Как составляется и когда используется договор залога недвижимого имущества

Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

Опубликовано: 19.12.2017

Время на чтение: 6 мин

0

106

Приобретение недвижимости с использованием заемных средств в настоящее время распространено на территории Российской Федерации, так как большое количество людей желает приобрести себе жилье, но не всегда располагает всей необходимой суммой для осуществления такой покупки.

• Что такое залог и когда он используется?
• Порядок оформления залога
• Оформление договора

В качестве гарантии возвращения взятых взаймы средств банк требует предоставления залога, об использовании которого составляется специальный договор.

Кто может оформить договор займа под залог недвижимости

Заключить договор залога недвижимого имущества для обеспечения займа могут все физические лица, которые достигли возраста 18-ти лет и являются дееспособными. При этом не обязательно иметь российское гражданство. Участвовать в сделке могут также иностранные граждане и лица без гражданства.

В качестве залога может использоваться любой объект недвижимости: квартира, дом, земельный участок, гараж, комната, коммерческое помещение, объект незавершенного строительства и т.д. Займодавец вправе устанавливать требования к состоянию предмета залога. К примеру, он может отказать в предоставлении денег, если в качестве залогового имущества предлагается ветхое жилье.

Недвижимость может быть передана в залог только собственником. Право собственности должно подтверждаться документально. Это означает, что, если человек проживает в квартире на основании договора социального найма или аренды, он не может сделать ее обеспечением для получения денежных средств.

Понятие

Очень многие российские граждане путают между собой 3 понятия:

• залог;
• задаток;
• аванс.

Но при заключении сделок они имеют между собой существенные различия, которые приводят к разным правовым последствиям. Итак, основными отличительными особенностями залога является его неденежная форма. Это определенное дополнительное обязательство гарантирует исполнение основного. А в случае неисполнения происходит уступка прав собственности на залоговое имущество.

Залог может быть дан в виде:

• движимого имущества;
• недвижимого.

В качестве движимого имущества могут быть предоставлены правоустанавливающие документы на автомобиль или иную собственность. А недвижимое имущество носит название ипотека. Такой вид залога оформляется в качестве обременения, данная сделка обязательно регистрируется Росреестром.

Поэтому основной признак залога – его вещный характер. Залоговое право может переходить по наследству и на основании иных договоров отчуждения.

При оформлении залога движимое имущество переходит к залогодержателю только на хранение. Он не имеет права пользоваться им. При залоге недвижимого имущества оно остается у залогодателя с правом пользования и владения.

Документы для оформления

Для оформления договора залога необходимо иметь общегражданские паспорта сторон. В тексте соглашения обязательно указываются данные залогодержателя и залогодателя.

Для оформления также потребуется договор займа. Сведения об этом документе и суть сделки также должны быть прописаны в договоре залога недвижимости.

Кроме того, необходимо предоставить документы, подтверждающие право собственности на объект, а также техническую документацию недвижимости. В договоре потребуется прописать адрес местонахождения, площадь и другие данные, которые помогают идентифицировать объект.

Предмет залога подлежит оценке. Для проведения этого мероприятия потребуется обращаться в оценочную компанию или к независимому оценщику. Специалист проведет необходимые работы и оформит отчет, который будет содержать текущую рыночную стоимость.

Юридические действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Без прохождения этой процедуры договор залога не вступит в законную силу, будет считаться незаключенным.

Регистрация осуществляется в органах Росреестра или МФЦ. Для этого потребуется подготовить следующие документы:

• заявление от обеих сторон (если договор был заверен нотариально, потребуется заявление от одного участника сделки);
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• договор залога в трех экземплярах – по одной для каждой стороны и для Росреестра;
• документ-основание для возникновения права собственности – дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
• технические документы из БТИ;
• выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом залога выступает частный дом;
• акт о перепланировке, если она проводилась;
• согласие мужа/жены на оформление сделки, заверенное нотариально;
• свидетельство о браке или о его расторжении;
• справка о том, что на момент приобретения недвижимости залогодатель не состоял в браке (оформляется у нотариуса).

Если от имени собственника действует представитель, необходимо предоставить доверенность, заверенную нотариально.

Инструкция

Рассмотрим пошаговое руководство по заключению договора:

• Шаг 1. Указывая имущество, которое закладываете, вы обязаны указать его характеристики. Без описания договор просто не обретет свою силу.
• Шаг 2. Перед тем как оформить договор залога, предмет залога должен быть оценен. Гражданский Кодекс не содержит определенных предписаний о том, как определяется стоимость предмета залога. Часто для этого прибегают к услугам экспертов, но, по сути, тут действует соглашение сторон.
• Шаг 3. Не во всех случаях требуется посещение нотариуса. Но если вы закладываете нижеперечисленные объекты, договор должен быть обязательно заверен: ипотека, недвижимость, движимое имущество или права на него.
• Шаг 4. Договор о залоге недвижимости должен пройти государственную регистрацию. Это можно сделать, написав заявление в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимость. Есть соответствующий закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Как оформить договор залога недвижимости

При обеспечении займа недвижимым имуществом необходимо оформление договора залога. Это дополнительный документ, который обязателен к составлению. Объединить оба документа в один нельзя.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (499) 391-70-75 (Москва)

+7 (812) 305-27-75 (Санкт-Петербург)

8 (800) 550-97-45 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Залог – это дополнительное обязательство к договору займа. Если займ признается недействительным, то залог аннулируется.

Типовой формы договора, установленной законодательно, нет. При составлении необходимо ориентироваться на особенности сделки и детали конкретной ситуации. В договоре займа при этом прописывается, что «в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа в установленный срок заемщиком предоставляется в качестве залога имущество: (идентификационные сведения об объекте недвижимости)».

Далее указывается, что договор залога является приложением к договору займа. Соответственно, договор залога недвижимости оформляется во вторую очередь.

Договор залога составляется в простой письменной форме. В некоторых случаях может потребоваться нотариальное заверение. Текст документа должен содержать:

• дату и место составления;
• ФИО сторон, их паспортные данные и адрес постоянного места проживания;
• сведения об основном договоре (вид, реквизиты);
• описание предмета залога – тип, идентификационные данные, оценочная стоимость;
• права и обязанности сторон;
• порядок замены предмета залога другим имуществом;
• объем долга, который обеспечивается предметом залога;
• ответственность сторон при нарушении условий;
• порядок хранения залогового имущества;
• срок действия договора;
• порядок внесения корректировок и расторжения;
• дополнительные условия – может ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли одобрение займодержателя для замены залогового имущества и т.д.;
• подписи сторон.

Текст документа составляется деловым юридическим языком. Лучше воспользоваться для этих целей помощью специалиста.

Порядок составления

Как уже указывалось, договор составляется письменно.

В него включаются:

• участники сделки;
• сведения о требовании, которое должно быть обеспечено: вид основн. договора, его реквизиты и стороны;
• предмет залога, его данные и стоимость;
• права и обязан-ти подписантов;
• объем, в котором залог обеспечивает требование;
• ответственность подписантов;
• временные рамки, порядок корректировки и аннулирования сделки;
• прочие условия;
• реквизи-ты подписантов.

Обязательные условия договора залога

Без указания обязательных условий договор признается недействительным. Такими условиями являются:

• наименование документа с указанием даты и места совершения действий;
• паспортные данные сторон;
• описание предмета договора;
• срок действия соглашения;
• ссылка на договор займа (реквизиты документа);
• обязанности сторон;
• порядок разрешения споров;
• подписи сторон.

Важно учесть, что предметом залога может быть не любое имущество. Если в залог будет предоставлена недвижимость, предоставление которой в качестве обеспечения невозможно по закону, договор также признается недействительным.

Таким имуществом является:

• изъятое из оборота;
• аварийное или ветхое;
• не принадлежащее залогодателю на праве собственности;
• обремененное арестом или другим обязательством.

В остальных случаях препятствий для оформления документов нет.

Предмет и стороны договора

К наиболее существенному условию ДЗ относится предмет ДЗ, которым является недвижимое имущество, передаваемое залогодателем в качестве обеспечения взятого на себя обязательства. При этом, согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ отдельные виды имущества не могут выступать в качестве залога.
Сторонами ДЗ являются залогодержатель и залогодатель. При этом, в качестве залогодателя может находиться не только заемщик, но и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ).

Кроме того, залогодатель обязан подтвердить принадлежность ему передаваемого имущества.

Залогодержателем является сторона, принимающая недвижимость для обеспечения выдаваемого займа.

Сторонами ДЗ могут быть, как физ., так и юр. лица.

Примечание. Сторонами ДЗ не могут быть недееспособные лица или граждане с ограниченными способностями.

Основные элементы договора залога

Форма ДЗ является всегда письменной. При этом, заверение документа нотариусом не обязательно. ГК РФ не определен единый шаблон ДЗ, однако предусмотрен ряд непременных требований к форме и содержанию документа.
К основным элементам ДЗ относятся:

Предмет договора.

Данный элемент предполагает наименование передаваемой в залог недвижимости, ее параметры и прочие признаки, обеспечивающие его идентификацию. Здесь же отмечаются имущественные права залогодателя, с отображением правоустанавливающих материалов на недвижимое заложенное имущество.

Срок действия договора.

Этот пункт отображает срок осуществления принятого обязательства, обеспечиваемого заложенной недвижимостью. Здесь требуется отобразить конкретный момент начала действия ДЗ и момент окончания полного исполнения принятых обязательств.

Порядок передачи предмета залога.

Здесь отображается каким образом передается заложенная недвижимость залогодержателю. При передаче заложенной недвижимости залогодержателю требуется оформление двустороннего приемопередаточного акта.

Хранение объекта залога

Сторонам необходимо определиться, кто будет хранить залоговое имущество до выплаты долга. В соответствии со ст. 338 ГК РФ, объект остается у залогодателя, если иной порядок не был предусмотрен договором. В некоторых случаях допускается передача имущества для хранения третьим лицам.

Сведения о порядке хранения также прописываются в тексте документа. Если этот пункт не был предусмотрен в договоре, то по умолчанию недвижимость остается у заемщика.

При возникновении сложностей или споров обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. в специальном окне.

Теперь вы знаете, как оформляется договор залога недвижимости в обеспечение договора займа. Рекомендуется обратиться за составлением документа к профессиональному юристу. Это поможет избежать проблем в будущем.

Договор залога при покупке квартиры, образец

Чтобы оставить залог при покупке недвижимости, в частности, квартиры, нужно грамотно составить договор, в котором будут прописаны все нюансы по части выполнения обязательств для возврата залога обратно.

Распространённые примеры, когда возникает необходимость в оформлении залога:

• Если бывший владелец на момент совершения сделки купли-продажи ещё не выписался из квартиры. Залог гарантирует исполнение этого обязательства.
• Если в продающейся квартире временно остаются какие-то вещи. Договор залога обеспечивает сохранность данного имущества, либо денежную компенсацию в случае порчи или утери этих вещей.
• Если у предыдущего собственника квартиры есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то он обязан рассчитаться по ним в течение оговорённого срока. Иначе сумма долга будет затребована в судебном порядке в соответствии с условиями, прописанными в соглашении.

Прежде чем заключать договор залога при продаже квартиры, стоит просмотреть его образец.

Сумма

Если залог при покупке квартиры определяется в денежном выражении, он может быть реальным, либо условным.

Когда стороны приходят к соглашению об условном залоге, это подробно прописывается в договоре. К примеру, если дело в оплате жилищно-коммунальных услуг, то после продажи квартиры бывший собственник обязан ликвидировать все долги. В ином случае новый владелец может обратиться в суд и оформить все судебные издержки за счёт предыдущего владельца в соответствии с условиями соглашения.

В любом случае, сумма залога при покупке квартиры определяется сторонами договора в зависимости от условий обеспечения залоговых обязательств.

Порядок оформления

От того, насколько грамотно будет оформлен договор купли-продажи и соглашение о задатке, будет зависеть успешность всей сделки. К сожалению, не многие российские граждане знают, как оформить залог документально верно.

Аванс и задаток можно оформлять в обычной письменной форме. Эти документы не требуют нотариального заверения. А вот залог оформляется с обязательным участием нотариуса. В договоре залога должны быть четко прописаны права и обязательства сторон, а также их ответственность за невыполнение своих обязательств.

Основные пункты

В договоре залога, как и в любом другом документе, должны содержаться основные обязательные сведения, которые обеспечивают юридическую силу этому документу. Обязательные положения:

1. Обязательно должна быть персональная и паспортная информация об участниках договора. Должно быть четкое разделение, кто из них кем является. Один должен быть залогодателем, другой залогодержателем.
2. Информация об основном обязательстве и документе, который является письменным подтверждением данного договора.
3. Информация о залоге. Должно быть указано точное полное описание всех значимых характеристик передаваемого в залог имущества.
4. Договор должен предусматривать положение о возможности или запрете замены залогового имущества в течение действия договора на другое имущество.
5. Обязательства и права обеих сторон. В этих пунктах очень важно прописать все основные моменты, которые допустимы при различных жизненных обстоятельствах. Условия договора не должны нарушать основные права сторон сделки, предусмотренные Гражданским кодексом и иными нормативно-правовыми актами.
6. В документе должна быть финансовая оценка стоимости залогового имущества и в какой степени цена залога покрывает требования.
7. Договор должен содержать перечень возможных рисков, которые несут обе стороны сделки, а также ответственность каждой стороны.
8. Как и любой другой договор, этот документ должен иметь определенный срок действия, условия его продления, досрочного расторжения, условия его изменения.
9. Реквизиты сторон сделки, их подписи, печати.

Передача залогового имущества осуществляется только после подписания данного договора. Также стороны могут предусмотреть обязательность страхования залогового объекта в целях обеспечения его сохранности до окончания срока действия договора.

Возврат

Залоговое имущество должно быть возвращено в его полноценном виде, в котором оно было передано. Возврат может быть произведен после выполнения обязательств обеими сторонами.

Возврат залогового имущества возможен и в других случаях, если об этом было прописано в договоре.

При сдаче имущества на хранение во время его приемки может быть оформлен акт приема-передачи или акт осмотра имущества. На основании первичного документа происходит вторичный осмотр во время возврата. Если есть существенные отклонения во внешнем виде или техническом состоянии имущества, то залогодержатель обязан будет компенсировать затраты на восстановление причиненных убытков. Данный порядок действий должен быть предусмотрен договором.

Задаток и аванс

Чтобы никогда не путать понятия залог или задаток, или аванс, нужно знать, что задаток и аванс имеют денежную форму. Соответственно, отличить их от залога совсем не сложно. Также они являются предоплатой к стоимости сделки при ее удачном исходе.

Между собой аванс и задаток также имеют существенное отличие. Аванс – это определенный способ предоплаты в счет будущей сделки. При невыполнении одной стороны необходимых обязательств по подписанию договора продажи аванс должен быть возвращен в полном объеме покупателю. Таким образом, при авансе в любом случае ни одна из сторон не несет финансовые убытки.

Задаток выступает и частью предоплаты, как аванс, и залоговым обязательством обеих сторон в том, что они выполнят свои обязательства по заключению сделки. Если одна сторона нарушает данное условие, то она должна будет компенсировать второй стороне не только полную сумму задатка, но еще и выплатить неустойку в двойном размере от суммы задатка.

Если покупатель нарушил правила сделки, то покупатель имеет право оставить данный задаток себе. Если сделка не состоялась по независящим от обеих сторон причинам, то задаток должен быть возвращен обратно.