Как делится ипотека до брака при разводе супругов

Имущество каждого из супругов

Имущество, которое принадлежало каждому из супругов до вступления в брак, является индивидуальной собственностью и не подлежит разделу.

Рассмотрим на примере недвижимости. Супругу до брака приобрел квартиру и внес за нее залог, но не оплатил полностью: в этом случае можно предположить, что имущество будет являться общей собственностью в части оплаты квартиры из средств бюджета семьи. Но если квартира была оплачена до брака, то жена на нее претендовать не сможет (за исключением случаев, если были осуществлены улучшения и часть квартиры по решению суда признана общим имуществом).

Какие права у «второй половины», если квартира куплена по ипотеке до брака

— Пей сок, дорогая! А об ипотеке потом подумаем.

Вы писали о проблемах раздела жилья, купленного по ипотеке в браке (см. «Ваш дом» за 19 августа c. г.).

А я купил квартиру в кредит два месяца назад, а сейчас планирую жениться. Расплачиваться по ипотеке буду уже в браке, и меня интересует: получит ли супруга право на часть жилья?

Игорь.

— Вопрос решается неоднозначно: если дело дойдет до развода и (или) раздела имущества, то все будет зависеть от мастерства адвокатов бывших мужа и жены, так как в законах есть аргументы в пользу каждого из супругов, — поясняет наш постоянный эксперт, председатель коллегии адвокатов «Павлович и партнеры» Олег ПАВЛОВИЧ.

Чтобы вы могли сориентироваться, мы приведем и те и другие положения законодательства.

1. На что может ссылаться супруг, претендующий на часть жилья, купленного «второй половиной» до брака по ипотеке:

— Согласно Семейному кодексу имущество, нажитое мужем и женой во время брака, является их совместной собственностью. В том числе к общей собственности закон относит заработки и иные доходы любого из супругов.

Таким образом, получается: расплачиваясь по ипотечному кредиту в период брака, супруг тратит общие средства, и «вторая половина» тоже имеет долю во вкладе в квартиру.

На основании этого можно, с одной стороны, требовать возврата части такого вклада, т. е. выплаты половины денежной суммы, внесенной за квартиру после оформления брака.

С другой стороны, отмечает Олег Павлович, можно попробовать применить подход, который используется при разделе имущества, нажитого в незарегистрированном, гражданском браке. В этом случае супруг, ссылаясь на свой вклад в имущество, зарегистрированное на «вторую половину», требует выделить долю в праве собственности соразмерно своей части вложенных средств. О возможности такого выдела говорится в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 25.04.95 № 6.

2. Как аргументировать свою позицию супругу, оформившему ипотеку до вступления в брак, чтобы сохранить квартиру:

— Согласно Гражданскому кодексу право собственности на недвижимое имущество, в том числе на жилье, возникает с момента государственной регистрации такого права. Поскольку квартира приобретена по ипотеке и зарегистрирована в собственность до свадьбы, то она однозначно относится к имуществу, принадлежавшему супругу до брака. А оно, как известно, является личной собственностью и разделу не подлежит (ст. 36 Семейного кодекса).

Также можно поставить вопрос о том, что «второй половине», претендующей на вклад в квартиру после брака, нужно еще доказать, какие именно средства шли на оплату кредита: был ли это заработок супруга или, может, его личные добрачные сбережения, деньги, полученные в дар или по наследству и т. п. Нюанс в том, что добрачные накопления и суммы, полученные в период брака безвозмездно, к общим доходам не относятся и остаются личной собственностью супруга-плательщика. В этом случае претендовать на совместные вложения в оплату кредита на квартиру нельзя.

Как признать имущество общим

Законодатель допускает возможность признание индивидуального имущества супругов общим имуществом. Для этого заинтересованной стороне необходимо пойти в суд, оплатить госпошлину и представить веские доказательства того, что в данное имущество были произведены улучшения, которые тем или иным образом увеличили его стоимость.

Например, если средства супругов были потрачены на ремонт квартиры или на погашение ипотечного кредита, необходимо доказать источник этих средств и их соотносимость с семейным бюджетом. Причем улучшения имущества должны быть неотделимы, то есть их невозможно забрать и перенести в другое место.

Как делить квартиру, приобретенную в ипотеку до брака

Когда последний пункт невыполним, то стоит готовиться к сюрпризам. Хотя юристы акцентируют внимание на подписании брачного контракта. В странах СНГ подобные соглашения являются редкими, но в Европе или США договора заключают каждые вторые пары.

Бракоразводный процесс никогда не проходит без последствий, главным из которых считается дележ недвижимости. Вопрос стоит довольно остро, так как каждому из супругов приходится доказывать наличие своей имущественной доли. И если не получается решить вопрос полюбовно, то следует обращаться в суд.

Рекомендуем прочесть: Льготы На Проезд В Электричке Для Пенсионеров В Нижегородской Области

Идем в суд

В какой суд идти?

• в мировой по месту жительства ответчика (если сумма иска до 50 000 руб.);
• в районный по месту жительства ответчика (если сумма иска более 50 000 руб.).

Если место жительства ответчика неизвестно, необходимо обратиться в суд по месту его последней регистрации на территории РФ. Когда и про нее нет информации, иск подается по месту нахождения недвижимого имущества/большей части движимого.
Размер госпошлины зависит от суммы иска.

Какие доказательства можно использовать?

• платежные документы;
• договоры;
• свидетельские показания.

Юридическая коллизия

Фото: https://pixabay.com/photos/hammer-horizontal-court-justice-802301/
Рассмотрим пример: женщина взяла ипотеку и вышла замуж. Ещё до похода в ЗАГС она зарегистрировала право собственности на жилплощадь. И можно предположить, что эта квартира целиком и полностью принадлежит ей. Но не всё так просто, ведь ипотека выплачивается не сразу, а на протяжении многих лет.

Предположим, что квартира стоила 3 миллиона рублей. 1 миллион женщина внесла в качестве первоначального взноса и заключила кредитный договор на 2 млн рублей. После вступления в брак эту сумму и проценты уже семейная пара выплачивала в течение 7 лет. И вот, последний платёж внесён, но тут муж подаёт заявление на развод и раздел совместно нажитого имущества. То бишь ипотечной квартиры. Основание – он принимал участие в оплате кредита.

Так как право собственности на жильё женщина получила до брака, то квадратные метры не могут являться совместным имуществом и не могут быть поделены. Но 2 млн рублей, которые были выплачены в брачный период, уже считается общим имуществом. А значит, на его половину бывший муж, согласно СК РФ, может претендовать. Как итог: скорее всего, суд примет сторону супруга и обяжет женщину выплатить ему 1 млн рублей (плюс проценты за кредит).

Судья может отказать бывшему мужу в его иске, если супруга докажет, что он не получал доход и, как следствие, не участвовал в оплате ипотечного кредита. Однако тут необходимо доказывать, что мужчина делал это по неуважительным причинам (например, вёл «аморальный» образ жизни, злоупотреблял алкоголем или наркотиками).

Как разделить ипотеку

Если супруги разводятся и имеют общую ипотеку, ее можно разделить 3 способами:

1. Один супруг выкупает долю второго и продолжает платить кредит.
2. Супруг подает заявление в банк на замену стороны в договоре.
3. Квартира продается, средства, оставшиеся после уплаты ипотеки, делятся между супругами.

Как правило, банк неохотно идет на замену должника в обязательстве, так как выдавал он кредит платежеспособному гражданину, и поэтому может сомневаться в возможности оплаты второго супруга (иного лица), особенно, если они имеют какие-либо особенности, связанные с получением дохода (например, находится в декрете, пенсионер и т.д.).

Даже если суд в своем решении указал, что ипотека подлежит разделу, это не обязывает банк произвести замену стороны в договоре.

Ипотека, взятая до брака, при разводе и раздел общего имущества

РАЗВОДис.РУ Развод Раздел имущества

Раздел имущества – юридически трудная составляющая развода. Согласно статистике, 30% пар, желающих расторжения брака, остаются вместе, не желая делить имущество.

Решившим мирно разойтись, ипотека, взятая до брака, при разводе вносит дополнительные проблемы. Ипотека накладывает определенные обязательства и разделить в случае развода имущество становится трудно.

Как делится квартира при разводе? Есть законы и возможности решить проблему мирным путем.

Права супругов

При разводе нужно обратить внимание на следующие пункты:

• Статья 34 Семейного Кодекса Российской Федерации определяет имущество, нажитое в браке, общим. При разводе оно делится пополам;
• Оформив ипотеку на квартиру, покупатель-заемщик становится собственником жилья.

Кто собственник жилья? Второй пункт поясняет: супруг, купивший недвижимость, является полноправным хозяином. Если действие совершалось до брака – он единолично владеет правами. В случае развода, второй супруг не имеет прав на жилье: полную передачу в собственность, получение доли, продажу и последующий раздел вырученной суммы.

Квартира принадлежит только одному и остается за хозяином после расторжения брака. Если бралась ипотека и при регистрации брака сумма не выплачена, в игру вступает ст.34 СК РФ: доход, получаемый супругами в браке, является общим. Даже если жена занималась домашним хозяйством или сидела с детьми, не выплачивая ипотеку.

Деньги, которыми ежемесячно погашалась ипотека – совместное имущество.

Если брак распадется – на них можно претендовать обеим сторонам. При разводе собственник выплачивает второму супругу долю из суммы, внесенной по платежам на погашение ипотеки за время существования брака.

Не отдать квартиру, забрать ее или не выплатить деньги невозможно. Если один из супругов не имел дохода без уважительной причины и ипотеку погашал работающий супруг, необходимо доказать это. Судебная практика показывает, что это сложно и требуются весомые аргументы.

Если причина отсутствия доходов в алкоголизме или принятии наркотических средств – появляется шанс выиграть дело. В противном случае суд согласится с объективными причинами отсутствия заработков.

В законе указаны уважительные причины и доказать непричастность жены к ведению домашнего хозяйства или воспитанию ребенка, сложно.

Некоторые юристы утверждают: есть шанс не отдавать долю, если предоставить суду квитанции, что ипотека выплачивалась прямым вычетом из зарплаты, зафиксированным в бухгалтерии организации, без получения денег на руки, а значит, фактического дохода не было и делить нечего. На практике, вариант не имеет юридического обоснования.

34 статья СК РФ распространяется на все виды доходов, считающихся общими. В судебной практике встречались варианты, когда владелец имущества хотел оформить дарственную на родственника и не выплачивать часть потраченных на ипотеку средств, при разводе. Подобная лазейка нежизнеспособна.

Для продажи/дарения имущества, если ипотека не погашена, требуется разрешение банка – добиться его крайне сложно. Разрешено продавать, но банк продаст имущество самостоятельно.

Как решить ситуацию?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

8 – Для регионов России

8 – Москва и Московская обл.

8 – Санкт-Петербург и Ленинградская обл.

Законным и надежным способом станет заключение брачного контракта – составленного при регистрации брака или непосредственно перед разводом. Составлять договор должен специалист, с последующим нотариальным заверением. Устная договоренность не имеет юридической силы и при разводе. Правовой акт о брачном контракте регламентируется статьей 92 Семейного Кодекса РФ.

Практика показывает, что составление брачного договора решает большинство проблем, связанных с разделом имущества.

Если в контракте прописано, что материальные ценности принадлежат конкретно одному из супругов, то статья 34 СК РФ бессильна и при разводе имущество делится согласно брачному договору. Возможные пункты контракта:

1. Подтверждение, что ипотека, взята до брака.
2. Доля каждого из супругов в погашении кредита.
3. Размер денежной компенсации при разводе.

Муж берет ипотеку на кого будет оформлена квартира

Докажете что продал дороже флаг вам в руки. Не имеет НИКАКОГО значения на кого оформлена машина и ДО.Вот все таки хорошо в ипотеку квартиру в браке брать. Долги общие. А так купил муж на свои деньги за наличку, а жена потом половину оттяпает на халяву.

Мы с мужем взяли квартиру в ипотеку.Ипотека и квартира оформлены на 10 лет, на мужа.При оформлении кредита банк не дал возможности взять кредит и оформить квартиру на меня.У мужа есть двое взрослых детей от первого.

Рекомендуем прочесть: Рассчитать льготы на коммунальные услуги ветеранам труда в пермском крае

Какие еще существуют варианты, которые можно задействовать

Расторжение супружеских уз – эмоционально сложный процесс, экс-супруги часто не в состоянии принять обоюдное решение, вариации разрешения спора следующие:

1. Заемщики перестают платить. После определенного периода просрочки (2-3 месяца), банк имеет право продать объект залога в принудительном порядке с целью перекрытия убытков. Быстрая продажа осуществляется с большим дисконтом, для супругов она совсем невыгодна, они теряют имущество и уплаченные деньги.
2. Через суд принято решения о равномерном разделении обязанностей выплачивать ссуду, но кто-то не вносит плановые платежи. Результат, как в предыдущем пункте.
3. Один из супругов уступает дом другому, но требует возврата части уплаченных денег. Для возмещения денег можно предпринять следующие варианты:

• Занять, реализовать личные активы, уступить свою долю в чем-то другом;
• Оформить заем: обратится в банк с запросом об увеличении суммы действующей кредитной линии или взять займ под другой залог.

1. При наличии несовершеннолетних детей возможно неравноценное разделение между парой, часть недвижимости необязательно прямо пропорциональна к сумме плановых погашений. Как делится квартира в ипотеке при разводе, если есть дети, рассмотрим ниже.
2. Распался гражданский брак, а сделка оформлена на мужа. Учитывая такие вводные, экс-супруг единственный собственник. Жена может рассчитывать только на некоторую денежную компенсацию, но требуются весомые доказательства денежного вклада: оплаченные квитанции, чеки.
3. Иногда есть возможность доказать, что второй супруг не осуществлял вклад в данную недвижимость, но процесс непростой. Даже если все выплаты осуществлялись с дохода мужа, это приравнивается к бюджету семьи. Взнос считается единоличным, если аргументировать, что это подарок/доход от реализации личных активов.

Как делится ипотечное жилье, если собственник муж или жена

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, алгоритм действий:

• Супруги должны действовать согласовано (чтобы минимизировать потери).
• Инициатор обращается в судовую инстанцию для разделения активов. Банк к заседаниям не привлекается, потому что не выдвигается требование разделить долги (за финансовой организацией остается право требовать возврат средств от заемщика или поручителя).
• Судья принимает решение о долевом распределении, не исключен вариант передачи объекта в одни руки.
• Владельцы обращаются Государственный регистрационный орган за получением нового свидетельства собственности.
• Супруги обращаются в банк со сформированным пакетом документов: заключение суда, свидетельство собственности, заявления созаемщиков, где они требуют изменить условия соглашения. В данной ситуации действия кредитора основываются на решении судебных органов.

Такой путь решения спора поможет сохранить дом, в случае безоговорочного выполнения новых требований кредитора. Если экс-супруги прийти к обоюдному сценарию не могут, то кредитор принимает выгодный для себя ход событий, что может повлечь значительные потери для заемщиков.

Варианты раздела квартиры, приобретенной до брака

Согласно российскому законодательству, ипотека до брака при разводе делится следующим образом.

1. Имущество признаётся собственностью супруга, оформлявшего кредит и жильё на себя. Второму супругу возмещаются внесённые им платежи – либо добровольно, либо по решению суда.
2. Жилплощадь делится на доли в соответствии с участием в оплате кредитного долга. После этого ипотека переоформляется на бывших мужа и жену по отдельности.
3. Ипотечный кредит выплачивается бывшими супругами совместно и после бракоразводного процесса.

Банк может требовать досрочного исполнения долговых обязательств, если посчитает, что доход заёмщика существенно уменьшится после развода. Например, бывший муж будет отдавать 25 % своей зарплаты в качестве алиментов на ребёнка.

Особняком стоит следующая ситуация: квартира куплена до брака в строящемся доме, а оформление в собственность происходило уже после расписывания в ЗАГСе. В таком случае жилплощадь считается уже совместно нажитым имуществом. Следовательно, недвижимость будет делиться пополам. Если развод случился до того времени, как дом был сдан, то второй супруг может подать иск в суд о возмещении потраченных на оплату кредита денежных средств.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

• Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
• Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
• Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Квартира купленная в браке ипотеку оформлена на одного из супругов

Даже при оформлении договора дарения родственники освобождаются от обязанности по уплате налога. ✔ Наследование квартиры. Квартира, полученная в наследство – личная собственность супруга.

• Если в это время заёмщик будет состоять в браке, то, скорее всего, суд обяжет его выделить долю в квартире бывшему супругу/супруге при разводе.
• Если заёмщик разведётся до получения свидетельства, то суд обяжет выплатить компенсацию бывшему супругу/супруге, поскольку по закону кредит выплачивался совместными усилиями.