Пожизненная рента квартиры – советы при составлении договора

Граждане РФ имеют возможность воспользоваться сразу несколькими способами получения жилищной площадки на законном основании. Одним из наиболее прогрессивных и современных механизмов приобретения жилья является заключение договора пожизненного содержания. Подобный документ, в отличие от банального договора дарения, гарантирует пожилым людям получение заботы и ухода взамен на предоставление недвижимой собственности.

Обратите внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с нашим юристом внизу экрана или позвонить по телефону Москва; Санкт-Петербург. Бесплатный звонок для всей России.

Что такое договор о пожизненном содержании

Договор о пожизненном содержании, или договор ренты, – это документ, подписантами которого являются владелец жилищной площади и лицо, обязующееся ухаживать за собственником до его смерти. Бумага регламентирует тонкости обеспечения владельца имущества всем необходимым и включает условия, при которых возможно расторжение соглашения.

В договоре указываются методы и тонкости ухода. Как правило, подписант, наследующий имущество, обязуется:

• предоставлять владельцу недвижимости продукты питания и медикаменты;
• обеспечивать постоянный уход, если собственник нуждается в этом;
• выплачивать определенную денежную сумму ежемесячно.

Важно! Взносы со стороны плательщика ренты считаются доходом и облагаются налогом в размере 13%.

Постоянная и пожизненная рента. Чем они отличаются?

Постоянная рента — это вид сделки, которая предусматривает бессрочный характер обязательств. Они возлагаются на опекуна по выплате ренты. В этом случае действие договора не ограничено каким-либо периодом времени, не зависит от продолжительности жизни собственника квартиры. Сделка считается исполненной после поступления всей суммы за недвижимость.

Здесь не исключается и помощь услугами: покупка продуктов питания, лекарств, медицинского сопровождения. То есть договор может быть заключён так: часть взносов делается деньгами, а вторая часть — услугами или товарами.

В случае постоянной ренты рентоплательщик имеет право выкупить объект недвижимости до смерти собственника. Он может получить денежные средства абсолютно разными частями, здесь главное, заранее это обсудить с хозяином. При пожизненной — такое невозможно.

Это важно знать: Договор аренды и его существенные условия

Кто может оформить договор

Существует определенный перечень условий, при соблюдении которых стороны имеют право составить договор ренты:

• получатель содержания должен быть физическим лицом;
• собственность должна находиться в единоличном владении;
• жилплощать не должна иметь каких-либо обременений;
• обе стороны должны быть полностью дееспособными.

Важно! Плательщиком вправе выступать как юридическое, так и физическое лицо.

Как заключить договор

Соглашение должно быть оформлено исключительно в письменном виде. Законодательством не предусмотрена единая форма подобных бумаг, поэтому лучшим вариантом будет обращение к специалисту за подробной консультацией.

Бумага на пожизненную ренту в обязательном порядке должна содержать следующие сведения:

• место и дату заключения соглашения;
• полные реквизиты подписантов;
• максимально детальное описание объекта передаваемой собственности;
• порядок предоставления содержания;
• права и обязанности подписантов;
• ответственность сторон за нарушение соглашения;
• действия при возникновении непредвиденных обстоятельств;
• срок действия соглашения;
• другие тонкости, например, распределение расходов на юридическую проводку документа.

Обратите внимание! Если хотя бы один из перечисленных выше пунктов не был отражен в договоре, его возможно будет оспорить и признать недействительным.

Необходимые для оформления договора документы

Поскольку договор связан с последующей передачей собственности во владение другого лица, для оформления бумаги нотариус запросит следующий перечень документов:

• оригиналы и копии паспортов сторон;
• согласие владельца имущества на проведение сделки;
• согласие супругов подписантов, если таковые имеются;
• справку из БТИ, содержащую оценочную стоимость собственности;
• бумаги, подтверждающие, что имущество действительно принадлежит рентаполучателю;
• справку об отсутствии обременений на жилплощадь;
• поэтажный план квартиры или дома, выданный в уполномоченных государственных структурах;
• справки, подтверждающие отсутствие наркотической зависимости или психических заболеваний;
• заявку на регистрацию соглашения;
• справку, подтверждающую обоснованность заключения бумаги;
• квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины за регистрацию соглашения.

Договор ренты: образец 2020 и пошаговая инструкция по составлению

В последнее время договор не претерпел существенных изменений. Он составляется в 3 одинаковых экземплярах и обязательно содержит такие разделы:

1. Персональные данные сторон соглашения.
2. Предмет договора – какое именно имущество будет передано в собственность плательщику по смерти получателя ренты.
3. Подробное описание обязательств плательщика по отношению к получателю: размер рентного платежа, форма его оплаты (на банковский счет или наличными средствами), прочие обязательства.
4. Права и обязанности сторон, их ответственность.
5. Порядок расторжения договора – в том числе подробно описываются условия выкупа ренты (т.е. какая сумма и при каких условиях).
6. Прочие пункты, подписи, реквизиты сторон.

Вначале прописываются ФИО и паспортные данные обеих сторон. Если получателей ренты несколько, а также в случае платы рентных платежей третьей стороне обязательно вписываются и их данные.

Предмет договора ренты

Далее указывается предмет договора. Здесь очень важно иметь в виду, что прописываются максимально подробно все сведения, которые касаются имущества (недвижимости и любого другого):

• свидетельство о собственности – номер документа, дата выдачи, на чье имя выдано;
• дата, номер и название договора, на основании которого имущество перешло в собственность нынешнего владельца: например, договор купли-продажи, мены, дарения и т.п.;
• имеет ли какое-либо третье лицо право пользования этим же помещением;
• есть ли прочие обременения на имущество (арест, залог, сервитут на земельный участок и др.); если есть – на основании каких документов (решения суда, постановления местной Администрации и т.п.);
• цена имущества, которая определена по соглашению получателя и плательщика ренты либо на основании независимой экспертизы (в последнем случае обязательно прикладывается копия заключения экспертизы).

Порядок платы рентного содержания

Здесь подробно прописывается, каким образом плательщик будет вносить плату, в каком размере, на какой счет получателя.

Права и обязанности сторон

В этом разделе подробно описывается, на что может рассчитывать плательщик и покупатель ренты, а также, какие обязательства они принимают на себя. По сути пожилой человек обязан только подписать акт передачи имущественного объекта, а также прийти лично или направить своего представителя по доверенности в орган государственной регистрации, чтобы оформить переход собственности квартиры (или другого объекта) в собственность получателя после даты своей смерти.

Выкуп ренты

Этому пункту следует уделить особое внимания – т.е. предусмотреть все условия:

• по чьей инициативе может быть начата процедура выкупа ренты;
• какая сумма должна быть внесена плательщиком получателю;
• каковы сроки внесения этой суммы;
• на какой счет она должна поступить.

Прочие пункты

Остальные разделы стандартны для любых гражданских договоров – указывается ответственность сторон за возможное невыполнение своих обязательств, реквизиты банковских счетов, подписи.

Наследование договора пожизненного содержания

Согласно законодательству, если рентоплательщик умирает, обязанности по содержанию иждивенца переносятся на наследников. В случае, если наследники неоднократно нарушают соглашение, то рентополучатель имеет право обратиться в суд и расторгнуть соглашение по причине непредоставления услуг, описанных в документе.

В ситуации, когда ни один из наследников рентоплательщика не вступил в наследство, соглашение переходит в пользу государства. При этом, госорганы также вправе отказаться от пожизненного содержания рентополучателя. В таком случае последний имеет право подать в суд и расторгнуть сделку.

Преимущества и недостатки пожизненной ренты квартиры

Такая сделка имеет определённые риски и потери:

1. Опекун может быть обычным мошенником, не выполняющим условия договора, а для оказания услуг рентоплательщику может выбрать недобросовестного исполнителя.
2. Рентоплательщик может быть не в силах обеспечивать хозяина жилья всем необходимым.
3. Собственник вполне может прожить намного дольше опекуна, соответственно, тот не сможет получить свою квартиру.
4. После смерти владельца недвижимости родственники могут оспорить условия контракта и обратиться с иском о его расторжении в суд.
5. Через какое-то время рентополучатель вполне захочет расторгнуть договор, но если опекун добросовестно выполняет все условия контракта, то сделать это будет практически невозможно.

Укажем существенные плюсы и минусы сделки:

Плюсы пожизненной ренты:

• Собственник жилья может расторгнуть контракт только через обращение в судебное учреждение.
• Договор ренты всегда проходит регистрацию в Росреестре, поэтому хозяин квартиры может быть спокоен — «чёрные риелторы» его не будут беспокоить.
• Такая сделка заключается на взаимовыгодных условиях: пенсионер получает весь необходимый уход и заботу, живя при этом в своих привычных условиях, а опекун, если добросовестно исполняет все положения договора, как итог — получит квартиру.

Минусы пожизненной ренты:

• Рентоплательщик должен каждый месяц перечислять собственнику объекта недвижимости фиксированную сумму.
• Если опекун не соблюдает условия контракта, то получатель имеет право расторгнуть его, при этом все денежные средства обратно плательщику не возвращаются.

Это важно знать: Образец расторжения договора аренды по соглашению участников

Частые ошибки при оформлении

Типичными ошибками при оформлении выступают:

• неполное описание обязанностей и прав сторон;
• отсутствие части обязательных пунктов;
• двусмысленное описание условий;
• ошибка в паспортных данных сторон;
• некорректное описание сути требований.

Чтобы избежать типичных ошибок при оформлении, сторонам следует внимательно изучить образец, доступный по ссылке.

Аннулирование договора

Признание сделки ничтожной производится исключительно в судебном порядке. В случае, если инициатором разрыва соглашения выступает рентополучатель, в исковом заявлении ему необходимо указать:

• причины аннулирования соглашения;
• доказательства недобросовестного содержания;
• квитанции и справки, подтверждающие факт неоплаты услуг содержателем.

Закон позволяет сторонам расторгнуть соглашение на добровольной основе. При этом:

• арендополучатель получает свою собственность назад;
• содержатель вправе требовать возмещение финансовых трат за время действия соглашения.

Возможные подводные камни договора

Несмотря на все очевидные преимущества, соглашение о пожизненном содержании содержит существенное количество минусов и подводных камней для обоих подписантов:

1. Недобросовестный рентоплательщик. Перспектива получения практически бесплатной квартиры с каждым днем привлекает все больше мошенников. Гражданину, принявшему решение оформить договор ренты, в обязательном порядке следует внимательно подходить к выбору контрагента, дабы обезопасить себя от проблем в ближайшей перспективе.
2. Финансовые трудности, возникающие во время действия договора. Иногда во время действия соглашения рентоплательщики теряют источник постоянного дохода и, в связи с этим, испытывают серьезные финансовые трудности. Или, напротив, рентополучатель начинает требовать большее содержание, в связи с болезнью. Подобные непредвиденные обстоятельства должны быть оговорены на этапе составления бумаги.
3. Смерть плательщика. Порой плательщики умирают раньше, чем получатели. В таких случаях договор и обязанности переходят по наследству.
4. Переселение владельца квартиры в другое место. В бумаге обязательно следует отразить возможность переезда рентополучателя в другие квартиры или дома.
5. Расторжение сделки вследствие мошеннических действий одной из сторон. Ни один из подписантов не имеет законного права расторгать соглашение в одностороннем порядке. Данная процедура производится только через суд, причем, в иске рентополучатель должен указать веские причины для признания сделки ничтожной.
6. Неисполнение предписанных в соглашении условий. Мошенники часто пользуются тем, что большинство людей не знает законов и собственных прав. Такие лица попросту не выполняют свои обязанности в надежде на отсутствие санкций со стороны рентополучателя.
7. Появление родственников владельца недвижимости после его смерти. Нередки случаи, когда сразу после смерти рентополучателя появляются родственники и начинают претендовать на жилплощадь, переданную по соглашению.

Дабы избежать большинства форс-мажорных ситуаций, специалисты рекомендуют:

• вести четкий учет потраченных на оплату ренты средств;
• сохранять все квитанции и чеки;
• непосредственно до подписания договора попросить рентополучателя пройти обследование и сохранить справки;
• оплачивать коммунальные услуги и передавать получателю рентную плату, даже если последний от нее отказывается.

Судебная практика

Согласно федеральной судебной практике существует огромное количество мошенников, действующих по таким схемам:

1. Пожилой человек подписывает договор ренты. Плательщик тщательно придерживается всех условий договора и вносит средства в срок. В какой-то момент бабушка или дедушка начинают всячески препятствовать выполнению условий договора, например, не принимают рентную плату или не позволяют оплачивать коммунальные услуги. В конечном итоге, если плательщик поддается на уговоры пожилых людей, то они подают в суд на основании неисполнения соглашения и оставляют жилищную площадь у себя. При этом все средства, оплаченные второй стороной, не подлежат возврату.
2. Бабушка заключает договор пожизненного содержания с мошенником. Последний всячески избегает выполнения своих обязанностей, пользуясь незнанием пожилого человека. В конечном итоге, недобросовестный рентоплательщик получает квартиру за бесценок, а бабушка остается не у дел.

Можно ли оспорить договор

Родственники имеют право оспорить договор лишь при следующих обстоятельствах:

• он был неправильно составлен;
• некоторые обязательные пункты не были учтены;
• соглашение не заверили нотариально и не зарегистрировали в отделе юстиций;
• к соглашению не приложили справки о полной дееспособности подписантов.

Если ни одного из вышеперечисленных факторов нет, то оспорить документ не представляется возможным.

Защищенность рентополучателя

В случае возникновения проблем с оплатой на плательщика ренты может быть подан иск в суд с требованием возместить не только задержанные выплаты, но и проценты за просрочку, если величина процента не указана в договоре, то она исчисляется исходя из величины банковского процента за просроченные платежи. Начисление идет за каждый просроченный день.

Если плательщиком была продана обремененная собственность, как писалось выше, все обязанности перешли по договору к новому собственнику, но в случае, если со стороны нового собственника не выполняются условия договора, оплачиваются не вовремя взносы, то первоначальный собственник несет с новым субсидиарную ответственность.