оказания услуг, а иногда и основного договора аренды.

В подобном соглашении стороны устанавливают свои обязательства в определенный срок заключить договор аренды указанного в соглашении помещения, оговаривают условия подготовки помещения к аренде, иногда его коммерческого использования арендатором до заключения договора аренды, согласовывают взаимодействие сторон в период до заключения договора аренды, а также фиксируют условия будущего договора аренды.

По таким соглашениям помещение сразу передается будущему арендатору по акту для проведения работ по обустройству данного помещения в целях его дальнейшего использования по договору аренды (обычно речь идет о строительно-монтажных, отделочных, электротехнических работах, об установке системы кондиционирования и т. д.).

Соответствующие работы будущий арендатор проводит за свой счет. При этом он также обязан перечислить арендодателю обеспечительный (депозитный) платеж, который не подлежит возврату, если договор аренды не будет заключен или будет в дальнейшем расторгнут по вине арендатора. Большинство соглашений также обязывают арендаторов внести единовременную плату за услуги будущего арендодателя по официальному открытию торгового или офисного центра (периодически этот платеж называют компенсацией расходов арендодателя на открытие торгового или офисного центра).

Иногда такие соглашения не предусматривают плату за пользование помещением до вступления в силу основного договора аренды, иногда предусматривают (например, по условиям соглашения арендатор обязан начать коммерческую деятельность в помещении со дня открытия торгового центра и вносить платежи за пользование, хотя право собственности арендодателя на дату открытия может быть еще не зарегистрировано).

Момент заключения договора аренды. Как правило, срок заключения договора аренды привязан к событию регистрации арендодателем права собственности на здание. С момента регистрации права собственности стороны либо обязуются заключить договор аренды на определенных условиях, либо помещение автоматически считается переданным арендатору на условиях краткосрочного договора аренды (соответственно вступают в силу условия договора аренды, которые включаются непосредственно в соглашение). В последнем случае в определенный срок после регистрации права собственности арендодателя стороны обязуются заключить долгосрочный договор аренды (то есть сроком не менее года), который подлежит государственной регистрации. Краткосрочный договор аренды недвижимого имущества действует до момента регистрации долгосрочного договора аренды.

Судебная практика по смешанным договорам. Как показывает арбитражная практика, суды достаточно лояльно относятся к такого рода смешанным договорам и к предусмотренным в них платежам. В случае возникновения спора между сторонами договора судьба уплаченных арендатором платежей решается в соответствии с положениями данного соглашения, то есть в зависимости от того, является ли на момент обращения в суд предварительный договор действующим или его срок уже истек, был ли заключен основной договор аренды, если нет то по чьей вине, и какой объем обязанностей стороны успели выполнить.

Например, в том случае, если срок заключения основного договора уже истек, а при этом он так и не был заключен (не по вине арендатора), суд обязывает арендодателя вернуть арендатору обеспечительный платеж (постановления ФАС Московского округа от 14.07.10 по делу № А40-95514/09-155-673 , Центрального округа от 21.08.09 по делу № А35-5161/08-С13).

Если суд приходит к выводу, что срок заключения основного договора еще не наступил и предварительный договор по-прежнему действует, то оснований для возврата обеспечительного платежа нет (постановление ФАС Московского округа от 06.12.11 по делу № А40-35821/11-53-309).

Если арендодатель свои обязательства выполнил и открытие торгового или офисного центра состоялось, суды не находят оснований для возврата перечисленной арендодателю платы за открытие (решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.12 по делу № А40-15834/11-105-132 , постановление ФАС Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07).

Что касается оплаты за пользование помещением до заключения договора аренды (если она взималась), то даже в ситуациях, когда по каким-либо причинам суд признает предварительный договор незаключенным, но доказано, что арендатор фактически использовал помещения, суды не находят оснований для возврата арендатору платы за это пользование.

В данном случае в силу статьи 1102 Гражданского кодекса фактический арендатор обязан возместить арендодателю в денежной форме стоимость пользования имуществом (определение ВАС РФ от 17.05.10 № ВАС-5806/10 , постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.10 по делу № А46-11186/2009).

Спорное условие о сроке. Основная масса споров по предварительным договорам аренды связана с неоднозначным толкованием условия о сроке заключения основного договора. Как было отмечено выше, обычно этот срок привязан к моменту регистрации права собственности арендодателя.

Дело в том, что в силу статьи 190 Гражданского кодекса срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой). Факт государственной регистрации права собственности зависит от воли и действий арендодателя. Таким образом, если срок заключения основного договора привязан к событию регистрации права собственности арендодателя (например, договор должен быть заключен в течение 10 дней после регистрации права собственности), этот срок не считается определенным, и тогда основной договор должен быть подписан в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Часто арендаторы полагают, что при необходимости из предварительных соглашений с арендодателями можно будет легко выйти и вернуть свои деньги. Достаточно сослаться на то, что срок заключения договора аренды не согласован, поэтому применяется годичный срок, а раз в течение года договор аренды заключен не был, то условия предварительного договора не действуют. Тем не менее формулировки, обычно используемые в таких соглашениях, и актуальная арбитражная практика эти надежды, как правило, не оправдывают.

Арендодатели обычно устанавливают в смешанных договорах с элементами предварительных, что они действуют до даты регистрации права собственности на здание, но не дольше чем в течение определенного периода времени (например, не дольше чем в течение трех лет с момента заключения данного соглашения), а обязательство сторон по заключению договора аренды действует в течение всего срока действия данного соглашения.

Есть примеры судебных решений (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 06.12.11 по делу № А40-35821/11-53-309), когда суды полагают, что в данном случае срок заключения договора аренды согласован и составляет указанный в нем период времени (в приведенном примере три года).

В соглашениях, предусматривающих автоматическое вступление в силу условий договора аренды, обычно указывают, что обязательства сторон по договору аренды вступают в силу с момента регистрации права собственности арендодателя. Некоторые суды считают такие соглашения не предварительными договорами, а сделками, совершенными под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ), к которым положения о сроке заключения предварительного договора не применяются (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07).

Судьба неотделимых улучшений. Если предварительный договор прекратил свое действие, а основной договор так и не был заключен, у несостоявшегося арендатора возникает вопрос не только о возврате платежей, но и о возмещении расходов на отделку помещения.

Суды разрешают этот вопрос на основании норм о неосновательном обогащении. Так как отделочные работы выполняются в период до окончания строительства и регистрации права собственности арендодателя на здание, последний приобретает право собственности на помещения уже с отделкой, которую осуществил арендатор.

При таких обстоятельствах речь идет не о возмещении арендодателем стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости, а об оплате результата соответствующих работ (постановление Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 14.07.09 № 402/09). Если доказано, что работы были согласованы с арендодателем (как правило, это подтверждается условиями предварительного договора) и результат этих работ имеет потребительскую ценность для арендодателя (то есть он воспользовался результатом работ например, передав данное помещение другому арендатору), то суды взыскивают стоимость работ с арендодателя как его неосновательное обогащение (постановления федеральных арбитражных судов Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07 , Северо-Западного округа от 26.12.11 по делу № А13-743/2010).

Аренда объекта, не введенного в эксплуатацию

Нередко в аренду предлагаются помещения в здании, которое еще не сдано в эксплуатацию. Если потенциальный арендодатель зарегистрировал право собственности на такой объект незавершенного строительства (эта возможность предусмотрена в п. 2 ст. 25 закона от 21.07.97 № 122-ФЗ), то аренда возможна. Имеющиеся опасения связаны с тем, что за эксплуатацию объектов капитального строительства до получения разрешения на их ввод в эксплуатацию установлена административная ответственность (ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ). Со ссылкой на эту норму арендаторы иногда пытаются оспорить договоры аренды, заключенные в отношении объектов незавершенного строительства, как ничтожные. Но поскольку КоАП РФ содержит лишь нормы об ответственности, а прямого запрета в законодательстве на аренду таких объектов нет, суды не разделяют точку зрения о недействительности таких договоров (постановления ФАС Московского округа от 22.12.10 по делу № А40-35886/10-60-192 , Западно-Сибирского округа от 26.01.11 по делу № А03-17500/2009 , Дальневосточного округа от 11.02.10 по делу № А51-2198/2009 , Центрального округа от 04.03.10 по делу № А14-5844/2009/25/19б).

В предварительных договорах сложность составляет индивидуализация объекта аренды, когда здание находится в процессе строительства. Обычно указывают ориентировочную площадь помещения, приводят адресные ориентиры здания, а место расположения помещения в здании отмечают на поэтажном плане. Иногда суды полагают, что этих данных недостаточно и договор не заключен. Сведения, позволяющие определенно установить имущество, являются существенным условием договора (определение ВАС РФ от 17.05.10 № ВАС-5806/10). В других случаях суды считают, что объект определен настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора (постановление ФАС Уральского округа от 08.09.09 по делу № А71-1112/2009-Г29). Лучше включать в предварительный договор условие, что характеристики помещения подлежат уточнению в ходе корректировки проектной документации, и установить порядок корректировок. Тогда объект договора аренды, подлежащего заключению в будущем, является определимым (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.10 по делу № А5314147/2009).

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Как арендодатели доказывают, что арендатор пользовался помещением, если договор признан ничтожным?

С помощью акта приема-передачи помещения. При отсутствии такого акта или при недостаточности описания передаваемого по нему помещения арендодатель не сможет доказать фактическое пользование и взыскать плату за это (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.10 по делу № А296054/2008).

Объект аренды оказался самовольной постройкой, договор ничтожен. Может ли арендатор вернуть арендную плату со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса?

Нет, несмотря на то что в статье 222 Гражданского кодекса прямо указано, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе сдавать ее в аренду, суды не расценивают это как основание для возврата арендатору арендных платежей за фактическое пользование объектом (постановление ФАС Московского округа от 07.07.11 по делу № А40-88507/09-11-719).

В каких случаях можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства?

Если этот объект уже не является предметом действующего договора подряда. Другими словами, если строительные работы в отношении его закончены (п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Как в предварительных договорах обычно формулируют условие об обеспечительном платеже?

Обычно указывают, что в случае отказа или уклонения арендатора от заключения основного договора аренды, а также в случае расторжения договора аренды арендодателем или отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке по причине неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств со стороны арендатора сумма страхового депозита, уплаченная арендатором, последнему не возвращается и остается в полном распоряжении арендодателя.

Источник журнал Юрист компании

Архив новостей

Признаётся ли объектом незавершённого строительства фундамент жилого дома?

Кроме того, ст. 1 Градостроительного кодекса РФ относит как здание, строение, сооружение, так и объекты, строительство которых не завершено, к объектам капитального строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

4 года назад Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо наличие одновременно следующих условий: 1.

Он должен быть неразрывно связан с землей, и его перемещение без несоразмерного ущерба назначению не может быть осуществлено. 2. Он не должен являться предметом действующего договора строительного подряда. Не завершенный строительством объект, являющийся предметом действующего договора строительного подряда, не может быть объектом вещных прав, а только объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства возможна лишь по правилам уступки права требования и перевода долга по обязательствам.

Ипотека на недостроенный частный дом

Недостроем обычно называют помещение, где залит фундамент, стоят стены. Наличие крыши – в зависимости от ситуации. Предполагается, что все отделочные работы новый хозяин будет выполнять самостоятельно.

В недостроенном доме не будут проведены все коммуникации.

Но, несмотря на это, преимущества покупки такого дома налицо, ведь на строительные материалы потратится гораздо меньше денежных средств, чем при строительстве дома с нуля. Покупка недостроенного дома должна осуществляться с трезвой головой и рассудительностью. Если при покупке обычного дома необходимо тщательно проверять его состояние, исправность всех систем и коммуникаций, то недостроенный дом должен быть проверен «от и до» по части документов, потому как подводных камней здесь может быть множество.

Рекомендуем прочесть: Год выпуска товара по штрих коду

Для того чтобы знать, как купить недостроенный дом, необходимо уяснить, что для этого существует два способа, один из которых основывается на общих правилах.

Правовой режим объектов незавершённого строительства

Эти объекты невозможно переместить в пространстве без того, чтобы не нарушить их целевое назначение.

Исходя из этого, можно сделать такой вывод: в этом правовом акте законодатель определённо считает объекты незавершённого строительства вещами, которые относятся к недвижимости. Далее, если почитать Градостроительный кодекс Российской Федерации, а именно его первую статью, то из её смысла можно понять, что объект незавершённого строительства — это, по мысли законодателя, всевозможные капитальные строения, например, сооружения либо здания, а никак не какие-либо временные строения, такие как навесы либо киоски.

Иными словами, по Градостроительному кодексу в понятие ОНС входят только объекты, которые можно назвать капитальными.

Но является ли корректным и верным подобное определение? Представляется, что если рассматривать положения Градостроительного кодекса через призму функциональности, то нет.

Проблема № 6. Приобретение жилья не у застройщика

Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию. Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам. Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.

Как называются недостроенные дома

Нужно ознакомиться с Гражданским и Земельным кодексом, изучить случаи, когда частный дом не подлежит регистрации и является незаконным.

Также важно оценить качество кладки недостроенного объекта, фундамента и всех других частей строения.

Если есть бюджет для оплаты услуг специалиста, можно нанять профессионального оценщика.

Скорее всего, понадобятся два специалиста:

оценщик в более традиционном смысле.
профессионал, проверяющий здание на наличие строительных и юридических ошибок;

Инфо В нем описываются все выявленные недочеты и несоответствия. При этом комиссией устанавливается срок для устранения погрешностей.

Затем проверка проводится заново.

Данный документ подтверждает текущее состояние недвижимости Документ, подтверждающий право Собственности на земельный участок В упрощенном порядке можно оформить как недавно построенный объект, так и давно существующий дом-самострой.

Всё о приватизации дачного дома: нужно ли проводить, если земля в собственности

Если надо сделать приватизацию домиков на уже приватизированных землях, важно помнить, что осуществляется она точно так же, как и на неприватизированных (то есть находящимся в собственности у садоводческих товариществ). Паспорт с кадастровым номером в этом случае заменяется свидетельством о праве собственности землёй.

Интересно почитать: Задержали судебные приставы

Надо ли проводить приватизацию дачного дома на приватизированной земле, даже если он недостроенный? Нет, это необязательная процедура. Решение в такой ситуации принимает сам владелец. Однако если он решит продать дачный участок вместе с домом, то тут необходимо будет проверить все документы. Вполне возможно, что вместе с приватизацией участка, где-то в документах оговаривался и дом, находящийся на его территории. Всё зависит от конкретно сложившейся ситуации.

Вся информация о недвижимости Крыма – здесь!

Недостроенным домом могут назвать и «коробку» или фундамент, требующие затрат не только на ремонт, но и на завершение общестроительных работ. В первом и втором случаях можно покупать и поэтапно осваивать жилое пространство, постепенно занимаясь ремонтными работами.

А вот когда строение полностью отвечает названию «недостроенный дом», придется основательно потрудиться. Не исключено, что придется рушить старую кладку и возводить все заново.

Дома без внутренней отделки продаются часто, к примеру, в тех же самых коттеджных городках и дачных поселках. «Хатынка» с чистовой отделкой стоит от $1 тыс. за 1 м2 в зависимости от «элитности» коттеджного городка и качества использованных стройматериалов.

Среди объектов загородной недвижимости на недострои-коробки приходится не более 1,5-2% всей совокупности домов, выставленных на продажу.